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二手房成交参考价成调控风向标

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8月2日,广东东莞楼市调控再升级,明确表示加快建立二手房成交指导价发布机制。同一天,浙江金华也发布房地产调控措施,其中同样有加强二手房价格监管的内容,要开展热点区域二手房交易参考价格发布试点,落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

继深圳首个发布二手房成交参考价后,截至目前,今年已有成都、西安、上海、宁波、绍兴、无锡、东莞和金华等9个城市出台了二手房指导价调控政策,二手房成交参考价将成楼市调控风向标。

调控新手段

今年2月,深圳发布了《二手住房成交参考价格发布机制通知》,表示为促进二手住房市场信息透明,理性交易,将建立二手住房成交参考价格发布机制,并公布了全市3595个小区二手住房成交参考价格。该参考价格是怎样形成的?深圳住建局相关负责人解释称,深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析的基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。深圳住建局还阐释了二手住房成交参考价的作用:加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

随后,从深圳开始,在全国范围内,提出将实施二手房参考价格发布机制的城市在不断增加,进入下半年,就有绍兴、无锡、东莞、金华等城市相继发布了相关政策。

7月23日,绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》,指出要参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,形成住宅小区二手住房成交参考价格,在重点、热点区域先行试点,并适时在全市范围内推广。

7月26日,无锡发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格,并在无锡市住建局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。

8月2日,金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,明确要加强二手住房挂牌价格动态监测,及时下架挂牌价格明显异常房源,在金华市区开展热点区域二手住房交易参考价格发布试点,落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

8月2日,东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,表示在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,并加大对挂牌价虚高乱象的整治力度。

“预计未来加入这个队列的城市会越来越多”,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,此类政策具有非常好的导向作用,无论是房东预期的调整、房价的行政管控还是二手房供求关系的变化,都会促进二手房市场的降温。

有助于楼市降温

“不把二手房价格控制住,新房价格就很难管控。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,一二手房价格倒挂也助长了投机炒作。

“新房限价往往导致热点城市出现一二手房市场价格倒挂。”平安证券分析师杨侃认为,与政府可以在新房预售或土地出让环节限制售价不同,二手房所有权、定价权在房主方面,无法通过政策限制其挂牌、成交价格。

在新房限购、限价严格的热点区域,在“买到即赚到”的刺激下,大量刚需、改善需求提前释放,进一步推升新房市场热度。今年以来,西安、杭州等热点城市更是再现新房“万人摇号”的现象。在火热的新房市场“中签难”,无法满足购房需求的家庭则进入二手房市场,这又进一步推高了二手房价格。

“考虑到新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度,二手房市场亟待规范。”杨侃表示,二手房成交参考价机制实施之后,深圳二手房成交大幅回落,楼市热度趋稳。

二手房参考价出台后,今年2月,深圳二手房挂牌量环比1月下滑74%。尽管2月有春节假期的影响,但从后续月份表现看,二手房挂牌量仍维持低水平。

二手住宅成交也显著回落。乐有家研究中心数据显示,7月深圳二手住宅市场过户2557套,环比下跌1%,同比下跌81%。

易居研究院的统计数据显示,今年1月份深圳二手房成交价格出现历史最高点,即72436元/平方米。随着二手房成交参考价制度的推进,到了6月份,二手房成交价为61500元/平方米,缩水了15%。

五城再被约谈

从新房的限价、限购、限贷、限售,到发布二手房的参考价,意味着调控政策进入深水区,开始加强对“没抓手、没工具、主体难以监管”的二手房市场的治理。7月29日,住建部对银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市的约谈就体现了这一点。

住建部指出,银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,市场预期不稳,引起社会广泛关注。住建部副部长倪虹在约谈上述5城主要负责同志时表示,要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

被住建部点名约谈后,金华于8月2日深夜迅速出台了楼市调控新政,提出了实行住宅限售、实行公证摇号销售、加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等十方面的举措。

上述5个城市楼市热到什么程度?以金华为例,根据国家统计局公布的数据,金华新建商品住宅销售价格在今年1月环比涨幅全国第一。中房指数系统百城价格指数显示,今年上半年金华二手房价格累计涨幅在5%以上。此外,在土地市场方面,今年上半年,金华及其下属各个区和县市也出现了土地溢价率居高不下的情况。

来自国家统计局的数据显示,6月,银川新房销售价格环涨0.8%,同比涨11.2%,居全国第二;从国家统计局发布的历年来70城房价数据可以看到,银川新房房价从2017年3月到2021年6月一直处于上涨状态,已经连涨52个月。6月份,徐州二手房房价涨幅超过10%,几乎与上海并列。

因房价、地价波动大,捂盘捂地、囤房炒房现象增多等,曾有超过20个城市被住建部约谈,其中有不少城市被多次约谈。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,此次约谈进一步表明“房价过热必打压”的导向。在房地产调控压力不减的背景下,对地方政府调控不力的问责机制将继续严格执行下去,凡是房地产市场出现较大波动的城市,都有被约谈和问责的风险。

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