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研需求、精设计,楼盘力争成为“现象级”

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在“房住不炒”的整体基调下,“三道红线”监管新政等压力倒逼房企把关注点转移回产品这一核心且根本的竞争力上。房地产市场回归“初心”,房企意识到只有“卖好房”才能“好卖房”,打造现象级“红盘”、大幅回笼资金成为其共同选择。

不同于工业化流水线,打造“红盘”没有固定模板可参照。而在业内看来,只有真正切合购房群体的需求,在产品设计上用心创新、呈现亮点,才能获得市场青睐,打造出热销的爆款楼盘。

居住体验被重视,多居室户型成潮流

“南向三面宽、智慧人居、270度观景客厅、组团景观……”当这些词频繁地出现在楼盘销售说辞中时,我们或许可以从中一窥近些年产品的主打卖点,感受市场风向变化。

在后疫情时代,人们的购房需求也发生了变化。对于房子,片瓦遮头不再是唯一要求,因为室内活动时间的大幅增加,从前满足居住的一方空间里,如今还要承载社交、休闲娱乐、学习工作等功能,大众对于户型设计、景观布置、物业服务等各个方面都有了更高的要求。

如今,多数“红盘”在户型设计上强调产品南向三面宽的特点,向阳明厅,光照充足。三面宽的优点不仅体现在采光上,因为户型利用率的提高,整体空间感也被提升,从视觉上给人更加开阔的感觉。呈现同样效果的还有270度观景客厅设计,可以同时在采光、观景、空间感三方面给居住者带来更好的体验。

就客厅而言,横厅似乎已经成为设计主流,将餐厅、客厅设计为一体的横厅对于小面积户型来说是很不错的选择,因为减少与餐厅间的隔断,两个空间带来的可活动面积大大增加,社交功能也得以增强。

户型面积方面的变革也在进行中。从建面约90平方米的两居到同样面积下的三居或四居,多数“红盘”偏爱设计多居室。大户型也同样热销,今年5月“三孩”生育政策出台,提出实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,“三孩”家庭增多的情况下,三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。

而在居住服务方面,近年来兴起的“智慧人居”系统也几乎被畅销楼盘重点提及。智能化走进社区、走进家庭,科技重构了生活场景,比如家庭智慧管家等智能设施可以实现反馈直达物业、语音遥控家居等功能,方便人们的日常生活。

除了房屋本身,红盘还格外注重对社区内部建设。如社区园林的规划更为精细讲究,强调业主能在四季欣赏到不亚于公园的绿植景观;又如建设全龄化设施,不仅有儿童专属的娱乐空间,还有青壮年的健身跑道、中老年人的无障碍空间等,照顾到各个年龄段的休闲需求。

打造“红盘”需迎合用户需求、凸显亮点

对于所谓“红盘”,业内一直没有准确的定义。但毫无疑问的是,抛开营销手段、大众口碑、产品设计等参考项,要想成为“红盘”就需要在销售上有亮眼的成绩。

项目成为爆款,几乎是每个开发商在设计产品时的愿望。但这种野心易有,相匹配的实力难得。在如今信贷收紧、融资不易的行业形势下,对于房企而言,楼盘的畅销能够带来最直接的收入来源,盘活现金流。

若“红盘”不仅畅销盈利,还具备经过市场检验、购房者认可的质量,能够为该房企打下口碑,成为其“代表作”,则可以实现“名利双收”。一个成功的代表作可以为企业打开知名度,更有甚者则会引起同行的争相模仿,引发一波风潮。

举例来说,在本世纪初开盘的荣丰2008就因首创“小户型”的单身公寓创造了当时的销售纪录,引得业内争相模仿,刮起“小户型”之风。又如SOHO现代城,首次向市场推出“小型办公,居家办公”(SOHO)概念,受到市场热捧,一时风光无限。

“红盘”虽然没有固定模板,但可以确定的是,能够顺应消费者需求,在设计上推陈出新且产品不断升级的楼盘会更容易赢得市场,实现热销。

多功能空间、园林精装化等或将成为趋势

而在业内人士看来,在位置、户型、园林、节能、物管五大指标方面都达到基础性的标准,然后在这个基础之上,还要有亮点出现,才可能创造“红盘”。

从位置来看,依然以临近地铁为标准。中指研究院指数事业部分析师王建梓表示,步行约500米即可抵达地铁站,1.5公里生活圈内拥有较丰富的生活配套资源,如大型商超、三甲医院、景观公园等,车行30分钟内可抵达城市中心。

除了轨道交通外,也有新的变化,合硕机构首席分析师郭毅表示,如今产业园区与轨道交通一同作为核心主轴线,以吸引相对应人群。她举例称,如海淀北、亦庄就是以产业园区为核心,最终呈现很好的销售业绩。

从户型打造的发展方向来看,郭毅认为,需要分类型判断,刚需人群需要实现功能的集约化,在总价可控的前提下,满足更大的需求,比如在一定面积段、总价段能够实现三室或者两室两卫的户型,既保证户型均好性,又能控制合理的总价。而对于改善家庭,则是考虑对品质的判断,比如大面宽、多套房、全民空间、餐客厨一体化等,最好还有多功能空间,比如独立玄关、独立家政间等,这对特定人群形成吸引。

与此同时,在园林方面,中原地产首席分析师张大伟判断称,园林精装化将是趋势。郭毅则表示,园林的功能性将更受重视,要能够满足购房家庭日常休闲、健身、运动、社交等一系列的生活场景。

此外,从节能指标来看,王建梓认为,项目周边需要配置绿色出行交通工具,如共享单车或充电桩;项目建筑材料要安全、绿色、耐久,拥有节水与水资源利用系统,卫生器具用水效率较高。而就物管而言,王建梓表示,最好能具备以客户为中心的服务体系,实现“人防+技防+物防”三位一体安全管理模式。

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