房地产行业发展的“良性循环”，正在金融政策端有所显现。
近日，人民银行与银保监会近日联合下发通知称，银行业金融机构要稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购一些出现风险、经营困难大型房企的优质项目。
分析人士认为，通过兼并和收购房地产项目，可以促使一些经营不善，且尚未濒临破产的房企“瘦身”，防范化解风险。而面对新的行业发展局面，那些财务优异、具有资金实力的房企，有望抓住收并购机遇，迎来难得的发展良机。
在房地产行业，老牌房企远洋集团（03377.HK）是财务稳健、资本市场信用良好的代表之一。近年来，得益于大股东中国人寿的支持，远洋集团销售业绩稳健增长，融资成本保持低位，“三道红线”指标长期处于“绿档”，获得惠誉、穆迪等多家机构投资级评级。
12月16日，远洋集团与中国人寿共同发布公告，宣布双方正式订立金融框架协议，中国人寿可根据其投资需求，认购远洋集团发行的金融产品，金额上限为三年内150亿元。
有业内人士指出，中国人寿可借此丰富投资品种，获得更好的投资回报；与此同时，远洋集团也可优化债务结构，为聚焦主业、增强可持续发展能力提供有力支持。
拨云见日，房地产行业出现转机
2021年，对房地产行业来说是艰难的一年。多家房企出现实质性违约、机构批量下调评级、高杠杆房企流动性难以为继......与此同时，随着商票、ABS被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的途径也开始受限，房企“钱袋子”日益紧张。
以往，当房地产行业出现风险事件时，许多大型房企会伺机而动，将风险房企的优质项目收入囊中。但如今，三道红线的实施，促使房企对负债总额做出限制，而并购项目往往会承接债务，或导致企业债务超过限制，影响企业安全。
因此今年以来，大型收并购事件在地产行业几乎“哑火”，许多流动性紧张的房企，虽有意出售资产，但要么价格谈不拢，要么是“泥菩萨过江”，找不到合适的买家。
在房地产“良性循环”政策导向下，上述局面对行业“稳定发展、保交楼保民生”都不是益事。
为做好房企的风险化解工作，近日人民银行与银保监会近日联合下发通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
这其中，兼并收购的主体是优质房地产企业，包括大型民营、国企和央企等。被兼并收购的对象为优质项目，而非过去大家所熟悉的企业股权。
行业专家分析认为，房地产金融政策正在响应“良性循环”，对问题房企的项目而言，项目出清和消化后能够加速资金回笼，防范风险。对财务优异、具有资金实力的优质房企而言，有望通过发行并购票据，把握收并购市场中的机遇。
如果以“三道红线”指标看，截至2021年6月末，业内共有23家企业处于绿档，财务相对稳健。但是，最近几家绿档民营房企也现风险事件，再次佐证了在地产行业，具有国企、央企背景的房企更具稳健性，在综合实力、财务健康、融资拿地等方面优势突出。
以远洋集团为例。据其2021中期业绩报显示，远洋集团不仅销售业绩稳步增长、三道红线指标处于“绿档”，同时做到了财务高度规范透明，如其商票存量仅1.4亿元，并将其纳入有息负债管理体系。截至2021年6月末，远洋融资成本为5.04%，较2020年底进一步下降，拥有已获批尚未提用的额度约人民币2,424亿元，资金安全度高。
自1993年成立至今，远洋集团的主营业务范围已涵盖住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务等。得益于自身优质的业务基底，远洋集团业绩逆势上扬，今年前11月销售额增至1207.3亿元，行业排名持续提升。
12月16日，远洋集团与中国人寿订立金融框架协议，中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品，认购金额上限为三年内人民币150亿元或等值外币。自此，双方合作力度持续升级，远洋集团也将在大股东支持下，增厚弯道超车的筹码。
股东力挺，优质房企打开生长空间
下半年以来，多家房企股东齐上阵，以实际行动支持企业发展，避免发生流动性风险。但是，细看远洋集团与中国人寿此次协议，与同行还稍有不同。
近期，房企大股东的支持动作，或是在资本市场增持，提振市场信心；或通过内部资产腾挪，短期内为企业补充流动性；而中国人寿与远洋的合作，直接指向后者发行的债券。在债券这种高度市场化的领域，中国人寿拿出150亿认购额度，足以见对远洋未来发展的信心。
按协议约定，远洋集团可发行的金融产品，包括于中国境外公开或非公开发行的美元债、可转债、结构化融资产品等；于中国境内交易所、中国银行间市场交易商协会或经国家发改委批准的公开或非公开发行的公司债、中期票据、结构化产品；以及于境内外发行的信托产品和保险资金债权投资计划。
值得注意的是，在房地产遭遇降温之际，险资“撤出”房企的案例屡见不鲜。中国人寿与远洋的合作之所以升级，一方面源于双方多年携手、互利共赢的局面，更在于远洋优质稳健的基本面、未来可期的发展空间，是中国人寿布局不动产领域的优质选择。
自2009年入股以来，中国人寿维持远洋集团第一大股东的地位已超过10年。多年来，双方在金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等多个领域展开合作，并取得丰硕成果。
在不动产投资领域，由中国人寿与远洋集团联手打造的、位于北京CBD核心区的中国人寿金融中心于2019年5月亮相，成为两大企业深度合作的又一里程碑事件。远洋集团还为中国人寿代建江苏省分公司培训中心、山东省分公司营业用房等项目。
在养老服务领域，2018年3月，中国人寿携手远洋集团旗下养老服务品牌“椿萱茂”，就长期护照险合作事宜签署框架合作协议，共同探索长期护理保险业务新模式；双方还在2021年达成深度合作，依托分布在一、二线城市的近30家椿萱茂项目，开展保险产品销售和养老社区入住权益合作，全面践行“保险+养老”战略生态布局。
围绕远洋集团的治理与发展，中国人寿同样保持着高度关注。2021年9月，经中国人寿提名，中国人寿副总裁詹忠增派为远洋集团非执行董事，至此，来自第一大股东的董事席位增至3位；10月，中国人寿向远洋集团派驻一名管理层成员，加强对远洋的财务风险管控，并协助推进远洋集团投资、融资相关工作。
分析人士指出，依托远洋集团在不动产领域的专业能力，中国人寿有望提升自身不动产开发领域的布局和水平；对远洋集团而言，中国人寿的险资背景，将为其聚焦主业发展积蓄动能。“三道红线”之下，融资渠道畅通、融资成本低的房企，无疑将迎来更大的发展空间。
在过去的2020年，远洋集团实现协议销售额1310.4亿元，协议销售面积706.35万平方米，双双创下历史新高。今年来，远洋持续保持发展动能，前11月实现协议销售额1207.3亿元，同比增长11.54%，完成年目标1500亿元的80.49%。
与此同时，远洋集团的“南移西拓”“城市深耕”战略取得明显成效。据2021半年报显示，远洋集团北京、环渤海、华东、华南、华中及华西六大区域分别占销售额的24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地区占比为58%，同比提升8个百分点。
2021年7月，远洋集团、远洋资本还与红星控股签署合作协议，以40亿元获取红星地产70%股权，并成立新运营管理平台整体纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日，该平台总土地储备约1700万平方米，为远洋的业绩发展补充了可观的弹药。
借助与大股东的金融合作升级，远洋集团表示，将继续坚持稳健经营策略，在确保财务状况稳健的原则下，通过提高投资标准、坚持城市深耕、夯实产品品质等策略，保持开发主业高质量、可持续发展，全力优化股东权益和投资回报。
本文来源：第一财经
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