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迷雾之下的楼市政策走向:调整信号与“松绑”疑云

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久旱逢甘霖。11月11日,沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发,招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停,港股内房股也纷纷上涨。债券方面,一批此前大幅下跌的房地产债券,涨幅均超过两位数。

在此之前,房地产市场面临持续调控,下半年来的信贷收紧,使得市场交易大幅缩水,部分房企遭遇资金链危机,并连带导致股债两市持续下挫。

引发此轮资本市场升温的,是近期的一系列利好信息。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,传递出融资和并购政策松绑的消息;11月10日,沈阳疑似大幅松绑调控政策;而在近期,高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。

其中,因未能得到当事各方确认,部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说,提振作用仍然明显。

事实上,自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来,政策微调的预期就开始出现。近一个多月来,除公开表态外,各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会,密度之高颇为罕见。

这些动作释放出的利好消息,都成为房企的信心之源。但事实上,与外界纷扰的解读不同,监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此,现阶段行业能够维持多大程度的乐观,仍是值得讨论的问题。

购房信贷环境筑底改善

受信贷政策收紧等因素的影响,今年7月以来,全国商品房销售规模连续三个月同比下滑,到9月,降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足,一些房企的资金状况也变得紧张,由于偿债高峰期将至,少数企业已处于违约的边缘。

受此影响,热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比,溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象,不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。

同期,有机构开始抛售房企债券,并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳,三季度以来,A股地产板块以阴跌为主,少有上涨行情。这种骤然的下挫,让不少从业者感到措手不及。

事情从9月末开始发生变化。

9月24日,央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会,表示“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

10月15日,人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释,“个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。

此外,“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解,将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”

事实上,随着此轮表态的做出,信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示,虽然不是普遍现象,但部分银行已重新启动开发贷审批流程,一度停滞的按揭贷款也开始发放。

贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示,10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,这是年内上述指标首次环比下降。

11月10日,央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中,10月居民中长期贷款增加4221亿元,今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中,规模仅低于2016年10月。

“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,但实质性的改善尚需时日。

未经证实的利好

今年10月下旬以来,监管部门甚少就房地产做出公开表态,但其对市场的关切程度并未减弱。

自10月15日到11月9日的不到一个月时间,中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会,共召开了3次代表性房企座谈会。

从上述会议传递出的信息来看,改善融资政策、恢复市场信心,是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中,有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目(评级时)不降级等建议。

这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示,这类诉求只是与会者的建议,而非最终的结论。

他表示,在其参加的一次座谈中,监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主,会上并未做出明确承诺,会后也未发布公开消息。因此,政策最终能否按照参会者的意愿作出调整,仍是未知数。

“只能说,市场太需要利好了,太需要信心了。”他说。

11月10日,另一件似是而非的罗生门事件,再度刺激了市场的情绪。当日有传言称,沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施,从而大幅松绑楼市调控。

11月11日,一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示,公司有领导参与了政府部门近期的座谈,也听说了类似的政策,但并未看到具体文件。而截至记者发稿时,沈阳市房产局向媒体表示,沈阳仍执行现行限购、限售等政策,未发生改变。

在此之前,武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下,传言中的沈阳版本刺激力度最大,因此也最受关注。

迷雾之下

即使一些消息的真实度存疑,市场信心仍然得到了提振。事实上,在各项利好的刺激下,11月以来,房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日,沪深地产股就已出现明显上涨。

趁此“东风”,11月5日和11月9日,世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元,先后两次增持世茂集团。11月9日晚间,旭辉控股也发布公告称,以配资的形式募集资金,大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。

今年9月,一些房企曾通过大股东增持的方式,为市场短暂地注入了信心。相比之下,此次护盘行为发生时,市场的情绪显然更为高涨。

近日,高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示,正在买入中国房企债券。其团队成员称,个别房企风险事件引发的连锁反应,传染风险被高估了,市场正在消化这一风险。此外,另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。

“外资抄底”传递出的信号意义,显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息,近日股债两市的超预期反应便不难理解。

但有分析人士指出,不应对其信号意义做出过度解读,因为政策触底后的小幅调整,并不意味着大范围的松绑行为出现,也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解,监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话,确定性和实质性的利好并不多。

高层在10月中旬的一次表态中,就曾对房地产市场做出定调,“房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着,当前并不存在政策大幅松绑的基础。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化,在信贷政策已经有所改善的情况下,如果房屋、土地市场有所起色,政策就不需要再做大幅调整。

前述房企人士也认为,即便政策有所调整,监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理,因为既无需做出明确的政策发布,市场端又能够感知到执行层面的细微变化。

他同时表示,这种调整的幅度不会很大,且仅限于当前的口径范围内。

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