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楼市调控转向?救市仍有度,“房住不炒”不动摇

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近来,各地频繁祭出的调控政策,让楼市蒙上波谲云诡的气息。

在北方,有以哈尔滨为代表的省会城市,主动发布性质明确的“救市”政策;在东莞等热点城市,二手房指导价继续严控,丝毫未见松绑迹象;还有遍布大江南北的十余座城市,针对房企降价出台“限跌令”,稳定市场走向与购房者预期。

有声音称,少数城市房贷利率下调、央行释放稳楼市信号,或代表调控转向的开始。

真相到底如何?综合业内多方观点可知,不管是央行的罕见表态,还是各地政策放松,主要以局部小招为主,并没有触动“房住不炒”“一城一策”主基调。

楼市分化还将持续存在。祭出松绑政策的城市,多是市场基础较差,普遍面临人口流出、需求萎缩的问题,政策短期或有托底效果,但长远还有待观察;至于上海、深圳、东莞等政策收紧的城市,楼市调控难言放松,“房住不炒”的基调不会动摇。

局部地区吹起“暖风”

哈尔滨最新出台的楼市政策,极大触动了市场的敏感神经。

10月10日,哈尔滨出台"十六条"政策全方位稳楼市,在房企端,减轻企业流动资金压力;在居民端,促进购房需求释放。

人口千万的省会主动“救市”,有何信号意义?是否意味着,楼市政策会出现大转向?让市场有此疑问的,不仅因哈尔滨的城市量级,更重要的是,近期为楼市托底的城市实在不少。

本应火热的金九银十,东北三大省会城市却相继出台救市举措。9月13日,长春发布购房补贴;再早前,沈阳也提高了人才购房补贴标准,同时还约谈了部分房企,规范房企降价销售行为,维护市场秩序。加上哈尔滨,寒意阵阵的东北地方政府救市基调已然十分明朗。

不仅在东北,长三角珠三角也有部分区域释放出了救市信号,10月11日宁波市奉化区发布了人才购房补贴政策,国家级人才最高可获100万元。肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率,降低二手房交易成本。在内陆地区,岳阳、唐山等十余座城市,则为了稳预期,出台针对房企的“限跌令”。

以哈尔滨为代表的东北城市,出台楼市刺激政策并不意外。

克而瑞发表研报称,2021年前8个月,沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市,成交较2019年同期跌幅都在两成以上,哈尔滨跌幅更是高达59%,市场压力可见一斑。

楼市寒意阵阵,根源还在于人口流出、需求萎缩。“七普”数据显示,截至2020年末,黑吉辽三省常住人口规模为9851万,较2010年末减少1100万人,累计降幅达10%。尤其是青年人口流失、叠加宏观因素影响,直接导致购房需求萎缩。

其他出台托底政策的城市,也多受楼市整体转冷的影响。据中指研究院数据,今年国庆长假期间,重点城市新建商品住宅成交面积同比下降33%,购房者置业意愿不足。

多家券商研究认为,居民对房地产行业“量价下行”的悲观预期,直接导致本轮市场景气度的下行。

克而瑞表示,综合各地刺激购房消费的举措,地方调控“边际放松”的序幕正在拉开,房价下滑过快城市、库存风险过高城市、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市,更具放松调控的动机,楼市调控有望获得适度松绑。

信贷政策基本面没变化

“救市”就代表政策出现反转吗?事实并非如此。

如是金融研究院院长管清友认为,哈尔滨多部门联合出台十六条政策稳楼市,缓解房企流动资金压力,提升购房需求,打响救市第一枪,但这只是为了稳定市场,在房住不炒的框架里小幅腾挪。如果市场基本面差,该跌的地方放松后还会跌,只不过可能跌得慢一些。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,哈尔滨“十六条”楼市新政,并未有“出格”的地方,未跨出“一城一策”的边界,纾困供给端才是政策的重点。只要购房利率不降低,杠杆率不变,贷款集中度政策变,交易税费不变,不影响大局。

实际上,信贷政策的松紧程度,更加影响楼市的冷热变化。10月初,在广州、佛山等地,部分国有银行和股份行开始下调首套和二套房贷利率,湖南益阳也有银行下调房贷利率。

个别城市的房贷变动,叠加中央释放的稳楼市信号,行业调控边际松动的预期不断出现。9月底,中央接连释放稳楼市信号,称金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

不过管清友认为,央行首提“房地产”,主要是为了保障首套刚需和二套改善的正常住房消费需求。在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上,对首套刚需提供差异化信贷支持,最多是结构性的微调纠偏,整体地产信贷政策很难有明显的松动。

克而瑞数据也显示,今年9月,全国首套房贷款平均利率为5.46%,较去年年底上升23个基点;二套房贷款平均利率为5.83%,较去年年底上升29个基点。

广州、佛山等地下调房贷利率的城市,主要因前期房贷利率涨幅较大,处于高位,因此纠偏优化,避免误伤刚需。

不过,业内普遍认为,经历今年房贷利率上行、银行房贷额度不足、放款周期变长后,房贷政策最严最紧的时期已经过去,一刀切收紧房贷政策、误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。

中银证券认为,房贷集中管理制度实施以来,多数银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内,整体存在一定调节空间。目前,市场正处于“基本面”与“政策”双重底部,政策维稳预期进一步加强,房企信贷及居民按揭贷款有调整预期。

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