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持续降温!70城房价涨势再收窄,楼市拐点出现了?

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70城房价最新出炉。8月份,有46城新建商品住宅价格环比上涨,相比之下7月为51城。

9月15日,国家统计局公布2021年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,整体来看,8月份,各地持续加强房地产市场调控,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。专家认为,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓,下调城市数量将不断增加,楼市拐点出现了。

价格指标降温明显

据国家统计局测算,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;同比上涨5.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,新建商品住宅销售价格上涨城市数量46个,较上月减少5个;持平城市4个,较上月增加1个;下跌城市20个,较上月增加4个。

来源:国家统计局

分城市等级看,一线城市北京和上海环比分别上涨0.2%、0.4%;广州由7月上涨0.2%转为下降0.1%;深圳环比涨幅达1.0%领跑70城。诸葛找房数据研究中心分析指出,深圳在出台二手房指导价后,二手房降温显著,促使部分需求持续涌入新房市场,加之深圳土地供应不足,新房项目供不应求,带动新房市场热度提升。

此外,二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅较上月回落0.2个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,三季度属于全国房地产市场降温较为明显的阶段,尤其是各地信贷政策持续收紧,市场交易量下滑,使得价格指标出现比较明显的降温。

多地出台楼市调控新政

进入下半年以来,中央多次重申“房住不炒”,楼市迎来新一轮调控潮。

7月22日,住建部表示,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。此后截至8月底,超30地发布楼市调控新政,其中包括上海、北京、广州、深圳四大一线城市,也包括武汉、杭州、成都、西安等热点城市。梳理这些城市的调控政策,限制经营贷、限购、限售、打击学区房炒作,整顿中介规范经营、出台二手房指导价等成为重要内容。

值得一提的是,就在住建部表态问责6天后的7月29日,银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人被约谈。住建部要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度。同时,住建部宣布,将上述5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。

对于这5个城市房价上涨的程度,可以从过往月度数据窥得一二。

以银川为例,梳理国家统计局数据,2020年6月至2021年5月,银川新建商品住宅销售价格连续12个月同比涨幅居于全国首位;今年7月,银川新建商品住宅销售价格环比涨幅与青岛、海口两地并列第一,达1%。

此后在8月23日晚间,银川12部门联合发布通知,明确要求稳房价,严格执行“一房一价”备案制度;严格管控土地溢价率,坚决稳定地价;收紧商品住房限购、限售政策;二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%等。

据中原地产统计,8月全月,房地产调控已经超68次,叠加1-7月的352次,年内累计房地产调控已经突破420次,平均每个月调控超50次,是历史以来的新记录。整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。

中原地产首席分析师张大伟指出,整体看,2021年9月之后,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓,下调城市数量将不断增加,“楼市拐点出现了”。

“稳定”成关键词

对于后市,诸葛找房数据研究中心认为,在政策调控更趋精准化、调控重点转向二手房市场之下,政策效应逐渐显现,新房、二手房市场热度均有所下滑。预计随着金九银十传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象增加,新房价格涨幅或将继续回落。

张大伟表示,“楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势。”

张大伟指出,近两年来楼市调控越发严格,一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。最近全国多个城市新房的“限跌令”,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

严跃进强调,从房价角度看,既要打击房价过快上涨,也要确保房价不过快下跌。过快上涨方面,基本上大城市表现还不错;而过快下跌方面,一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。当前从房价风险看,除了过快上涨外,部分城市过快下跌等新情况也值得关注。

严跃进称,“近期要重点关注‘限跌令’下的部分城市表现,常德、太原、大理、岳阳和北海属于8月新房价格同比跌幅较大的城市,其中岳阳此前已经出台过‘限跌令’。后续对于此类房价跌幅较大的城市,需要关注库存去化的压力,同时确保销售秩序稳定。”

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