租赁住房公募REITs风动 开发商布局住房租赁该如何算好账？

“发展住房租赁市场，目前还面临一定的困难，投资收益率较低，算不过账来。但这是暂时的，只要解决好资金错配问题，就可以解决住房租赁发展的根本问题，前景将非常广阔。”日前，在“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”上，中国房地产估计师与房地产经纪人协会会长柴强如是说。

值得一提的是，不久前，国家发改委发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房(包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目)纳入试点项目。REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。

那么，对于布局住房租赁的开发商而言，一条新的融资渠道摆在眼前，它们将如何应对?还有哪些问题需要厘清?

租赁住房公募REITs引入，影响行业格局

为支持住房租赁市场的发展，近年来，国家出台了很多相关政策，包括增值税减免等。在此背景下，保障性租赁住房被纳入公募REITs范围。

在第三届住房租赁产业国际论坛上，中金基金管理有限公司董事总经理李耀光指出，REITs是未来住房租赁发展的必要条件，中国最缺的是长期投资资金。而用传统方式，无论是信贷、保险方式，都很难快速解决，从而带来的问题是，必须用错配的方式来解决资金问题，但错配存在经营风险。只有找到长期资金，运营商才能稳定，公寓运营效率才能发挥出来。

中饭协公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人及CEO王戈宏指出，以往住房租赁企业基本采取的是包租模式，一些企业在解决资金问题中，出现了很多逻辑问题。因此，REITs不仅是金融工具，更是从事住房租赁的基础建设，是很重要的退出方式。

事实上，对类REITs和资产证券化我国已探索近十年。那么，将保障性租赁住房纳入公募REITs范畴，又将给行业带来哪些变化?

“公募REITs给住房租赁企业提供了一条战略转型的可行路径。”南方基金-基础设施基金投资部副总经理&董事徐文妹指出，企业可以从自身发展角度考量，愿不愿意转型，实现先重后轻，或先轻后重再变轻的转变。

“公募REITs就像是资产的‘IPO’，通过盘活存量资产，有效释放资产价值。以往大宗交易或私募基金这两种方式，在流动性方面存在一定局限。公募REITs推出后，投资者更为多元化，可提升资产流动性，改善企业资产负债率，更快回笼资金。”徐文妹称，公募REITs的引入，或将促进租赁住房行业投融资模式的转变，从而对行业竞争格局带来深远影响。

住房租赁行业“跑道渐清”，为收益率做准备

实际上，包括开发商在内的一些积极的市场参与者，不仅紧贴政策导向而为之，更重要的是，它们也想抓住这片市场早早开展布局。公募REITs的发行是建立在收益率基础上的，问题在于，整个行业是否已做好相关准备?

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示，今年规模扩张已不再是住房租赁行业的关键词，反而有些企业做了主动的收缩，把一些运营不好的资产先剥离出去，“这三年，国内市场尘埃落定，跑道渐清。从四处张望到纵深研究。现在，行业都在越来越清楚地为收益率做准备。”

谈及开发商及租赁企业运营商面临的挑战，中海商业发展有限公司研拓高级总监饶胤指出，在土地以及存量物业改造方面，企业是否适应或抓住机会，进一步优化成本，这是来自外部的挑战。而内部挑战上，主要来自收益方面，即如何在主流城市相对核心区域做对、做好产品。

在这一过程中，饶胤指出：“长租公寓运营人员在脑海里要有现金流量表，以资产管理的意识，做好收益端的提升。在受限的增长率前提下，租赁企业如何让投资人看到更大的增长力，如何提高与客户间的黏性和增长空间，这是最大的挑战。此外，需要从产品本身进行探索，在收入端除租金外还有其他收入的可能性，以及在标准化长租公寓外尝试布局租赁社区等，从而提升投资者的收益。”

修炼内功“算好账”，做好精细化运营

实际上，对于开发商而言，在“三道红线”前提下，布局住房租赁市场，必然面临算账的问题。

对此，金茂(中国)酒店投资管理有限公司首席财务官张润红表示，在“三道红线”前提下，无论市场化运营，还是保障房运营租赁住房，在很大程度上都会对开发商的资产负债表带来压力，因此，企业要平衡收益、风险，以及股东对企业回报及收益要求。

此外，张润红还指出，任何资产发行公募REITs，都不可能是单项资产，一定是以资产包的形式。因此，在发行REITs过程中，一定会面临资产包中的资产重组，重组之后又面临税收问题和税务筹划问题，这也是企业需要综合考虑的因素。在具体租赁产品的布局上，只能因地制宜，根据不同地区和城市以及拿地条件，同时尽可能履行企业的社会责任。