“高质量发展将是中国奥园未来长期坚持的重要目标，接下来几年都会保持适度增长。”在中国奥园（03883.HK）8月23日的业绩发布会上，在谈到未来发展时，公司管理层如是表示。
实际上，在2015年-2019年的五年里，中国奥园以全速奔跑的姿态，在规模红利下快速成长，销售规模的年复合增长率高达67%，2020年以来，中国奥园顺应市场，适应规则，将自己的速度调整至管理红利时代的节奏跑，将稳健增长摆在首位。
中国奥园顺畅转换节奏的一大底气在于其充足优质的城市更新项目。2011年即已布局城市更新的中国奥园，如今拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售资源约7543亿元。计入此项货值，中国奥园手中的总货值达到13482亿元。
粮仓充盈，管理层对未来的发展也充满信心。中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，中国奥园自上市以来，大股东、高管增持以及公司回购股票累计达到10.3亿港元，这也证明了管理层对公司前景充满信心，“我本人对公司发展前景始终充满信心，将在适当时间继续增持。”
保持适度增长
中国奥园在上半年拿出了一份稳健有质的答卷：实现营业收入325.1亿元，同比增长15%；实现净利润28.4亿元，净利润率为8.7%；核心净利润为28.7亿元，核心净利润率为8.8%。
经营业绩的良好表现来自地产业务的支撑。
今年上半年，在中国奥园逾300亿元的营收中，物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益、物业投资收益各占94.5%、5.2%、0.3%。
截至6月末，物业发展销售收入实现296.74亿元，较上年同期上涨8.5%；交付物业的总楼面面积较2020年同期上涨了27.8%。其中，华南区域占比40%，中西部核心区占比约38%，华东占比约14%。
今年前7个月，中国奥园依然保持良好的销售势头，实现物业合同销售约772亿元，同比增长28%，已完成过半的全年销售目标。
“2021年，奥园整体可售资源是2200亿元，比较充足。其中前三季度供货占了全年的四分之三，供货节奏比以往更均衡。”中国奥园集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍，“这也为提高我们销售去化、达成销售目标，提供了有利的条件。”
在可售货值中，从区域分布来看，华南、华东、中西部核心区占比分别为38%、24%、24%，分布更加均衡合理；在城市等级方面，一二线城市占比达到66%；产品上，住宅物业占比也高达83%。“2021年比以往有了明显的提升。”
值得一提的是，今年前7个月，中国奥园的合同销售均价是11333元/平方米，随着下半年新盘的入市，2021年全年，合同销售均价有望进一步提高到1.2万元/平方米或以上。
平均销售价格持续提升不仅得益于项目城市能级向一二线提升、城市更新项目进一步转化，也是由于中国奥园对产品的持续打磨，在建筑、景观、结构、内装等等方面进行标准化，并不断创新，持续提高的产品力。
如今，中国奥园已形成了三大高端产品系：学苑系、云峯系、ONE系。下半年三季度即将入市的广州番禺氮肥厂项目和珠海翠微村项目，即为高端的学苑系产品。“今年上半年奥园的项目总共获得了14项境内外大奖，也是一个产品力的印证。”
即便目标达成是件唾手可得的事情，中国奥园未来还是将视大局而动，转换步调。
在过去规模红利时代的“全速跑”阶段，中国奥园踏准了行业轮动节奏，顺利跨入千亿房企行列；在行业进入了管理红利时代，中国奥园也进入“节奏跑”阶段，从组织运营、精细化管理等方面入手，修炼内功，在保持适度的增速的情况下，保证高质量发展。
在这一指导思想下，中国奥园从年初就开展了积极调整，完成了组织架构的优化，建立了扁平化管理体系，调整了区域规模，加强了对区域公司的直接管控。
2021年，在后千亿时代的“深耕3.0”阶段，中国奥园将集中资源，打造年销售100至200亿元的核心城市公司，以持续提高经营的效益和影响力。
城市更新加速转化
不追赶规模、保持适度发展的逻辑，也让中国奥园在拿地方面表现低调：今年上半年，其新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约人民币42亿元，新增可售货值逾178亿元。
其实，中国奥园能在纳储方面这样的游刃有余，源于其过往丰富的土储。
一方面，2020年时，中国奥园抓住了市场窗口期。“在去年我们进行了提前部署，积极换仓，”陈嘉扬介绍，“购地支出由原来计划的350亿元增加到450亿元。在去年新增的货值2426亿元当中，一、二线城市占了70%”，实现了土地储备的有效扩充。
另一方面，作为粤港澳大湾区最早布局城市更新的房企之一，中国奥园手中实则拥有充足的项目储备。半年报显示，截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元。
“城市更新通过一二级的开发联动，一级开发乃至项目出售实现利润。”陈嘉扬披露，奥园在大湾区五大主要城市均有项目布局，其中广州、东莞、佛山三地的预计可售货值分别为3082亿元、1838亿元、1526亿元。
其中，中国奥园在东莞获得前期服务商身份的项目达到16个，面积合计300余万平方米；其项目遍布东莞南城街道、东城街道、万江街道、长安镇、桥头镇、企石镇等地，累计占地面积排名第一，是东莞旧改之王。
如今，城市更新项目已进入了加速转化期和利润释放期。2020年全年，中国奥园已经转化的货值达400亿元；今年上半年转化了135亿元的可售货值，2021年全年预计可转化的货值也将达到约400亿元。
在中国奥园一系列城市更新项目中，广州奥园番禺氮肥厂和珠海香洲区翠微村是两个标杆项目。“项目位置比较优越，广州番氮项目是位于珠江边，有一线江景，珠海翠微村项目是在珠海香洲主城区，现在万事俱备，2021年第三季度开盘预售。”陈嘉扬介绍。这两个项目还具备良好的利润表现，预计毛利率均在35%、预计净利润率可达15%。
这也是城市更新项目在带来丰厚土地储备的同时，带来的另一项优势：可见性高的利润。“预计2021年到2024年，可以转化的可售货值是2420亿元，预计平均毛利率是35%到40%，净利润率15%至20%。”中国奥园方面披露。
随着转化的加速，城市更新项目对中国奥园土地储备补充和对销售的贡献在逐步提升。2020年新增的可售货值当中，城市更新占了16%，“今年上半年占了63%，奥园将继续发挥收并购和城市更新的优势，确保合理的土地成本，支持可持续发展。”
手握过万亿的总货值，中国奥园今年的购地预算控制在当年合同销售额20%以内。
以“三道红线”达标为优先任务
高质量发展的另一项指标，无疑是稳健的财务表现。在当前的行业背景下，“三道红线”是关键的衡量标准。
事实上，中国奥园选择调整购地支出的目的之一就在于达成“绿档”。“上半年整个购地是在预算内，公司根据市场的情况调整了购地预算，以现金流稳定为大前提，在‘三道红线’的约束情况下进行调整。”中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，公司今年将秉持以销定投的拿地方式，保持审慎购地风格。
除此之外，中国奥园在“三道红线”达标对策方面，制定了包括调节奏、促回款、降成本、快交付等多重具体举措，以实现降低负债、增厚净资产。
整体而言，“我们总的有息负债是每年下降5%的，在降负债方面是有信心的。”陈志斌表示，“通过积极的存货去化和回款盘活，加大回款指标的考核调整，使得回款大幅上升；通过控制买地节奏，降低负债和一年到期的债务，使得整个债务结构有所改善。”在结转方面，无论是营收的结转还是利润的结转，“今年都比去年全年有所增长”。
有了相应的对策，奥园对“三道红线”的达标也充满信心。
事实上，中国奥园的债务管理在上半年已得到明显改善。截至6月末，其总借贷额为1113亿元，“上半年已经下降超过3%，全年我们有信心将有息负债往下降10%到15%，”陈志斌颇有信心地表示，“争取下降到1000亿元以下。
具体来看，截至6月末的逾1113亿元总借贷中，约三分之二是境内贷款、境内银行贷款和境内债券，境外占比约三分之一，保持着合理的结构。
在一年到期的贷款方面，奥园在持续地降低这一指标，陈志斌披露，“7月我们偿还了到期的25亿元短期借贷，7月底还会继续赎回国内的公司债，希望短期借债水平到年底降到合理的水平。”
得益于对债务的有效管理，奥园近年来的平均利率呈明显下降态势，截至6月底，这一指标降低至7%左右，“跟去年比有所下降，我们有信心可以维持在这个利率水平”。
今年上半年，奥园的多笔再融资安排也有较好表现。1月份，其采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下其债券发行成本新低；2月，其发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，是其美元债最长发行年期。
同时，奥园在手现金约有683亿元，流动性充裕。下半年预计回款还将有超过600亿元左右，为现金流安全提供充分保障。
多措并举，奥园在“三道红线”达标方面取得了良好进展。截至6月底，其净负债率较去年年底有所下降，至80%左右；现金短债比维持在1.3倍；剔除预收账款的资产负债率在额78.5%。
陈志斌表示，奥园以“三道红线”达标为优先任务，未来将加强经营性现金流，有序降低杠杆，同时加快存货去化以及提升现金回款，有信心在2022年底前迈入绿档房企行列。
本文来源：第一财经
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