房企“利润稳定器” 城市更新成中报季关键词

   2021房企中期业绩披露正式落下帷幕。

回顾8月，行业热门话题聚焦在如何看待和应对销售额与利润增速放缓，集中供地新政下采取怎样的投资策略等，稳投资、快去化、优负债、控表外成为行业共识。对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

行业规模利润承压

“城市更新”再成关键词

据中国证券报消息，受行业下行、地价上涨、融资成本增加等因素影响，房地产行业利润下滑已成趋势。今年上半年，虽然房企营业收入普遍增长，但利润下滑势头依然未能缓解。

因此，被誉为房企“利润稳定器”的城市更新，成为热门词汇之一。各地企业正通过探索成立城市更新类公司、签订政府合作协议、企业联合等合作模式，加快形成可复制、可推广的城市更新经验，为进军城市更新市场及构筑新型城市发展建立竞争优势。如远洋集团上半年先后与重庆江北区政府、长沙天心区政府签署城市更新协议，推动其“南移西拓”战略。继上海成立规模800亿的城市更新基金后，8月份，天津城投集团与中国电建、中国金茂、中海、华润置地等17家公司就共同组建天津城市更新基金达成合作意向，用于天津市的城市更新项目。此外，佳兆业、富力地产、时代中国等房企亦在年中业绩会或投资者会上表示，城市更新项目贡献的土储将会越来越多。

这并不意外。分析人士指出，在当前公开市场拿地利润空间受限的背景下，城市更新项目可以对房企的利润率形成有效支撑。以“旧改大户”佳兆业为例，凭借拥有大量的旧改和城市更新土储，公司上半年毛利率达到30.0%，有效保障了企业的利润空间。

同时，相比较招拍挂市场，旧区改造、城市更新可以实现一二级联动开发，参与一级招标基本就相当于提前锁定了二级拿地的资格，很多还可以绕开公开招拍挂市场，提高拿地效率的同时也拓宽了进入核心城市的渠道。早在2005年，远洋集团便进入大湾区，目前已在华南已布局40余个项目，其中旧改类项目占比已超过一半。2020年，仅深圳4个旧改项目便为远洋集团贡献了119亿元的销售额。远洋方面表示，今明两年还将推出7个在售项目。截至2021年6月30日，远洋集团签约旧改项目近1800万平米，主要布局在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。多年深耕发展之下，远洋集团早已成为大湾区不可忽视的一支力量。

根据专业机构测算，城市更新这一赛道未来的市场规模有望达到10万亿，发展前景广阔。TOP50房企中已有6成以上入场城市更新领域，并且多数布局时间在5-10年，个别优势房企达到20年，已经进入红利兑现期。

稳健长跑者的新战场

考验房企三大优势能力

不过，城市更新项目开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题以及市场诸多不确定性，也对房企形成巨大的挑战。

首先是资金实力的考验，既要保持长期的财务稳健，还要保障融资渠道的多元与通畅，以对抗长周期和高投入带来的资金压力。显然，这是属于综合实力强的稳健长跑者的战场，如万科、华润置地、远洋集团、中海地产等房企。以远洋集团为例，截至2021年6月30日，远洋保持“三道红线”全绿，手持现金382亿元，此外还拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元，为其持续开展城市更新业务奠定了基础；同期的中海地产亦是财务稳健型房企的代表：资产负债率为60.2%，净借贷比率33.8%，继续保持“绿档”。

其次，相较于往期的大拆大建，能够留存城市记忆、传承城市文化的城市更新能力如今更受政府关注。以华润置地为例，多年城市综合体的运营实践，使得华润置地能够打破单一土地、单一功能的用地模式，在旧改同时把产业、人文、艺术、时尚与生活紧密融合，开拓出一片更具社会价值的公共空间。此外，作为国内较早布局城市更新的房企，远洋亦在长期实践中形成“拆除重建、存量改造、社区焕新”三种成熟模式。早在2001年，远洋就接手北京朝阳区京棉三厂改造，创造性的将原有厂房焕新为艺术中心。同时，考虑到原三厂老员工未来的发展问题，远洋在后来形成的新建社区内，大部分社区物业管理岗位，都由下岗的京棉三厂老职工担任。2010年，远洋联合太古地产，为成都打造出全新的人文地标——成都远洋太古里。

第三，在多地发布的城市更新行动计划中，“微空间”更新也成为了一大关注点。近日出台的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》就指出，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效。这方面，万科、华润置地、远洋集团处在了行业发展的前列。如万科在上海深度参与过多个旧区改造及城市更新项目，先后对阳曲小区、三佳花苑、新华路街道等老旧里弄的环境进行翻新改造。远洋自2006年即推出“老社区 新绿色”项目活动，完成了大量的老旧社区改造工作，17个省市800多个社区，4,000万人因此受益。2021年，远洋集团又结合自身在健康建筑领域的实践，将原项目升级为“老社区 新绿色 健康 ”，颇受业内关注。

在我国经济发展和国民物质条件增长的过程中，城市更新作为未来发展趋势之一，拥有巨大的市场空间和利润空间。综合实力突出，财务状况稳健的房企，无疑将成为城市更新赛道上的主角，为自身业绩增添更多可能。