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疫情过后 房租“补涨”了?

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唐潇在上海解封后收到了房东要求涨租的通知。她和朋友租住在上海浦东的一套两居室,月租金近五千元。“先是说涨20%,后来说每月涨800块,再谈到每月涨400块。”唐潇说,“涨幅很随意,房东只说要市场价。”

温欣则直接选择了长租酒店。她租在长宁定西路附近,周围的一居室涨到了月租金五千元以上,她转而租下了每月六千元出头的长租酒店复式单间,“设施更便利”。

受疫情等因素影响,北京、上海等一线城市租房市场在5月持续走低。到6月,疫情趋稳、毕业季来临,上海一些区域租房需求上升,交易量及租金都有所反弹。根据58安居客房产研究院的数据,2022年6月,全国65城新增挂牌房源平均租金为30.31元/m2/月,环比上涨0.27%,基本与上月持平,仅上海环比上涨0.8%。

在一线城市中,上海租房市场整体表现强势,也引起了对房租上涨原因的讨论。“租金市场变化比想象的复杂。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领告诉《中国新闻周刊》,“它不仅受供需关系影响,也有季节性变化,还受消费人群的支付能力、收入预期等条件影响。”

在疫情与商业模式多重因素影响下,个别长租公寓出现现金流断裂,长租公寓经营难题再次受到关注。由于疫情反复,导致保障性租赁住房开工建设推迟,长租市场供应节奏也被打乱。

好房源涨幅明显

唐潇住的单间不到十平方米,家电老旧。疫情期间冰箱故障,煤气点不着,洗手间灯也坏了。城市解封加上毕业季,租房需求旺盛,唐潇看好的几个房子都很快出租了。她和朋友只能接受了房东每月涨租400元的要求。“小区据说被划进了学区,房价涨了,房东说每年都要涨房租。”唐潇说。

多名租住在上海的消费者反映6月房租上涨。住在普陀区的张娜解封后本想换房,但发现周围的房源普遍上涨,“我们关注长宁的一个小区,到地铁步行一公里,两居室前年月租金6200元,去年7500元,今年涨到8500元了。”张娜说,“中介跟我说,要是实在想租,可以9月份再看。”在普陀区,张娜封控期间看的房源租金每月6000元出头,解封后跳涨到了7900元,“还一下就抢掉了。”

一名在上海从事租房业务三年的个人中介告诉《中国新闻周刊》,她负责东华大学、华师大附近房源,解封后租房需求井喷,她和丈夫每天都有好几个新签约。

房东朱雅青则觉得,今年上海房租和去年最高点“没法比”。她去年在静安中心区域以500万元总价、10万元税费购入了一套40平方米开间,去年10月以8500元/月出租,但在今年5月被租客退租了。“这是1987年建的老房子。”朱雅青很无奈,“租客洗澡不开窗,卫生间吊顶、衣柜都发霉了,退租后只能整修,现在还没租出去。她现在每月还贷17000元,即使能以8500元/月出租,按每年房租总额/每平方米售价计算,租金回报率也只有0.8。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国新闻周刊》分析,上海刚解封时,成交量及租金都有较为明显的上涨。58安居客房产研究院《全国租赁市场6月月报》显示,一线城市挂牌租金整体走弱,仅上海环比上涨。在挂牌供应上,上海环比上涨147%,租赁需求热度环比上涨95%。

由于租房市场庞大,机构中介、个人中介、二房东等各自占有市场份额,统计数据口径也有所差异。从官方数据来看,北京市统计局显示,北京租赁房房租6月环比上涨0.1%,同比下降0.2%。上海市统计局目前只公布了5月居民价格消费指数,居住指数环比上涨1.2,同比下降0.1。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎告诉《中国新闻周刊》,根据魔方公寓对房租市场整体的监测,6月上海民宅合租价格经历了“先抑后扬”的阶段,合租单间平均价格从6月1日到6月8日降到了最低2200元/月,又从6月15日开始一路上涨,6月29日涨到了2535元/月。北京民宅合租价格也在6月下半旬回暖,7月初涨到了3200元/月。

作为集中式长租公寓,胡鼎说,魔方公寓出租率通常维持在90%~95%,受疫情影响,签约情况“只出不进”,出租率在4月、5月有所下降。6月上海解封后,在预料到租房市场热度上升将会推高房租的趋势下,魔方公寓决定不涨租金,并给予应届毕业生租金优惠,出租率很快回暖至疫情前水平。

城市内部区域分化也较为显著。卢文曦分析,在大学附近、交通枢纽附近的房源成交量高,月租金在15000元以上的房源涨幅明显,地段好、物业管理好、楼龄新的房源涨幅能达到5%~7%。

根据58安居客房产研究院数据,疫情后,以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段需求占比上升4.8%,而以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段需求占比下降5.3%。58安居客房产研究院分析称,这是由于服务业受疫情影响相对更严重。

“租金中间段的房源受疫情影响小,两端影响大。”胡鼎曾对2020年疫情后租房市场变化进行分析,他发现月租金在1000以下的房源交易量显著下降、房租降低,“比如广州增城,通常是外来务工人员租住于此,骑电动车上班,收入受影响离开这个城市后,由于交通不便,其他人也不会选择搬过来,这个区域市场价格就在下调。”

疫情后的“涨价补偿”心理

由于缺乏整体市场的统计口径,房租市场的变化很难用某一组数字衡量。不过,通过综合多方机构数据、对比各区域房源抽样、结合个体经历,仍然能略窥一二。

从整体市场看,58安居客房产研究院称,二季度由于一线城市受到疫情影响,人口跨域流动受限,租赁市场步入淡季,6月租房市场整体表现平稳。

杨现领也并不认为目前租金上涨压力较大。“部分区域房租上涨,一来是季节性的,其次它很快就会回落,而且回落的幅度有可能比往年更严峻。”杨现领说,“目前并不具备房租上涨的条件,房租受就业市场、个人收入预期影响大。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对《中国新闻周刊》说,疫情后,一些租户存在改善租房的需求,暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过换房解决,租房热度提升从而导致部分区域房租上涨。

杨现领认为,租房市场消费者结构分化显著,部分消费者能实现改善租房的需求,但在失业率抬升的背景下,年轻人的支付能力下降,房租消费也会随之降级。

“租赁高峰期主要是农历新年后和六七月的毕业季两段时间。”卢文曦也认为上海房租上涨有季节性因素,“加上4月、5月封控产生的租房需求积累,解封后需求端回升明显。”

从住房的供需关系来看,一线城市“缺房”情况长期存在。今年高校毕业生首次突破千万规模,其中上海市高校毕业生共22.7万人,较去年增加2万人,增量为5年来最多。上海市也在通过放宽落户限制等方式“抢人”,作为特大城市,对年轻人的吸引力仍然存在。

卢文曦从租金回报率的角度分析称:房租上涨与房价有关。上海房价在前几年涨幅较大,新购房的房东为了维持租金回报率,会选择提高租金。

“二手房房价增长会在17个月后递延到二手房租金的上涨。”胡鼎通过分析中国从2005年至今的房价、房租数据得出上述结论,“二手房交易完之后,一般买卖不破租约,会在之后换租期时涨租,上海刚好在去年上半年是房价上涨的高点。”

另一个关于上海房租上涨的推测是中介、二房东垄断房源推高租金。目前,各地租房市场缺乏权威口径的市占率分析,由于租赁市场不如房屋买卖管控严格,不会强制到交易中心备案,也难以印证是否存在机构中介、二房东垄断的情况。

7月18日,《中国新闻周刊》记者搜索链家上海官网发现,有24407套待租房源,我爱我家上海则有14806套待租房源,租房市场两大龙头中介机构全部房源不足4万套,不过,胡景晖认为,这些数据并不等于其掌握的所有房源,难以说明各个机构渗透率。

“从动机上来讲,由于疫情影响签约,中介、二房东可能有涨价补偿的心理。”胡景晖说,“但是否能实现涨价,取决于消费者买不买单。”杨现领也认为,中介、二房东不像开发商能影响供给,要单方面提高租金很难。

房租上涨也被认为与整治群租房有关。根据“上海城管”微信公众号,6月解封后,长宁、普陀等地开展整治群租执法行动。“上海城管”公众号称,人员聚集度较高的群租房容易成为小区的防疫“漏洞”,由群租引发的疫情传播风险和消防安全隐患不容忽视,6月17日,上海长宁天山路街道综合执法队共查处群租点位8处,清除人员60余人,拆除高低床位31张。

整治群租房后,消费者会转向更偏远的地段租房,从而推高该区域房租。杨现领认为,群租是消费者的理性选择,在收入限制下,只能承担群租的价格。整治群租后,会让这部分租房者住得更偏远、更隐蔽。

长租市场供应节奏被打乱

决定房租变化的根本仍然是供需问题。58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国新闻周刊》,总体来看一线城市的租赁市场依然呈现供小于求的态势,不同区域之间的差异较大,尤其是CBD周边以及外围轨道站点附近的需求明显大于供给,部分郊远区域则会呈现相反情况。

胡景晖也认为,供应不足的情况仍然存在,由于长租公寓利润微薄,扩张缓慢,市面上长租公寓产品相对较少。

2017年开始,长租公寓爆雷事件频发,2020年蛋壳公寓爆雷影响广泛。资本进入长租市场后,为快速扩张,一些运营方采用了“长收短付”“租金贷”等金融杠杆,酿下危机。此后,长租公寓租金贷纳入监管,融资途径受到限制。

长租公寓一直面临盈利难题。6月,优家青年创业社区爆出“撤租”事件,其北京苏州桥社区因欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用,导致原有租赁合同终止。“疫情影响下,原本利润微薄的长租公寓资金链更为紧张。”有业内人士分析,“加上过去几年资本进入租房市场,用高拿房成本抢房,积累的库存可能到今年才消化完,租金又有天花板,没有金融工具就会出问题。”

“长租公寓最难的是规模化,一旦规模化,利润反而更低了。”胡鼎说,“中后台搭建需要更加精细化,如果盲目搭了大的公司中后台,前台的收入将无法覆盖后台的成本。” 胡鼎认为,一些长租公寓在本地发展很好,但进入多个城市容易水土不服,多个城市的管理成本将是几何倍数的上升。

新派公寓创始人、CEO王戈宏表示,长租公寓过往的包租模式在竞争激烈的环境下面临拿房成本高、融资难等困境,靠自身的造血功能无法创造持续良好的盈利,而且抵御重大风险的能力有限,若没有优惠的贷款金融的支持,规模化经营较为困难。

张波分析,长租公寓市场发展这两年相对缓慢,尤其是各地政府加强对租赁机构的资金监管后,长租公寓的无序扩张现象已经得到有效控制,资本市场对于长租公寓也更为谨慎,长租公寓的融资门槛同步提升明显。另一方面,各地不断出台租赁相关法规,尤其是限制“N 1”对长租公寓的影响较为明显,部分法规较严城市的长租公寓市场面临萎缩状态。

一直以来,长租公寓被部分银行归类于房地产行业,融资渠道有限。今年2月,央行、银保监会发布通知,要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度,向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。“市场化长租公寓仍然需要大型金融机构的资金支持,其他筹资渠道如私募基金等成本相对高昂,如果有银行等金融机构的资金投入,将会促进行业良性发展。”胡鼎说。

此外,胡景晖注意到,由于疫情反复,导致保障性租赁住房开工建设推迟,一些市场化的长租房装修、挂牌出租也有所延迟。

“保障性租赁住房推进节奏相对较慢,尤其是2022年不少城市的土地供给中,保障性租赁配建的情况有所减少。”张波称,“预计在商品房交易市场恢复稳定后,会加快租赁房源的建设节奏。”

2021年7月,国务院办公厅发布《关于加强保障性租赁住房的意见》,将加快保障性租赁住房。以上海为例,在“十四五”期间,将建设筹集保障性租赁住房40万套,占住房计划供应总量的40%。这意味着由国企主导的保障性租赁住房将对长租公寓市场格局产生重大影响。

王戈宏对《中国新闻周刊》分析,保障性租赁住房会对长租公寓市场形成差异化供应,能丰富租赁住房的品类。在很多城市的市中心、交通枢纽地段,国有保租房相较于市场化的公寓运营方在拿地上更有优势。

不过,在目前各地颁布的政策中,多地对保障性租赁住房租金价格进行限价。例如,6月22日,昆明要求租金不超市价85%。胡景晖认为,保障性租赁住房获得了政策上的支持,但房租管制会影响市场主体参与的积极性。

此前高和资本联合创始人周以升、国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真撰文称,硬性租金管制弊大于利,需要审慎采用。租金管制将减少供应,并在中长期推高租金价格,最终导致政府被迫用新增国土用地来补缺,加大财政压力。此外,租金管制将迫使市场供应大量低质量产品,形成逆向淘汰。

也有业内人士认为,一些城市的保障性租赁住房选址偏远,交通不便,影响房源质量。另一方面,住房等存量资产被纳入保障性租赁住房,使得新增供应量有限。

保障性租赁住房可以由市场主体参与投资,市场化长租公寓也可以申请纳入保障性租赁住房管理。以上海为例,“上海市政府会邀请市场上的8~10个评估公司,综合考虑房源品相、家具配套等情况对保障性租赁住房进行评估定价,如果定价连前期的装修和改造成本都收不回的话,政府部门也会再给一些支持。”胡鼎表示,“只要管理科学,相信非常多的资本愿意进入这个市场。”

(应受访者要求,唐潇、温欣、朱雅青、张娜为化名)

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