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恒大为保交付争取时间与空间

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从今年9月份至今,多次在最后时点支付境外债利息的中国恒大(03333.HK),终于还是选择了暂时性放弃。该集团于12月3日晚发布公告称,未能履行一笔2.6亿美元的私募债担保义务,这可能导致债权人要求债务加速到期。

该集团同时宣布,“将积极与境外债权人沟通,为所有利益相关方制定可行的境外重组方案”。

市场对于恒大启动境外债务重组早有预期。9月中旬时,该集团已对外披露,聘请了华利安诺基(中国)公司及钟港资本为联席财务顾问。

截至目前,国内规模房企债务重组案例并不多,可供参考的案例唯有2015年佳兆业,彼时,华利安就曾操盘佳兆业的债务重组。

在业内人士看来,恒大此番宣布境外债务重组,或为旗下项目公司加快施工和保交付争取时间。11月初,恒大集团官方微信对外披露,今年7月至10月间,恒大完成了546个批次交楼工作,涉及184个不同项目。

“现在(恒大)的主要工作只有两件,一是保交付,二是处置资产。保交付在每个城市每个项目间存在差异,有的项目监管账户资金足够支撑到成功交付,但有的项目还有资金缺口,需要集团或者相关部门协调推进工作。”一位知情人士表示。

开启债务谈判

2021年,根据恒大原来的计划,是利用自有资金偿还债务,将有息债务的规模下降大约1500亿左右,整个上半年,该集团的工作亦是围绕这项任务展开。

该集团中期业绩报告显示,截至21年6月30日,公司有息负债总额由2020年底的7165亿(人民币,下同)下降至5718亿,降债总额为1447亿。

但余下约5700亿的有息负债,依然让该集团资金吃紧,因其中约2400亿为一年内到期之短期债务,以及这些债务所承担的高昂利息支出。数据显示,该集团上半年的借贷平均年利率为9.02%。

在融资渠道全面关闭,销售回款几近停滞的背景下,恒大偿还债务的资金只能来源于处置资产,包括抛售下属公司股权、大股东清理个人资产输血等渠道。据悉,过去两个月时间内,恒大通过出让盛京银行、恒腾网络相应股权筹集资金逾300亿,而恒大董事局主席许家印合计筹集个人资金近100亿。这些资金一部分用于集团的一般运营和偿还到期债务及利息,包括恒大财富的理财产品兑付,以及境内外债的利息开支等,比如该集团在10月和11月均支付了几笔美元债利息。

随着该集团在12月3日宣布无力履行2.6亿美元私募债担保义务以及制定境外债重组方案,将意味着恒大有限的资金将暂停用于偿还境外债务。

汇生国际融资总裁黄立冲接受第一财经采访时表示,恒大之所以说要做境外债重组,是因为他们违约了,可能会引起所有债务立刻到期,他们必须进行债务重组,从而避免出现更坏的结果。

通常来说,所谓最坏的结果,便是破产清算,那样的结局之下,对于公司和债权人来说,都是更大的伤害。

恒大此番境外债务重组,将是中国房地产发展史上最大规模的一次。在2015年,佳兆业启动的一轮债务重组中,境内债务共约479.71亿元,占比逾7成;境外债务合计约170.4亿元,占比约26%。

而恒大目前的境外债总额已逾千亿,具体规模有几个数据可供参考。据Wind金融终端显示,截至目前,以中国恒大集团为发行主体的未到期的境外债务余额合计约154.73亿美元;另据恒大发布的2021年中报显示,截至2021年6月底,其有息负债规模为5717.8亿元,其中以美元计值的规模为1289.94亿元。

债务重组,通常是债务人、债权人双方协商、妥协,最终达到一个利益平衡点,使得债权人的权益能得以保障,企业也可避免破产并有望度过财务困难时期。债务重组的方式主要包括以资产清偿债务、将债务转为资本、修改其他债务条件,以及前述三种方式的组合。

2015年初,当佳兆业陷入流动性危机之后,该集团给出的债务重组方案,核心措施为保本、降息、展期。其中,境外债务重组方案为不削减本金,但票据期限统一延长5年,票息率从6.875%~12.875%大幅下调至2.7%~6.9%,同时前两年的利息以实物支付,实物计入本金一并计息。但这份方案没有获得境外债权人通过。再经历了一次谈判失败后,2016年3月,佳兆业给出了第三套债务重组方案,在票息方面给出让步,安排了三种置换新债券的方式,并抛出激励计划,对于在限定期限前赞成该债务重组方案的境外债权人,以现金方式给予等同于债务本金1%的同意费。该方案最终获得通过。

如果债务重组成功,可在一定程度上优化资产负债表,保障公司运营逐步回归正轨。不过,在业内人士看来,恒大此番面临的境外债重组复杂程度和难度,将远高于2015年的佳兆业,首先是债务总额较高,其次,目前的房地产市场环境与2016年前后存在很大的不同,预计重组时间周期也将更为漫长。

首要工作仍是保交付

今年以来,为了达成降债目标,恒大在上半年使用了降价卖房、甩卖资产以及延迟供应商付账款等多种方式,不过,强行降债的负面效应在年中开始逐步显现,最直接的便是旗下众多项目因为拖欠供应商款项等因素而停工。直到8月末,恒大的工作重心才又回到复工复产和保交付上。

9月1日,恒大集团官方微信披露,集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总,签署了“保交楼”军令状。在恒大集团董事局主席许家印的带领下,集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设,保质保量完成楼盘交付。

半个月后的中秋节,许家印在写给全体员工的一封家书中再次提出,加快推进全面复工复产,实现“保交楼”目标。

10月22日,许家印又在恒大集团复工复产专题会上表示,原则上恒大10年内不买地,但现在也不能贱卖土地,同时他给出了恒大的自救措施,主要包括全力以赴实现复工复产保交楼,全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模等。

11月初,恒大集团官方微信对外披露,今年7月至10月间,恒大完成了546个批次交楼工作,涉及184个不同项目。

数据显示,截至2021年6月30日,恒大总土地储备项目778个,分布于中国233个城市,包括完全竣工及在建的在售项目累计达到1236个。从数据上来看,恒大旗下项目交付压力仍存。

据一位知情人士透露,尽管恒大旗下项目公司的监管账户内还有总额逾千亿的资金,但这些资金都只够应付部分项目施工和交付,因为各个城市和项目的监管账户内资金情况是不同的。一些存留比例高达25%或者30%的,基本可以保障交楼;但有的项目销售款此前被集团过度抽取,存留比例可能不足5%,就无法保证后续施工,需要接下来集团或相关部门协调推进工作。“所以复工的节奏并不一致,有的项目进度快,有的进度慢。”

保交付之外,恒大另外一项工作便是处置资产。其中,股权层面,恒大通过处置恒腾网络、盛京银行、嘉凯城、恒大冰泉集团等的股权,合计变现逾320亿元;在项目层面,则没有太显著的进展。

知情人士称,处置资产方面,一是将部分地块退回了地方政府用于再出让,二是把部分项目股权转给合作伙伴,所获得的资金,基本用于所处区域的的项目施工。

另外据透露,为了保交付,一些供应商亦给予恒大一定程度的支持,比如建筑商可以接受原有欠款先不追讨,仅支付后续工程款项就同意开工等。

有对债务重组较为熟悉的人士表示,恒大将进入境外债务重组阶段,并未进入破产程序,这对境内债务的偿还、公司的一般运营和工程建设等不会有太大影响。

12月3日,在恒大发布违约公告后,广东省人民政府随即表示,广东省约谈了中国恒大集团实控人许家印,并应恒大地产集团有限公司请求,为有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定,广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组,督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营。

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