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碧桂园前11月权益销售5354亿,全口径销售额仍居行业第一

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全国房地产市场调整,让经营稳健的头部房企竞争优势继续凸显。

连续多年稳居行业销售榜榜首的碧桂园控股(02007.HK)于日前发布了该公司前11月合同销售数据,今年1-11月,该集团及联营合营公司累计实现权益销售金额5354.2亿元,位居行业第一;而第三方机构克而瑞研究中心的数据,碧桂园于前11月录得全口径销售金额7290亿,同样位居行业第一。

今年下半年以来,国内楼市陷入深度调整周期,百强房企销售金额逐月下降,只有少数公司能够保持既定节奏取得稳定业绩。

“现在购房者会更加注重选择经营稳健和财务安全的房企,这使得有限的客源开始向基本面较好的房企倾斜。”一位业内人士表示。

市场偏向稳健型房企

12月3日,碧桂园公布11月销售业绩,碧桂园控股有限公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司于2021年11月单月共实现归属股东权益的合同销售额约人民币413.5亿元;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约531万平方米。

11月是国内房地产行业单月销售的低谷。据克而瑞数据显示,11月单月,TOP100房企全口径销售金额实现8450.3亿元,同比大幅下挫近40%,跌幅明显扩大;同时,前11个月的累计同比涨幅仅为1.8%,业绩增速明显放缓。

行业销售跌幅持续扩大的背后,是越来越多企业销售表现的下挫。2021年11月,百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,其中超5成房企的同比降幅大于30%。同时,11月单月房企销售同环比双降的百强房企共有56家,较上月有明显增加。

在此背景下,碧桂园依然实现超过400亿的单月权益销售金额,实属难能可贵,而这得益于该集团在全国范围的广泛且精准布局。

数据显示,截至2021年6月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省份、296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个,权益可售资源共2.2万亿元。已获取的1.69万亿元可售资源中,99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;74%位于五大城市群。

在第三方研究机构亿翰智库看来,碧桂园的布局特点主要有三点优势:第一,选城准,尽管碧桂园主要布局三四线城市,但选城眼光独到,进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市;第二,投资具有连续性,一旦选定城市进行入驻,投资便会持续,深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高;第三,因城施策,在异地复制的同时采取差异化投资,更加契合定位,最大化发挥品牌效应。

一定程度上看,碧桂园分散且科学的选点布局,使得该公司在面临市场调整时,具备了高于同行的风险抵御能力,不至于因为个别区域和市场的快速下滑而影响公司整体销售去化。该公司也认为,只要城镇化进程仍在推进,就会有购房需求逐步释放,这足以保障公司开发业务的平稳提升。

融资渠道保持通畅

碧桂园始终保持充沛现金储备的优势得到进一步强化,这也使得该公司在行业寒冬中依然得到金融机构的支持。

12月1日,中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示,碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,相关注册申请已获受理,进入预评环节。这是碧桂园地产集团有限公司首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。

此前,银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。基于稳健的经营情况、健康良好的财务指标以及较高的信用评级,作为非A股上市民营房企,碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据,意味着在政策层面受到了相关部门的认可,值得高度关注。

10月以来,房地产政策环境紧中趋稳,高层持续密集发声,不断释放房地产趋稳的信号。

分析人士认为,政策层面的利好,将逐步传导至金融体系及资本市场。金融机构对民营房企“一刀切”的情况将有所改善,对优质民营房企的信心有望重建,但房企融资依然会分化剧烈,越是基本面优质的企业,越能获得金融机构的支持。

目前,国内民营房企中,只有三家公司获得过国际评级机构“投资级”评定,碧桂园为其中一家,同时获得了穆迪、惠誉两家机构“投资级”评定。较好的信用水平,推动了该公司融资结构的优化。上半年,碧桂园一年内有息负债占比下降至27%,现金短债比为2.1倍,较2020年底有所提升,净负债率49.7%,较2020年底下降了5.9个百分点,剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至77%。

自2019年以来,碧桂园的有息负债规模有序下降,融资成本逐年降低。公司的总借贷金额由2019年的3696亿元,逐步下降至2021年上半年的3242.4亿元,平均融资成本也由2019年的6.34%下降至今年上半年的5.39%,处于行业低位。上半年,该公司发行的5.5年期、5亿美元优先票据利率低至2.7%,10年期、7亿美元的优先票据利率低至3.3%。

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