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12月上半月北京租赁市场“入冬”,成交量价进入下降通道

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天气转冷,北京租赁市场热度也显著降温。根据贝壳研究院数据,12月上半月,北京市租赁市场成交量环比下降1.5%;同期平均租金水平为83.8元/平方米/月,环比下跌2.2%,同比呈现微涨。

业内人士指出,由于春节前租赁需求以当地的换租需求为主,并且换租需求较弱。因此,预计12月整月北京租赁市场或保持降温趋势,租金水平则可能继续呈现同比微涨、环比稳中微跌的趋势。

机构数据显示,12月上半月,北京市租赁市场成交量环比下降1.5%。图片来源/IC photo

成交周期变长 房源出租难度加大

“现阶段房山租赁市场处于淡季,良乡大学城商圈11月至今租赁市场呈降温趋势,成交量和租金水平均出现小幅下降。与此同时,房源成交周期变长,房屋出租难度略有提升。”21世纪不动产良乡大学城店的店东苏文貌如是说。

基于门店成交记录和对周边小区成交房源及价格的分析,21世纪不动产鸿业兴园店的店经理张文锋指出,11月份以来,丰台科技园及看丹桥商圈租赁市场呈下降趋势,价格和交易量均有所下降,以怡海花园小区和鸿业兴园小区为例,租赁价格整体下降5%左右,租金总价高的下降浮动更大。“从交易量来看下降了2成左右,主要是年底租赁换房的频率降低,需求量减少,进入传统淡季。此外,由于前段时间疫情反弹影响。”张文锋称。

21世纪不动产东坝福润四季店的店经理史广浩告诉记者,总体而言,因疫情原因低迷了将近两年的租房市场,在今年夏季迎来一波小高峰。但自7、8月租赁旺季后,北京租赁市场开始下行;目前为租房淡季,跟今年8-9月份相比不仅租金小幅下降,而且租房成交周期也在变长,房源出租难度加大。

史广浩以东坝区域为例分析指出,租赁旺季时成交周期一般为7天左右,现在延长至15-20天,部分房源甚至需要1-2个月,不仅如此,空置房源也明显增多。不过,装修好、楼层好、朝向好、性价比高的优质房源依然成交较快。

而在长租公寓方面,乐乎公寓集团创始人CEO罗意表示,乐乎公寓北京市场12月租金与去年同期持平 ,出租率较去年同期下降2.47%;明年受冬奥会影响,预计在2月中旬回暖。

量价齐跌 住房租赁市场进入传统淡季

从全市来看,也不例外,12月上半月北京市租赁市场热度环比降温。根据贝壳研究院数据,12月上半月,北京市租赁市场成交量环比下降1.5%;平均租金水平为83.8元/平方米/月,环比下跌2.2%,同比呈现微涨。基于此,贝壳研究院高级分析师黄卉预计,由于春节前租赁市场以当地换租需求为主,并且换租需求较弱,因此,预计12月整月或仍保持降温趋势。

与此同时,ICCRA住房租赁产业研究院监测数据显示,2021年12月上旬,北京整体租金水平约为4.56元/平方米/天,按照套均面积29.6平方米计算,平均月租金为4049元/套,平均出租率为92.6%。

从今年全年来看,北京租赁市场租金同比微涨,但仍低于疫情暴发前的2019年同期。贝壳研究院统计显示,2021年至今北京市平均月租金为85.7元/平方米,同比微涨3.1%,但相比于2019年仍微跌0.9%。区域方面,今年除了大兴区平均月租金(51.2元/平方米)同比微跌0.6%外,其余9个城区均同比微涨;但与2019年相比,今年西城、海淀、昌平和顺义区等4个城区租金水平微涨,其余6个城区均下跌。

对此,黄卉分析指出,去年受到疫情冲击后,北京租赁市场的租金水平低位运行,由于租金水平变化有一定的滞后性,虽然成交量已恢复,租金同比呈现小幅微升,但短期内仍难以恢复到疫情前水平;同时,随着租赁支持政策的出台,北京市在逐步增加租赁房源的供给量,供需矛盾逐步趋于缓和,租金水平不具备大幅上涨的动力。

预计年底保持降温趋势 租金降幅略有加大

展望12月全月租赁行情,史广浩指出,受交易量及市场周期因素影响,预计12月北京住房租赁市场将继续保持降温趋势,租金价格或平稳回落,且降幅较11月略有加大。

我爱我家也分析指出,预计12月整月北京区域租赁市场依然处于淡季期,租赁市场仍将低迷;北京区域住房租赁市场交易量较11月或将持续下降,市场平稳下行。

实际上,今年北京租赁市场回归传统市场周期,连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季,在3月达到上半年市场热度高峰,7月达到全年市场热度高峰。而到了8、9月,北京租赁市场持续降温,10月呈现小幅回温,但随着天气转冷,11月份开始北京租赁市场也正式“入冬”,市场淡季表现突出。

来自我爱我家的统计显示,租赁市场的降温趋势从11月就开始延续,我爱我家北京区域住房租赁交易量环比下降15.9%,同比微降0.1%,不过,相比2019年11月则增长9.8%。另据贝壳研究院数据,2021年市场热度TOP30商圈中,11月八成商圈租赁市场环比降温,除了鲁谷、苹果园、朝青等成交量环比增加外,其余24个商圈均环比减少。

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