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精装修为何成了“惊装修” 新房精装修问题现状调查

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● 近年来,在大力倡导节能降损、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下,精装修房在房地产市场的比重越来越大,随之而来的装修质量差、渗水、甲醛超标等问题也层出不穷

  ● 很多时候,精装修成了开发商绕过限价、谋取高利润的一项手段。不少楼盘为涨价而做精装,装修标准夸大其词,以次充好,直接导致收房维权纠纷增加

  ● 住建部门颁发预售许可前会要求开发商在预售方案中对装修标准或价值进行承诺。如果开发企业违反预售方案的装修承诺,严重降低装修标准,将受到相应处罚

  ● 精装修房在销售之初应让开发商列明装修标准清单,提供交付后房屋室内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等,并在监管部门进行样板房影像证据保全,从源头上保障购房者权益

前段时间,忙完一天工作的陕西西安人陈星星(化名)回到家,准备好好做顿饭犒劳一下自己。刚进厨房,他便被眼前的景象吓了一跳:厨房上方墙壁漏水,墙体起皮破裂,碎屑散落一地。自从两年前搬进这个新家,陈星星就感觉没怎么消停过——厨房、卫生间大面积漏水,墙面开裂、掉皮,严重影响生活质量。

精装修变成“惊装修”,有此体验的何止陈星星一人。近年来,在大力倡导节能降损、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下,精装修房在房地产市场的比重越来越大,随之而来的装修质量差、渗水、甲醛超标等问题也层出不穷。

本是为了省心、追求高品质生活而买的精装修房,为何成了烦恼的源头?精装修质量如何保证?出现问题又该怎样依法维权?带着这些问题,《法治日报》记者进行了调查采访。

承诺保质期为五年

  一年不到漏水严重

2002年,原建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》,精装修房开始面市。2017年,《建筑业发展十三五规划》明确,到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%。如今在很多大城市,精装修已经成为新房的标配。

“一站式整装、高性价比、0增项、质保时效长、多次验收”“使用环保材料,交房即可入住”……在房产销售广告中,开发商往往也会对精装修大书特书。

正是看中了这一点,觉得买精装修房减少了自行装修环节,省时省力,陈星星才决定买下这套位于西安、知名开发商开发的精装修期房。

他向记者回忆说,认购前售楼部的销售人员特意带他去看了样板房。“样板房的装潢特别精致,不论是墙壁的颜色搭配、还是布局设计,看起来都非常舒服。我和家人都很喜欢。”

陈星星记忆犹新,当时开发商说装修费用为1000元/平方米,算下来比自己请人装修还要便宜。他也不是没有担心和疑虑:1000元/平方米的价格能否达到开发商宣称的装修效果?

而销售人员的一席话消除了其顾虑,销售人员说是因为开发商有自己的装修材料购买渠道,又是大体量采购,价格自然会低不少;且开发商承诺精装修保质期为5年,在购房合同中也注明了质保年限。

万万没想到,入住还没到一年,烦恼就来了。“一开始是卫生间墙壁渗水,只要一洗澡就会有漏水现象,后来找楼上楼下问了下,发现大家都存在这些问题,而且是同一面墙。”陈星星说。

再后来,厨房也开始漏水。“只要一下雨,厨房房顶就开始向下滴水,顺着天然气管道流到灶台上,有时甚至连饭都做不了。”陈星星说着,在手机上找出之前拍摄的厨房漏水视频给记者看,“滴水声很大,尤其是夜深人静的时候,吵得人都睡不好觉”。

“从去年开始,我和其他业主就多次向小区物业反映房屋漏水问题,要求进行维修。物业派人来检查后得出的结论是‘外墙没有做防水’。等了一年多了,到现在问题还没有解决。”陈星星告诉记者,因为小区物业是开发商自家的,他还特意投诉到总部,得到的回复是需要进一步核实,然后就没有任何消息了。

种种乱象长期存在

  问题多且较难发现

记者梳理公开报道发现,因精装修问题引发的纠纷比比皆是,甚至有业主吐槽精装修:收房即维权。

2020年,广西南宁保利领秀前城的两栋精装楼房遭业主投诉:鞋柜、橱柜下方未贴瓷砖,部分下水管生锈,木地板松动……业主们虽多次向开发商反映,但迟迟未能解决问题。

重庆万科御澜道三期均为精装房,2020年10月陆续交付,不少业主反映:房子卫生间天花板渗水严重,如同“水帘洞”;拆开发现水管、防水材料质量很差,地漏、管道尺寸也对不上。

精装修有多“惊”,河南驻马店的刘继(化名)深有体会。他2018年在当地买了套新房,入住一年半不到,地板已经大面积开裂了,无奈之下只好找装修队来翻修,拆掉地板一看,下面的水管电线铺得一塌糊涂,用的材料也很劣质,让他“惊”出一身冷汗。

种种精装修乱象,对于湖南某设计公司设计总监唐宇而言,早就见怪不怪了。他告诉记者,虽然业主在收房时会先行验房,但也就看个大概,比如有没有漏水现象、门窗能不能关紧等,至于装修细节、材料、水电排线、环保系数等问题,一般人是不太能看出来的。

他介绍说,甲醛超标、环保系数不达标也是精装修房经常存在的问题。甲醛的来源主要有家装涂料、乳胶漆以及木制品。一般家装会选择具有环保标识如E0、E1级别的装修材料,乳胶漆也会选择甲醛释放量较少的种类,但一些开发商为了节约成本,可能会选择劣质材料,就容易出现甲醛超标的问题。

“还有一些不良开发商将精装修房的卫生间下沉池使用建筑垃圾回填,回填材料较重容易导致下沉池的防水层开裂,时间一久,卫生间发臭漏水不说,还存在塌陷的风险。”他举例说。

在北京从事装修监理工作的赵鹏向记者透露,实践中,精装修房的业主对房屋(吊顶)结构性开裂、厨卫防水不到位、墙面空鼓、门窗开合不顺畅等问题反映比较强烈。

“还有开发商偷工减料这一块,比如样板间的高价石材全被换成普通石材,家具质量低下,与样板间陈列的家具有明显差别。”赵鹏说,如果把开发商的样板间看成“卖家秀”,而业主买的精装修房就成了“买家秀”。

“这两年因为成本和房企自身原因,精装修房出现各类问题,购房者在认购时一定要对装修条款仔细审核。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,目前来看,精装修要回归到“宜居”的导向,既要实现装修标准提高,也要防范房企借装修变相加价等乱象。

压缩成本谋取利益

  维权成本高妥协多

在长期从事装修设计工作的唐宇看来,精装修问题,根源在于一些开发商为追逐利益,将成本压缩到了极致,“开发商也不傻,既然能给出比市面上普通装修还要低廉的装修价格,在成本方面一定会尽可能地压缩”。

他介绍说,开发商找装修队一样会“货比三家”,开发商想从中挣钱,装修队也要挣钱,往往就只能从材料、工期等方面寻找利润的空间,最终把问题转嫁到购房者头上。

“很多时候,精装修成了开发商绕过限价、谋取高利润的一项手段。不少楼盘为涨价而做精装,装修标准夸大其词,以次充好,直接导致收房维权纠纷增加。”严跃进说。

多位业内人士指出,一旦发现精装修问题,业主采取妥协甚至自认倒霉的不在少数,其原因在于:

一方面,由于国家对新建商品房价格的严格管控,现在很多城市出现了商品房和存量房价格倒挂现象,所谓的“倒挂”就是商品房售价要低于周边存量房价格。这种情况下,购房人觉得只要买到就是赚到,对精装修问题就不那么重视了。

另一方面是维权成本太高。房子出现问题,比如漏水问题,是房子建设问题还是装修问题,责任比较难划分;不同价格应该对应什么样的装修标准也很难认定。此外,一些购房人维权意识不强,没有及时保存相关证据,增加了维权难度。

长期从事一线装修工作的河南人张松告诉记者:“有时候我们干活儿时,能明显地看出房子盖的质量比较差,装修再好也没用。但我们不会提出任何问题,把自己的活干好就行了,毕竟我们是靠开发商‘吃饭’的。”

对此,赵鹏建议,购房者在签署购房合同时,一定要尽可能详细地将装修标准、所用材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等写入购房合同中,验房时一一仔细核对。日后如果产生纠纷,这也可以作为索赔的依据。

调整完善管控思路

  加强监管执法力度

2019年1月,《住宅全装修评价标准》实施。同时,部分城市相继出台规定,要求开发商交付精装修房半年内不得拆除样板房,对装修标准和过程进行针对性监督。

北京市房地产中介行业协会法律事务委员会副主任王树德认为,《住宅全装修评价标准》并非国家强制性标准,目前很难推广。在他看来,要改变精装修乱象,商品房价格的管控思路应进一步调整完善。实践中,一些地方迫于房价上行压力,把备案当成了调控新房房价和金融风险的手段,导致哪怕市场再好,新房也卖不上价的现象,一些开发商就通过降低成本(比如让购房人承担中介费、装修质量缩水等)来提高利润。

“同时,还要严格执法。”王树德说,实际上,相关部门对开发商精装修并非没有监管,住建部门颁发预售许可前会要求开发商在预售方案中对装修标准或价值进行承诺。如果开发商违反预售方案的装修承诺,严重降低装修标准,将受到相应处罚。

“精装修问题本质上是价格问题。降低装修标准属于违反商品房明码标价或变相提高商品房价格的违法行为,此行为一旦被认定,市场监管部门可以开展价格执法,要求开发商纠正并对其进行处罚,所以下一步要加强的就是执法力度。”王树德说。

严跃进建议,精装修房在销售之初应让开发商列明装修标准清单,提供交付后房屋室内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等,并在监管部门进行样板房影像证据保全,从源头上保障购房者权益。

“从开发商角度看,其有一种很明显的规避或降低成本的考虑,所以精装修问题多半和房企自身产品质量把控不到位有关。此类领域出问题时,往往其承担的责任也较小。”严跃进说,随着精装修房的建设和交付数量增加,未来确实需要建立完善相关标准,必要时需要出台精装修房监管或规划方面的具体政策,以供房屋交易和房屋交付等方面的对照,甚至需要建立星级评级机制,对精装修划分等级分类,防范精装修乱象。

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