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大洗牌之后 长租公寓市场开始走向理性

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去年,各地长租公寓频频“爆雷”,租客和业主都成为受害者。随后,长租公寓市场也迎来了最强监管。经过大洗牌之后,在“房住不炒”和“租购并举”的背景下,长租公寓市场开始走向理性发展。

“我们考察了很久才决定选址在红岭。”在罗湖区红岭地铁站附近一处新开的长租公寓,负责人陈经理告诉记者,“附近写字楼多,交通便利,我们也严格计算了拿房的成本,而且附近的租金情况疫情之后,今年开始已经逐渐恢复稳定。”

克而瑞发布数据显示,今年三季度TOP20集中式长租公寓累计开业规模67.74万间,同比增长15.81%,环比增长4.28%,开业规模增速触底反弹。不过,此前频繁“爆雷”的主要都是分散式长租公寓,分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似二房东。“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,如有大型规模房企背书的长租公寓。记者梳理发现,今年上半年多家长租企业业绩表现优异,其中万科泊寓实现营业收入13.19亿元,同比增长25.6%。龙湖冠寓方面提供的数据显示,冠寓已经在深圳多个行政区和东莞拥有10000余套房源,成熟期运营门店出租率超过95%。

另据仲量联行统计显示,10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套,但这些存量主要分布在一线及1.5线城市中。此外,投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。从发展模式看,投资者目前仍主要采取重资产扩张模式,尤其是存量资产改造模式。

在业内人士看来,过高的杠杆加上较低的盈利能力,是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。

今年以来,租赁行业利好消息不断,多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施,培育和发展住房租赁市场。与此同时,多个城市也陆续出台多项规范政策,从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展。不仅如此,一些城市还从供应端加快发展保障性租赁住房,多渠道供应土地。

仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示,随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产,相信目前深圳市场上的各类城中村改造、存量改造等玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。

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