二手房成交参考价成调控风向标

8月2日，广东东莞楼市调控再升级，明确表示加快建立二手房成交指导价发布机制。同一天，浙江金华也发布房地产调控措施，其中同样有加强二手房价格监管的内容，要开展热点区域二手房交易参考价格发布试点，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

继深圳首个发布二手房成交参考价后，截至目前，今年已有成都、西安、上海、宁波、绍兴、无锡、东莞和金华等9个城市出台了二手房指导价调控政策，二手房成交参考价将成楼市调控风向标。

调控新手段

今年2月，深圳发布了《二手住房成交参考价格发布机制通知》，表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，将建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布了全市3595个小区二手住房成交参考价格。该参考价格是怎样形成的？深圳住建局相关负责人解释称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析的基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。深圳住建局还阐释了二手住房成交参考价的作用：加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

随后，从深圳开始，在全国范围内，提出将实施二手房参考价格发布机制的城市在不断增加，进入下半年，就有绍兴、无锡、东莞、金华等城市相继发布了相关政策。

7月23日，绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，指出要参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成交参考价格，在重点、热点区域先行试点，并适时在全市范围内推广。

7月26日，无锡发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，并在无锡市住建局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。

8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确要加强二手住房挂牌价格动态监测，及时下架挂牌价格明显异常房源，在金华市区开展热点区域二手住房交易参考价格发布试点，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

8月2日，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，表示在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对挂牌价虚高乱象的整治力度。

“预计未来加入这个队列的城市会越来越多”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此类政策具有非常好的导向作用，无论是房东预期的调整、房价的行政管控还是二手房供求关系的变化，都会促进二手房市场的降温。

有助于楼市降温

“不把二手房价格控制住，新房价格就很难管控。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，一二手房价格倒挂也助长了投机炒作。

“新房限价往往导致热点城市出现一二手房市场价格倒挂。”平安证券分析师杨侃认为，与政府可以在新房预售或土地出让环节限制售价不同，二手房所有权、定价权在房主方面，无法通过政策限制其挂牌、成交价格。

在新房限购、限价严格的热点区域，在“买到即赚到”的刺激下，大量刚需、改善需求提前释放，进一步推升新房市场热度。今年以来，西安、杭州等热点城市更是再现新房“万人摇号”的现象。在火热的新房市场“中签难”，无法满足购房需求的家庭则进入二手房市场，这又进一步推高了二手房价格。

“考虑到新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度，二手房市场亟待规范。”杨侃表示，二手房成交参考价机制实施之后，深圳二手房成交大幅回落，楼市热度趋稳。

二手房参考价出台后，今年2月，深圳二手房挂牌量环比1月下滑74%。尽管2月有春节假期的影响，但从后续月份表现看，二手房挂牌量仍维持低水平。

二手住宅成交也显著回落。乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅市场过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。

易居研究院的统计数据显示，今年1月份深圳二手房成交价格出现历史最高点，即72436元/平方米。随着二手房成交参考价制度的推进，到了6月份，二手房成交价为61500元/平方米，缩水了15%。

五城再被约谈

从新房的限价、限购、限贷、限售，到发布二手房的参考价，意味着调控政策进入深水区，开始加强对“没抓手、没工具、主体难以监管”的二手房市场的治理。7月29日，住建部对银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市的约谈就体现了这一点。

住建部指出，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。住建部副部长倪虹在约谈上述5城主要负责同志时表示，要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

被住建部点名约谈后，金华于8月2日深夜迅速出台了楼市调控新政，提出了实行住宅限售、实行公证摇号销售、加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等十方面的举措。

上述5个城市楼市热到什么程度？以金华为例，根据国家统计局公布的数据，金华新建商品住宅销售价格在今年1月环比涨幅全国第一。中房指数系统百城价格指数显示，今年上半年金华二手房价格累计涨幅在5%以上。此外，在土地市场方面，今年上半年，金华及其下属各个区和县市也出现了土地溢价率居高不下的情况。

来自国家统计局的数据显示，6月，银川新房销售价格环涨0.8%，同比涨11.2%，居全国第二；从国家统计局发布的历年来70城房价数据可以看到，银川新房房价从2017年3月到2021年6月一直处于上涨状态，已经连涨52个月。6月份，徐州二手房房价涨幅超过10%，几乎与上海并列。

因房价、地价波动大，捂盘捂地、囤房炒房现象增多等，曾有超过20个城市被住建部约谈，其中有不少城市被多次约谈。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次约谈进一步表明“房价过热必打压”的导向。在房地产调控压力不减的背景下，对地方政府调控不力的问责机制将继续严格执行下去，凡是房地产市场出现较大波动的城市，都有被约谈和问责的风险。