1元起拍？解密法拍房的隐秘江湖

“深圳湾的商铺(三湘海尚)，原业主2017年花了1251万买入，现在572万被拍了，赔大了!”在一个法拍房的微信群里，对于法拍房市场的悲喜冷暖，群友们都会经常讨论，但更多的是默默的关注，希望可以从中捡漏。

对于全国楼市来说，“法拍房”绝对也是关键词之一，一些无处安放的注意力似乎转向了法拍房市场，让法拍房一度成为市场热议的话题。现在，对于法拍房市场的传说很多，究竟真相如何?

法拍房数量激增?

从去年以来，关于房贷断供以及法拍房数量暴增的消息常常成为市场讨论的焦点。有研究机构的数据显示，2020年全国法拍房共计挂拍66.92万套，同比增长9.7%;2021年全年法拍房挂拍75.82万套，同比增长13.2%。2021年全国法拍房挂拍量，比疫情前的2019年大约增长了15万套。总体来看，全国线上法拍房市场挂拍量近几年出现一定程度的增长。证券时报记者还发现，许多市场数据都会统计同一家拍卖平台上的房源。

以深圳市场为例，证券时报记者也梳理了阿里拍卖上的数据，5月结束拍卖的住宅房源有77套，6月结束拍卖的住宅房源就达到137套，7月1日至20日结束拍卖的住宅房源有121套，数量明显增加。证券时报记者也采访了上海、深圳等一线城市的法拍房专业人士，在他们看来，上述数据可能存在同一套房源多次拍卖的情况，今年以来深圳等城市并未出现法拍房数量激增的情况。而且，最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家，其中阿里拍卖的体量最大，但如果仅参考一家平台数据的变化，会夸大全国法拍房数量的变化。

另有数据显示，2020年全国7大平台住宅类法拍房挂拍量为42.95万套，同比仅增长2.34%，而2021年这一数字减少了3.59%，商业类、工业类法拍房数量增长远超普通住宅类。所以，对于法拍房数量增加也要“区别看待”。目前，法拍房市场整体数量较小，依旧属小众化市场。以深圳市场为例，乐有家研究中心的数据显示，今年上半年深圳住宅类法拍房挂拍超过1400套，成交套数近430套，成交金额超过28亿元。与之相比的是，今年上半年深圳二手住宅成交录得2007年以来的最差表现，比2008年上半年还要少52%，但成交数量仍有9965套。

“1元起拍”有猫腻?

法拍房市场也缺信心

记者在多个拍卖平台也看到，包括一些网红片区的住宅在内，许多房源有上百人关注，但却无人报名，流拍现象随处可见。与此同时，“1元起拍”也开始出现。记者在阿里拍卖平台上看到一套位于深圳坪山区的房源永久使用权“1元起拍”，该房源是村委统建楼，无房产证，并注明成交后购房者需另付软件服务费(成交价的0.5%~1%) 和另付佣金(成交价的1.5%) ，而且在9800多次围观下仍无人报名。有业内人士表示，一块钱起拍的“法拍房”多数是处于司法拍卖二拍甚至变卖阶段的房子，这些房子或多或少都有一些硬伤，而且房东或者已经负债累累。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元拍卖说明当前房屋买卖遇到了压力和阻力，所以会有这类新奇操作，1元起拍是吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。”

与正常交易的二手房市场类似，尽管调控松绑预期和利率下调等利好因素再现，但购房者的信心依旧不足。而在法拍房市场，美联物业交易管理部&担保部总经理王青表示，法院近期出台了税费各付的新政，但是市场反应并不热烈，买家普遍对未来市场缺乏信心。一拍流拍已经是普遍现象，二拍超过一拍价格也已经很少见到。

有分析人士表示，法拍房不完全等于断供房，断供房实际上所占法拍房总体比例并不高，大部分法拍房来自于合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件等，也有不少是因为近年来企业经营出现困难所导致。那么接下来，法拍房市场会如何变化?蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为，“债务纠纷案件，破产案件会增加，但是法拍房不会那么快的增加，因为司法拍卖有严格的处置程序，法院的法官有限，不会那么快进入到大众市场。”

王青表示，法拍房的挂牌量并不会明显增多。当市场差的时候债权人也会不那么积极去法院申请强制执行，被执行的业主也会努力去延缓房产上拍的时间，会有更多即将上拍的房源可能暂缓，或者业主债权人让步做了二手交易。二手市场向好，法拍的数量才会增多。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，现在正常交易的新房和二手房数量也在增加，购房环境也相对宽松，反过来也会影响购房者参与法拍房的情绪。

中介机构套路?

如今，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等一二线城市早已将法拍房纳入限购范围，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。虽然相较于正常二手房买卖，法拍房还算是相对小众的市场，但许多机构和购房者早已将目光投向了法拍房市场。

在一些法拍咨询微信群里，证券时报记者看到气氛十分活跃，“群主”每天都会更新看似“笋盘”的房源以及成交数据。陈俊(化名)曾经购买过法拍房。他告诉证券时报记者，以小博大的投机、竞相出价的博弈等等新奇故事在网上流传很多，买法拍房的确需要做足功课。另一边，法拍房辅拍公司也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司数据显示，全国范围内成立时间一年内的公司数量占总数将近三分之一。

记者发现，市场上已经有许多专门从事法拍房的辅拍机构。有辅拍机构的中介经理告诉记者，他们会提供购房前的尽查，将房源的详细情况做一个风险评估，给出相应的建议，随后的交易税费、房源欠缴的物业费、贷款等都能提供服务，收费与一般的二手房中介收取的标准类似，也是成交价的2%至3%。“虽然房源不用我们自己去找，也不用业主委托，但我们的服务流程比一般二手房交易复杂很多，所以收费的折扣不多。”该中介经理如是说。

与一般的二手房交易不同，法拍房在购买前就需要做大量的调查工作。如果客户最终没有拍到房子，这些服务需要收费吗?对于这个问题，证券时报记者询问多家辅拍机构，得到不一样的回复，有机构回复称不需要额外收费，有机构则回复需要购房者提前交纳10000元左右的诚意金，如果多次拍卖不成，将会从中收取一定比例的服务费。由此可见，法拍房辅拍机构的收费标准仍有待完善。

陈俊也告诉证券时报记者，自己曾经接触过一些辅拍机构，他们会要求一个实拍价格，例如以500万元为包拍价格，但最终如果以490万元成交，辅拍机构也会收取500万元，赚取当中的差价。有资深法拍房中介人士告诉记者，以深圳市场为例，目前多数法拍房源的成交价格会稍微低于二手房参考价，起拍价大概是二手房参考价的7折到8折左右，但如果是优质学位、实用面积大或者地段好的房源，成交价有时会接近于市场价。就在近日，深圳南山华润城三期的一套191平方米法拍房成交价近3600万元，已经与二手市场成交价基本一致。“购房者如果选择辅拍机构，就必须要把辅拍机构的收费算进去，其实法拍房的捡漏空间也不大。”

王青表示，由于购买法拍房也是要符合限购限贷政策，客户购买法拍房要清楚自己是否符合政策，要了解清楚拍卖房屋的相关税费及费用，要清楚产权情况和房屋交付的实际情况。购买法拍房还要注意资金是否能及时到位，法院一般给10天付款时间，首付资金和贷款一定要提前确定好。此外，很多房产会有交房的纠纷，也需要提前做好风险排查，不要买了房长时间收不到，费事费力。