机构：有效平抑租金水平 保障性租赁住房“压舱石”效果明显

12月27日， ICCRA住房租赁产业研究院（简称ICCRA ）以十个重点城市的住房租赁市场为研究对象，发布了《2021年中国住房租赁市场蓝皮书》（简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》显示，国家鼓励政策对住房租赁行业发展作用显著，保障性租赁住房“压舱石”效果明显，国有企业的加入正在改变行业格局，租住生活方式逐渐形成。

10大城市住房租赁规模增幅达122.9%

2021年，随着政策层面激励与规范发展的政策并行出台，市场逐步回归理性，更多坚持“长期主义”的企业进入市场，特别是国有企业开始在住房租赁行业大展身手，起到了行业引领示范作用。

在此背景下，租赁供给规模迅速扩大。《蓝皮书》显示，截至2021年11月30日，十大重点城市中，ICCRA长期监测的机构化运营的集中式租赁住房项目达1794个，房间规模共计456187套（间）。按照房间数量同一口径统计，2021年住房租赁市场规模与2019年相比，增幅达到122.9%，在两年内实现了规模翻番。

其中，北京的新增供给集中在石景山区、房山区、亦庄经济技术开发区等，昌平区和丰台区的供给规模也有较大幅度增加。

《蓝皮书》显示，截至2021年11月30日，北京ICCRA长期监测机构化运营的集中式租赁住房项目266个，房间规模为48271套（间），与2020年相比，新增项目27个，新增房间规模3421套（间），其中，base佰舍、新际享寓均为首次落地北京的品牌。

保障性租赁住房平抑租金水平效果显著

《蓝皮书》还显示，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品主要服务对象是新市民、青年人，均可纳入保障性租赁住房行列。从全国十个重点城市的统计数据来看，这三类产品在各城市租赁住房供给总量中的比重均超过90%，这意味着，保障性租赁住房的“压舱石”效果显著。

值得一提的是，在一线城市，以青年公寓为代表的保障性租赁住房，在市场份额上占据主导地位，在平抑租金水平上涨方面也起到显著作用。《蓝皮书》显示，北京紧凑型青年公寓市场规模占比为83%，2021年租金坪效较2020年上涨6.8%，低于整体市场坪效涨幅（10%）；上海的紧凑型青年公寓市场规模占比为61.5%，2021年租金坪效较2020年上涨6.6%，同样低于整体市场坪效涨幅（17.7%）。

展望2022年，《蓝皮书》指出，对于40个发展保障性租赁住房的城市，政策不会一刀切。对于保障性租赁住房的认定标准，特别是对于产品规划、租金水平的管控，会根据城市特点，因地制宜。对于保障性租赁住房在建设用地或改建房源等方面的政策，以及金融和财税支持政策等，均会有所不同。预计未来在因城施策的背景下，40城的发展也不会是齐头并进，部分城市会由强大的市场需求驱动，倒逼先行、快速发展。未来除了保障性租赁住房之外，仍会有大量市场化的长租房，以满足不同生活水平群众的需求。

此外，2022年，预计各地在集中供地模式下将会展开积极探索，在能够按计划实现增加租赁住房供给目标的前提下，结合行业自持时间长、运营利润低的特点，在供地模式上推陈出新将成为形成租赁住房长效机制的重要环节。