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居民收入增速到底有没有跑赢房价增速?

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近日,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲的一段话引发热议。

樊纲表示:“我不太同意现在房地产有大的泡沫,70个大中城市房价每年增长1%、百分之零点几、百分之一点几,基本是稳定的,它没有涨起来。而我们的城市居民的收入每年增长5%、6%,因此住房跟收入的价格比在调整。所以在这个意义上,现在就不是再去出台政策去压泡沫的问题,没有那么大泡沫。”

话音落地,随即引来质疑声,“房子总价的基数和居民收入的基数完全不可相比”、“2016年以来全国70城房价指数年度涨幅没有出现过这么低的数据”等等。

那么,70个大中城市的房价涨幅究竟如何?现有房价水平和收入水平的增速是否匹配?澎湃新闻以国家统计局公布的部分一线和热点二线城市为例,试图了解最近5年时间,具有代表性的一些城市的房价表现。

70个大中城市房价每年仅增长1%吗?

国家统计局并未公布过70个大中城市整体的年度涨幅。

从一二线热点城市来看,房价涨势一度较为明显。以新房为例,按照国家统计局公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,以2015年为定基的话,2016年一年时间,北京新建商品住宅销售价格上涨32.1%;上海新建商品住宅销售价格上涨37.5%;广州新建商品住宅价格上涨30.4%;深圳新建商品住宅价格上涨49.5%。

数据来源:国家统计局

当然,这样的状况在此后数年并未延续。

2016年以后,全国楼市迎来调控,房价涨势明显回落。

按照国家统计局数据,同样以2015年为定基,至2020年12月的5年时间,北京新建商品住宅销售价格上涨47.9%;上海新建商品住宅销售价格上涨56%;广州新建商品住宅价格上涨64.4%;深圳新建住宅价格上涨57.4%。

数据来源:国家统计局

据此粗略计算,2016年-2020年这5年间,广州新建商品住宅价格年均增长率为10.45%;北京为8.14%;上海为9.3%;深圳为9.5%。

显然,在过去5年间,四大一线城市的房价涨幅整体是在回落的。

热点二线城市也在上演类似剧情。

2016年这一年,南京新建商品住宅销售价格上涨45.8%,杭州上涨33.6%,武汉上涨27.7%。

数据来源:国家统计局

按照国家统计局数据,同样以2015年为定基,至2020年12月的5年时间,南京新建商品住宅价格上涨61%,杭州上涨54.1%,武汉上涨68.1%。

数据来源:国家统计局

粗略平均计算,过去5年间,南京新建商品住宅价格年均增长率9.99%;杭州为9.03%;武汉为10.95%。

同样是经历过2016年的大涨后,房价涨幅整体回落。

当然,从年均涨幅看,这些城市的房价涨幅,也远不是樊纲所说的“每年增长1%”。

居民收入增速跑输了吗?

那么,这几年来,这些城市的居民收入增长情况如何呢?

在房价上涨最为凶猛的2016年,根据各地统计部门发布的数据,北京的居民家庭人均可支配收入同比增长8.4%,上海的居民人均可支配收入同比增长8.9%,广州(城市居民)为9.0%,深圳为9.1%,南京为8.8%,杭州为8.1%,武汉为8.94%。

也就是说,在2016年,这些城市的居民可支配收入增幅是远远跑输房价增幅的。

不过,拉长时间来看,在2016年-2019年,这些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超过了8%。

平均来看,2016年-2019年,上海居民家庭人均可支配收入年均增长率约为8.5%;北京的年均增长率为8.7%;广州(城市居民)为8.6%;深圳为8.6%;南京为9%;杭州为8.6%;武汉为9%。

2020年,受疫情影响,各大城市居民的人均可支配收入增幅均出现明显回落。

这也意味着,如果抛开2020年疫情影响的特殊因素,即便算上2016年的房价暴涨,在2016至2019年这4年间,上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉这些城市的居民人均可支配收入与新房价格涨幅整体相当,虽然略为逊色,但也谈不上“大幅跑输”,个别城市在一些年份甚至还能跑赢。

更为关键的是,这样的收入增长,在全国范围也较为普遍。

按照国家统计局公布的数据,2016年,全国居民人均可支配收入为23821元,比上年名义增长8.4%;2017年的增幅为9.0%;2018年为8.7%;2019年为8.9%。

相比之下,房价涨幅的城市差异性则较为显著。

房价涨幅和收入涨幅好比吗?

那么,是否就能得出现有房价水平和收入水平“匹配”的结论呢?

可能也未必。

这里有几个因素需要考量。

一是涨幅和总金额是两个概念。房价总额本身标的大,同等涨幅下,增加的实际总金额要远超一般人的收入增长额。

以深圳为例,今年前10个月,深圳新房价格上涨4.9%。照此涨幅,一套500万元的房产,实际上涨的总金额为24.5万元。

同期,深圳居民人均可支配收入同比名义增长11.2%。照此涨幅,一个夫妻二人每月可支配收入均为1万元的家庭,全年收入增长仅为2.688万元。

这还是居民收入涨幅两倍于房价涨幅的情况。如果同一涨幅水平的话,这样的总金额差距会更加明显。

二是一二线城市和三四线城市的房价表现差异较大。

同样以今年10月为例,按照国家统计局数据,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%。

也就是说,各线城市的房价涨幅差异巨大,一二线热点城市的房价涨幅往往会高于其他城市。

业内人士表示,房价的涨幅往往和人口的集中度有关。热点一二线城市的房价涨幅往往要高于70个大中城市房价平均涨幅,而这些城市的房价之所以高,也是因为这些是人口集中的地方,是新市民和买房人群集中的地方。

因此,有业内人士直言,将房价涨幅和收入涨幅直接来比较,本身并不合适。

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