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抓住供需矛盾化解租房痛点

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随着人口不断流入,房屋租赁需求在相当长时间内仍然旺盛,特大城市租房市场供需矛盾或更为突出。租赁市场治理关键应在供给端发力,增加现有供给、拓展增量,落实好“租售同权”、加强市场监管,更好地保障承租人权益。

今年夏天,北京的住房租赁市场在低迷两年之后迎来了一波“小高峰”。8月底北京市住建委发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿),提出“房产中介机构不得提供转租服务”“限制租金涨幅”等措施,紧接着对两家有相关违规行为的企业进行行政处罚。对北京等特大城市而言,租房价格偏高是不少租客的一个痛点,管理好、规范好租赁市场意义重大。其中,一些观点需要厘清。

房租高是因为长租公寓赚了“高差价”吗?数据显示,我国超一线城市租金收益率不足2%,明显低于国际水平。我国长租公寓的运营大多是分散式公寓,好比是“二房东”,普遍采用“高进低出”“长收短付”经营模式,资金周转慢,很多长租公寓企业面临资金压力。集中式公寓则是房企先建后租,这种“重资产”模式受制于地价贵、成本高等因素,同样面临着不小的经营压力。显然,说长租公寓企业赚取高额利润未免有些草率。

难道是因为租赁市场存在垄断经营和恶性竞价吗?近两年大城市规模化住房租赁企业市场份额仅占2%,市场发展空间很大。但从代表市场竞争和垄断程度的指标看,分散式公寓的头部企业中,自如友家、相寓的市场集中度均为30%左右,集中式公寓以魔方为首,行业集中度为56%。头部企业拥有明显的渠道优势和较大议价空间,为了扩大规模争抢房源,常以高出市场价20%甚至更高的价格收购房源,导致租金成本水涨船高。

哄抬价格是一部分原因,究其根本还在于“物以稀为贵”。第七次全国人口普查数据显示,近十年北京、上海、深圳的常住人口年均分别增长了22.8万人、18.5万人、71.3万人,虽然增速有所放缓,但大城市人口净流入的趋势仍将持续,房屋租赁需求在相当长时间内仍然旺盛。未来一段时期内,随着人口不断流入,特大城市租房市场供需矛盾或更为突出,成为房租居高不下的重要原因。

找准了病灶,才能对症下药。多年前,我国不少城市就在努力解决租房市场供需矛盾和恶性竞价问题,有的取得了成效,有的还在探索之中。笔者以为,租赁市场治理关键应在供给端发力。先要盘活存量,通过税收优惠等政策鼓励长租公寓企业转化闲置低效的商业楼、酒店等,增加现有供给;再拓展增量,继续提升大城市租赁住宅用地占比、加强公租房建设用地规划、增加保障性租赁住房等;还得落实好“租售同权”,加强市场监管,实时监控租金价格水平,整顿恶性竞争等现象,及时处罚违规经营、损害承租人权益的行为。不得不提一句,德国法律规定3年内涨幅上限为15%,这为我们提供了一些启示。

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