房地产探索新的发展模式引导多元化发展

近日举行的中央经济工作会议，重申“房住不炒”的定位，首提“加强预期引导，探索新的发展模式”及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

在业界人士看来，中央经济工作提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，也是基于今年房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。

值得注意的是，今年中央经济工作会议首次提出房地产“探索新的发展模式”。随着房地产行业从增量开发向存量运营时代转变，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，房地产企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。

今年以来，部分房企出现债务违约，导致房地产金融风险加大，中央频繁提及防范化解系统性金融风险，守住系统性金融风险底线。

与此同时，在行业整体下行的背景下，今年下半年以来，各地房地产成交量持续下滑，新房和二手房价格下降城市不断增多。为此，多城于近期发布了各种购房补贴政策，目的也是对冲地产下行对行业的负面影响。

事实上，自中央经济工作会议结束后的一周内，多地已发布相关政策，落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的会议精神。

从目前的情况来看，在房地产行业未出现明显的市场转暖的情况下，或许会有更多的三四线城市陆续加入到发布“购房补贴”政策的行列中来。

既然房子没那么好卖了，对部分房企来说，寻找新的利润增长点或许是更好的选择。目前房地产行业比较常见的多元化战略无外乎有两种：一是基于房地产本身的多元化发展，即以房子为载体寻求新的利润增长点，比如商业地产、文旅、代建、物业管理、长租公寓等；另一种则是跨界跨领域的多元化发展，比如机器人、新能源、农业、物流等。

以房企多元化业务探索中较为成型的物业为例，近几年主流房企纷纷分拆物业板块上市。虽然资本市场对物业企业的估值逻辑已发生变化，但今年以来仍有12家物业企业已成功在港上市，且目前在港排队等待上市的物业企业仍有近20家。

不过，在跨领域的多元化发展方面，由于房企既不具备竞争力，也不熟悉行业，很多时候付出了巨大成本，收获的却往往是经验教训。

据贝壳研究院数据，2017-2020年，房企多元化营收占比虽逐年上升，但普遍占比并不是太高。如排在第一梯队的新城控股、龙光集团和招商蛇口，多元化营收占比分别为28.70%、22.80%和21.88%。而绝大多数房企的多元化营收占比则低于10%。

尽管房企的多元化业务拓展受到一定影响，但在目前房地产业开发业务规模增长受限的环境下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍有提升空间。

显然，房企的多元化发展仍需要时间。但从中央层面近期针对房地产行业释放的积极信号来看，无疑为房企“探索新的发展模式”提供了有利条件。同进，或许也为部分房企今后转型或多元化发展争取到更多时间。