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中国恒大中期净利105亿元 卖房降负债物业板块成亮点

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8月31日,中国恒大、恒大物业双双发布了2021年中期业绩报告。

今年上半年,中国恒大实现销售额3567.9亿元,销售回款3211.9亿元,核心净利润105亿元,但房地产开发业务亏损41亿元;恒大物业上半年责任实现营业收入78.73亿元,同比大增68.3%,毛利润29.39亿元,同比大增68.7%,净利润19.34亿元,同比大增68.6%,各项核心指标处于行业领先水平。

截至8月31日收盘,中国恒大报4.36港元/股,微跌0.68%,总市值为577.65亿港元;恒大物业报5.84港元/股,总市值为631.35亿港元。

对于中国恒大来说,尽管盈利水平下降,但“活下去”显然更为重要。借助大规模降价促销,恒大得以快速回笼现金,大幅缓解债务压力。数据显示,恒大有息负债较去年3月底下降约3000亿元,净负债率已降至100%以下,实现一条红线变绿。

“以价换量”卖房降负债

中国恒大的业绩报告显示,2021年上半年,公司实现营收2226.9亿元,同比下降16.5%;毛利为288.4亿元,同比下降56.7%;净利润105亿元,同比下降29%,其中恒大地产集团和恒大童世界集团的房地产业务录得亏损约41亿元,新能源汽车业务亏损约49亿元。

截至7月底,恒大年内累计销售额达4005.6亿元,销售面积4844.9万平方米。销售增幅可观,但成交均价为近年新低。

对此,有分析人士认为,中国恒大利润的下滑与打折卖房息息相关。据悉,恒大自去年2月份开始推行“网上卖房”及持续多次推出阶段性特大优惠措施,借此大力促销加速回笼现金流。

而在地产主业以及汽车业务亏损的背景下,中国恒大仍能取得盈利的关键在于其处置了部分资产。据悉,此前中国恒大出售了恒腾网络11%股份,入账约11.8亿港元;出售盛京银行1.9%股份,总金额10亿元;出售深圳市高新投7.08%股权,总金额约10.4亿元;出售恒大冰泉49%股权,总金额约20亿元;出售5个地产项目股权及非核心资产,总代价约92.7亿元。

市场人士指出,恒大的业绩报告凸显了当下房企的普遍现状,近年来房地产行业整体下行,“房住不炒”下房价被严格管控,加上“三道红线”的重压,愈发精细化的调控政策,使得房地产行业进入史上最严监管时代。而房企为求去化降负债,不得不以价换量,势必对利润产生一定影响。

恒大物业营收大增68%

对比母公司的困难局面,恒大物业成为集团上半年为数不多的靓眼板块。上半年恒大物业实现营收78.73亿元,净利润19.34亿元,同比双双大增近七成。

瞄准物管市场万亿元级蓝海,目前恒大物业已形成全国化布局,截至2021年6月底,其业务范围扩展至全国317个城市,覆盖320万户业主。

而盈利能力的大幅提升离不开在管面积的持续增长。公告显示,截至上半年,恒大物业合约面积达8.1亿平方米,同比增长58%;在管面积达4.5亿平方米,同比增长77%。

8月11日,恒大曾公告称,考虑出售物业板块部分股权。对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《证券日报》记者表示,物业板块作为中国恒大旗下较为优质的资产,盈利能力较强,无论是出售还是输血,对集团眼下的难关来说,均有帮助。

依托母公司每年提供的大量优质项目外,第三方项目亦成为恒大物业强劲的增长引擎。今年上半年,恒大物业第三方项目在管面积同比骤增137倍,公司力争在今年底实现合约面积突破9亿平方米,在管面积突破6亿平方米。

同时,增值服务也成为恒大物业的第二增长曲线。上半年恒大物业社区增值服务收入11.39亿元,同比大增83%,其中家居美装收入更是大增873%。

根据中指院预计,到2022年,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元,恒大物业未来业绩或将打开新的增长空间。本报记者 董枳君

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