正荣地产稳行规模、效益、安全间求平衡

曾用五年时间完成销售额从百亿到千亿的跨越，正荣地产（06158.HK）素来被冠以黑马之名。如今，这匹黑马也向着更加稳健方向进发。

作为“高质量发展时期”的最后一年，今年上半年，正荣地产实现营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%，净利润率为9.4%；归母净利润为12.0亿元，同比增长33.1%。报告期内，正荣地产的预收账款约为799.1亿元，较2020年增长31.3%，未来营业收入增长有所保障。

左起：执行董事兼常务副总裁李洋；执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝；执行董事兼董事会副主席刘伟亮；执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健

在销售规模上，正荣地产也没有放松，报告期内实现合约销售金额823亿元，完成全年1500亿元销售目标的54.9%。虽然在调控频出的背景下，市场整体有所下行，但正荣对目标的达成具有信心。

未来三年，正荣还会保持适度的规模增长，与行业、基本政策面匹配。正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，“规模要跟经营能力互相匹配，我们一直强调高质量发展，所以我们是规模、效益和安全三个要取得平衡。”

半年目标完成率逾50%

2021上半年正荣地产合约销售金额823亿元，同比增长47%；销售面积498万平方米。上半年的销售有91%来自一二线城市。

以区域划分来看，销售贡献最大的区域为长三角地区，实现合约销售额466.67亿元，占比达达56.7%，合约销售面积约为242.38万平方米；第二大贡献来自海峡西岸，实现合约销售额约203.18亿元，占比24.7%，合约销售面积约为140.85万平方米。环渤海地区、华中地区、华西地区、珠三角地区的销售占比分别为5.3%、7.5%、3.1%、2.7%。

分城市来看，合约销售贡献前十的城市中，有4个位于长三角区域，包括苏州、南京、合肥、上海，贡献占比分别为18.8%、14.5%、12.7%、4.3%；海西地区的福州，销售占比也达到12.9%。

坚持区域深耕战略的正荣，优势得到持续扩大和巩固。“根据不同的第三方统计，正荣在重点深耕城市的销售排名一直处于前列位置，尤其是在长三角和海峡西岸这两大深耕区域。”正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮介绍。

具体来看，正荣在苏州稳居当地销售TOP10，销售面积排名则进入前5；在南京，正荣也保持在当地销售前10、权益销售排名位列前3的好成绩。在其大本营海峡西岸，正荣在几大主要的城市都拥有非常稳固的市场地位，在福州排名前10、南昌前5、莆田则位列前3。

多城的良好表现得益于正荣对销售节奏的调整和把握。

“今年年初的时候，管理层对全年的市场变化是有所预判的，所以在年初的时候我们提出了整体的调节奏和调结构两个想法。”正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示。

调节奏即基于上半年房地产市场的表现情况，将整体的销售任务前置，“所以我们在今年上半年整体的任务完成率也好，执行动作也好，相对比较坚决。”在这一过程中，正荣也在推进调结构，对资源结构进行优化，“上半年我们对长库龄的库存项目和资源进行了加大去化。”

不过，6月份以来，随着调控政策密集加码，部分城市的疫情反复，整体销售市场仍旧受到一些影响，客户也产生了观望情绪。

但这对于已提前做好准备的正荣来说，影响可控。“今年剩下4个月的时间，我们提前铺排加持整体的产品力、营销力，包括我们布局城市的基本面，相信全年的业绩应该能够按照我们既定的计划确保完成。”李洋表示。

保持开放加强合作

正荣的投资布局也与整体的销售结构保持一致，保持着“1+6+X”规划，即上海总部，长三角、海峡西岸经济区、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域，全国化布局项目。

截至6月末，正荣共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约5100亿元，可支撑两年半开发使用，有82%的土储位于一二线城市。

今年上半年，正荣的投资布局在延续既有规划的同时，也适时做出了调整。

“正荣继续主攻长三角和海西这两个市场，同时加强了大湾区珠三角的布局，新增的土储中有1/3位于长三角，在海峡西岸上半年新增土储占比达到28%。”刘伟亮介绍，“我们今年在大湾区珠三角也有比较大的突破，新增土储有24%位于珠三角，其中新进入了广州。”

新增的24个项目中，有90%位于一二线城市，总建筑面积约356万平方米，权益地价约146.8亿元。

具体来看，正荣在广州一口气拿下4个项目，在南京、厦门分别获得3幅地块，在西安、杭州分别获取2幅地块；此外，在天津、武汉、佛山、福州、南昌等多个城市也有所斩获。

很明显的一点是，正荣今年上半年摘地的城市中，有不少是今年推行“两集中”供地新规的热点城市。

而在集中供地新规之下，实际上不少开发商选择了观望等待，而正荣保持稳健投资策略的背后，是其前期大量的准备工作。

“为了应对集中供地政策，我们迅速成立了集中供地小组，积极协调资源，将投研工作前置，成功获取了优质土地。”刘伟亮表示，这使得正荣整体保持了平滑的拿地节奏，上半年每个月都有所收获。

利润空间是集中供地规则下无法回避的话题，不过，“正荣出手比较早，研判相对比较及时，我们在比较强势的区域还是拿到了一些优质的土地，这对后续的开发会是较好的保障。”刘伟亮介绍。

除了前期充分的准备，正荣在获地后也通过与经营理念相近的品牌开发商多合作的方式，发挥各自的管理、资金和资源优势，降低开发成本和提升项目竞争力。

“今年新增的24个项目里面，21个都有合作方，预计在集中供地和调控政策的影响下，我们下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。”刘伟亮补充。

对于整体的拿地规划，黄仙枝表示，从第一批供地来讲，热点城市的价格还是在往上走，正荣对此的应对，一则是要保持合理适度的土储规模，稳定在2年-3年的水平较为恰当，在沉没成本方面较有优势；二则对产品力、投资能力、经营能力、服务能力、人才核心竞争力等的建设，同时还包括整合资源、合作共赢，“我们今年合作的项目还保持了一定的规模，以降低风险，并加强核心能力的建设”。

资金成本仍有下降空间

持续的合作开发，也使得外界对正荣的表外负债较为关切。正荣也对此进行了主动披露，截至6月末，“我们为联合营项目提供的财务担保约31亿元，应占表外现金达到24亿元，表外净负债7亿元，杠杆相对低，比较可控。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍。

事实上，正荣一直在对信用指标进行优化，并持续严控负债。

从债务结构上来看，短期占比从2018年的51.3%持续下降，2019年为34.2%，2020年将至29.1%；截至今年6月末，正荣一年内到期的债务约为203亿元，在总借贷中占比进一步降至28.5%。同时，在合计约713亿元的总借贷中，银行借款占比达59%，较上年末提高了3个百分点。

正荣还通过主动债务置换，实现融资成本持续下降。“我们多次把握市场窗口，前后一共发行了17亿美元等值的债券，置换了13亿美元等值的债券，”陈伟健介绍，“上周五还偿还了一笔2.3亿美元的老债，那批美元成本比较高，在8%-9%，通过借新还旧我们的成本节省了不少。”

截至6月末，正荣的加权平均融资成本进一步降至6.35%，较2018年的7.8%明显改善。“境外美元债利息从2018年年底的13.3%大幅减少到现在的6.7%，境外人民币点心债发行成本也从2019年的7.8%减少到7.125%。”陈伟健表示，正荣今年还增加了境外双边贷款，平均成本不超过5%。

整体来看，正荣的融资成本仍有持续下降的空间。据陈伟健透露，“明年到期的美元债大概在5亿美金左右，如果能提前赎回的话，总共有10亿提前或者是到期的。我们的永续债成本到10.25%，还有一些老的债务成本大概是8.3%-9%，如果市场情况好的话，我们肯定会把它赎回，所以改善的空间还是有的。”

黄仙枝也对资金成本的下降抱有信心，除了金融机构对稳健企业的偏好之外，“我们也在加强现金流管理，这对资金成本影响也很大，可以避免很多沉没成本。正荣这几年基本上做到业务、财务、现金流管理、经营的一体化。从目前来看，整体的资金成本向下走的空间还是非常大的。”

财务数据的整体向好，让正荣在“三道红线”达标方面颇有信心：截至6月末，正荣的净负债率同比减少7.5个百分点到57.2%；流动性继续良好，现金对短债比维持在2.2倍左右；剔除预售款的资产负债率减少到72.4%，力争今年年底达到70%以内。