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拐点已来!调控进一步下沉,这些楼市也将面临压力

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楼市调控越发密集,紧绷态势不减。8月16日,大连发文称,限售范围扩大,新增甘井子区,同时,新房限售年限从2年延长至5年,二手房则从2年延长到3年。

中原地产统计数据显示,8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现,累计已经超过30次。在大连之前,8月份以来,已有包括北京、上海、杭州、成都、惠州、东莞、金华等在内的多个城市陆续发布新政。

与7月末住建部的约谈呈现相同特点的是,这波调控潮中的城市有三四线城市下沉的特点。

8月7日,浙江衢州升级了调控政策,扩大限购范围等;10日,“百强县”义乌则从公证摇号、房地价联动、限售3年等方面入手,调控力度进一步加大。

业内预计,这一调控趋势将延续。同策研究院研究总监宋红卫分析,随着核心城市及热点城市的政策收紧,炒房的空间被挤压,开发利润也降低,买卖双方开始进入政策比较宽松的三四线城市,尤其是临近核心城市且有一定产业配套的三四线,“随着三四线城市热度的上升,预计,未来调控政策收紧更多会出现在三四线城市。”

根源还是房价

三四线城市这波调控的起始节点在7月下旬。

7月22日,住建局强调进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。此后,住建部又对银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市进行约谈。

很快,金华、惠州等被约谈城市发出调控。热度高是这些城市背后共同的现象。从5个城市被约谈的城市来看,统计局公布的70个大中城市2021年6月房价的数据显示,5城新房环比涨幅明显,其中银川达0.8%;惠州则为0.5%。

尽管不在约谈之列,多个三四线城市也自发出台调控。其中,义乌无疑是房价居高的典型。

根据中国房地产协会发布的全国房价行情,义乌均价为25924元/平方米,位于浙江县城房价之首,近三万元的均价远超过许多二三线城市。而当地购房者中有70%由本地私营业主构成,有较为扎实的收入与现金储备,同时棚改客群也具有相当的购买力。

在义乌良好城市基本面下,是碧桂园、华润、金地、荣安等房企的集体涌入,推高了地市。

今年上半年,武汉地产在义乌竞得一宗地块,成交楼板价达3.6万元/平方米,仅次于滨江于杭州拿下的两宗宅地,成为2021年上半年浙江省内土拍地价第三;中海宏洋亦在5月份时拿下一宗地块,楼板价超3万元/平方米,溢价率达38.9%,而周边在售新房房价在2.7万元/平方米左右。

尽管浙江衢州房价不如义乌高企,但当地需求在疫情过后集中释放,叠加返乡置业热潮,2021年以来,衢州楼市成交量价齐升。克而瑞数据显示,1-7月,衢州主城区累计成交68万平方米,同比增长39%。

这其中,衢州当地不乏改善客群,其购房预算可达350-400万元,亦有能力全款购房。“典型如柯城西区,市场一房难求,买房还要找关系,在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”克而瑞报告显示。

与之楼市热度同步发生的,还有衢州火热的地市。2月,绿城总价16.93亿元拿下一宗商住地,楼板价1.7万元/平方米,刷新衢州单价地王纪录。

事实上,受多块高溢价、高单价宅地出让影响,2021年上半年,浙江西部包括嘉兴、湖州、金华、丽水、衢州等在内的多城成交楼板价和溢价率分别为8607元/平方米和34%,较2019年分别增长62%和扩大15个百分点,地价上涨推升房价上涨预期较强。

火热的楼、地市一步步迎来了降温的调控措施。

8月10日,义乌也在今年3月份的调控后,再次加大了调控力度,侧重于公证摇号、房地价联动、限售3年、保刚需等上次未涉及的领域。

8月7日,距调控仅17天,衢州再发重磅调控,从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节等五方面入手,规定社保缴纳期限、144平方米以上新房限售5年、建立二手房参考价机制等。

5月份时,湖州便在此前的住房限购、提高商品房预售条件等政策后,进一步强化市场调控力度,实行房地联动、住房限售、推行公证摇号、严格合同更名管理等措施为楼市降温。

调控预期强烈

在业内看来,这样的调控将会持续。在58安居客房产研究院分院院长张波看来,房价是房产市场稳定的重要维度,7月末5座被约谈城市中三四线城市也被覆盖,这也预示着更多三四线城市的调控会逐步展开。

这其中,长三角重点城市将首当其冲。据中指院监测,2021年1-7月长三角新房价格累计涨幅前十城市中,多为三四线城市,其中金华、南通等城市政策调控后短期涨幅依旧位居前列,新房累计涨幅分别为4.9%、4.2%,而徐州以6%的涨幅位列各城之首。

7月单月来看,江阴、金华、扬州、徐州、淮安等城市环比涨幅位居前列;同期,金华、昆山、连云港、芜湖、徐州等城市二手房价格环比涨幅亦在1%以上。

“7月底金华和徐州被约谈,8月初金华调控率先落地,对市区住宅限售、热点盘摇号,二手房参考价格试点等十个方面进行调控。”中指院预计,常州、徐州等热点城市的调控预期较强,下半年调控政策或将延续常态化和逐步下沉趋势。

另据亿翰智库预计,衢州的购房需求多来自于当地,此次调控中的限购针对非本市户籍购房者,未来针对于本市户籍的限购调控或将成为接下来的重点。

面对如此频繁的政策,有企业表示吃不消,拿地后突如其来的限购、房贷利率提高等政策,会挡住部分需求,在给市场降温的同时,对销售去化也会产生一定影响。

某华南房企内部人士即向第一财经表示,个别调控收紧的城市会出现成交放缓的情况。基于这一情况,有投拓人士称,市场风险可能会使得房企在该城市拿地时有所犹豫。

事实上,市场的降温已逐步传导至房企销售端,多家房企的7月销售数据出现下滑。据国家统计局,7月单月,销售规模创年内新低,商品房销售面积和销售金额环比均下降超四成,并均回落至年内单月最低值。

不过,张波认为,调控收紧恰说明城市热度较高,政策调控的目的在于市场平稳运行,并不会压缩市场空间,同时城市基本面并未发生改变。

上述华南房企人士也表示,调控可以推动房地产行业平稳健康发展,为房企创造平稳的环境,让企业更合理地安排经营活动。

另有分析提醒,部分三四线城市的市场“高热”预期难以长久,因调控加码下,投资需求撤出,转而以内需为主导,而短期内需求集中释放,后劲不足,叠加房价快速上涨的透支效果,购买力已有见顶迹象。

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