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房产行业评级被贴“负面”标签,土储的健康度受关注

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在行业黑天鹅事件的集中爆发的当下,房产企业频频被评级机构下调似乎已变得屡见不鲜。继知名评级机构下调房企评级致使股价大幅下跌后,国际评级机构下调了多家地产公司的评级级别及评级展望。

随着融资的收紧,企业评级由于对融资有影响,因此显得更加重要。知名地产分析师严跃进表示,评级下调是当前房企遇到的问题。作为企业需要注意防范评级下调引起的新问题,投资者对此很敏感,所以企业应做好相应的工作。

流动性成下调主因

受整体趋势拖累,部分房企被下调了评级展望。其中一家是海伦堡中国控股有限公司(下称“海伦堡”)。穆迪维持海伦堡的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级,仅将海伦堡由“稳定”调整为“负面”。穆迪的理由是:在目前国内融资趋紧的情况下,鉴于海伦堡地产销售的现金回收周期较长,海伦堡流动性缓冲将会减弱。但穆迪也表示,海伦堡的现金持有量,加上经营活动的现金流,应足以支付海伦堡12-18个月的到期债务和土地出让金。据了解,截至2020年12月底,海伦堡现金短债比、净资产负债率均未触及“三条红线”,属于资金面较为健康的房企。

而另一家被下调评级展望的公司,穆迪则认为是较高的债务杠杆率和较弱的盈利能力将导致未来12-18个月其主要信用指标弱于B2评级的中国房地产同业。此外,在未来12-18个月,预计银城国际的流动性将会削弱,原因是紧张的融资环境将制约其销售、现金流生成及其为再融资募集新债的能力。

对于一些经营状况不佳、有大量债务到期、甚至实际出现违约的公司,评级机构则直接下调了评级。

企业被贴上了“负面”标签或与整个行业展望的调整密不可分。

据亿翰智库统计,受到境内融资环境收紧影响,自2021年7月以来至9月27日,穆迪已对10家内房中资地产商采取了评级下调或展望下调行动,同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”,反映了穆迪对于未来6-12月行业基础业务较为悲观的预期。

严跃进表示,下调评级是当前行业整体面临的问题,近期政策调控,很多企业债务压力较大,金九银十的销售数据表现不佳,尤其是流动性的问题使评级机构更加谨慎,从评级角度来讲会比较悲观。

“流动性”是评级调整的一个关键词。评级机构在部分报告中指出,预计未来12-18个月流动性将会削弱,但原因各不相同。在紧张的融资环境下,融资渠道的恶化、融资能力的降低等问题均是评级机构担忧的因素。

健康且充沛的土储成房企进阶支撑

房企评级的标准主要取决于企业的成长性及其经营、偿债、融资、盈利等能力。针对目前存在的流动性难题,房企土储的去化周期和健康度也受到更多关注,去化健康且充沛的土储是房企未来规模进阶的有力支撑。

9月29日,克而瑞发布《2021年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP100》,融资紧张、现金流紧缩之下,房企仍采取“谨投资、促销售”的策略,因此2021年上半年百强房企总土储去化周期降至3.13年,较2020年末再降8%。对比2021年上半年总土储货值及1-8月全口径销售排名来看,百强中有近四成房企总土储货值排名高于销售,且主要集中TOP30以后房企,另有30%房企去化周期处于3-5年的健康区间。

在全口径TOP20房企中,保利、龙湖、新城、绿城等龙头房企总土储货值储排名高于销售(全口径)排名3-8位,且总土储货值均在万亿以上、去化周期在4年左右。由于处在规模高、竞争激烈的梯队中,总土储货值提升对于未来销售加成更加显著,也为给双集中供地中提供了更灵活的投资策略。

在销售TOP21-50房企中,土储较为充裕的多为国企、央企,中交、越秀、华发、中国铁建等,其总土储货值均超过3000亿元,其中越秀、华发、中国铁建总土储排名均位于前三十。凭借资金优势,这些房企土储结构相对优质,如越秀大湾区土储占54.6%,2021年上半年成功进入北京、宁波等核心城市。

50强房企中,海伦堡、众安、力高等区域深耕型企业土储相对充裕,总土储排名远高于销售排名,主要得益于城市群发展的红利,未来只要合理掌控运营节奏、把握开发周期,未来销售业绩仍有较大提升空间。据了解,海伦堡入围“2021中国民营企业500强”,该榜单是全国工商联以上规模民营企业调研为基础,按照年营业收入总额降序排列产生。

针对未来的发展趋势,克而瑞在报告中指出,土储 “总量高、质好”且足以支撑3年左右去化的企业,在投资方面得以更加从容,尤其在第二、三轮集中供地中,将有更高的自由度。从土储分布来看,百强房企的土储能级、区域分布变化不大。随着全国市场热度的持续分化,核心城市的优势将越来越显著,部分房企不仅需要注意自身土储总量,也需要重视土储结构的优化,除核心城市以外,长三角和大湾区的三四线城市将持续受到关注。

上述地区的土储情况成为未来各大房企争夺的重点区域,也将是房产行业机构评级或展望的重要考量因素。

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