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多城楼市调查:炒房客梦碎,二手房降价渐成趋势

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房价永不跌的幻想已经悄然破灭。

“现在德胜、月坛的成交价已经被拉下来了”、“价格都能大谈、有房源降了200万”、“我们都让业主调低价格、现在市场如此,不降价怎么卖出去?”8月份,北京热浪滚滚,但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。

仅仅一个月,北京曾经的顶级学区已然大变天,市场价与相邻片区几近拉平。记者在实际走访中发现,尽管看房者不少,但实际下手的并不多;在幽深破旧的小区内,许多业主掩盖不住低落,被中介劝说下调房源价格。

不仅是北京,在杭州、上海、苏州等地,二手房大面积降价、成交量腰斩,已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下,补上二手房这个“漏洞”,成为多地政策焦点。学区房信仰、房价信仰,都在变成历史名词。

“如果说曾经对调控放松还有幻想的话,现在已经彻底破灭了。”一位房企人士称。可以看到,新一轮全国楼市调控大幕已经拉开,而此轮调控的力度、范围与决心,都堪称空前,楼市表现过热的城市,将被坚决问责。

属于炒房客的时代落幕了。正如中国银保监会主席郭树清曾说的:押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价。野蛮生长了多年的楼市,终于有望逐步纠偏,房子也有望回归居住属性,不再是民众肩头的一座大山。

北京:顶级学区房失去光环

扫完健康码,穿过坑坑洼洼的水泥路,便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同,小区房龄超过三十年。小区树荫环绕,但一进入楼道,眼睛便仿佛丧失了功能,灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。

(图片说明:墙面斑驳的北京学区房)

中介小吴对这里很熟悉,最近几天,他带了好几拨人前来看房,但结果都不甚理想。“德胜的价格还会不会再降?”、“现在买德胜,以后孩子上小学能保障吗?”,面对看房者的疑问,小吴只能无奈微笑,或给出保守的参考建议。

一个月前,那些“731”政策后置业德胜、月坛、金融街学区的家长发现,花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏,只能选择其他片区的普通小学。自此,这几个北京顶级学区开始从高峰滑落,成交价大面积下降。

“受政策影响,德胜学区房的价格瞬间下来了,以前这片单价大约16万左右,现在就是13~14万,相当于有的房子降了200万,现在基本两居室700~800万就能拿下。上个月成交了十几套,已经算多的了。”小吴称。

年初市场高涨时,西城学区房还是抢不到的香饽饽。尽管楼龄赶得上买房人年龄,许多人依然争相耗资千万,挤到五六十平米的小屋。没有居住品质、没有现代化气息、仿佛一夜穿回八十年代,就为了孩子上最好的小学。

如今,高价也买不来安全感了。在大量生源和多校划片政策下,顶级学区配套顶级小学,已经不是百分百的事情。而这,直接影响了市场对其价格的预期。买家悄然占据了市场主导权,中介也站过来,帮购房者砍价。

不仅如此,因西城区市场交易放缓,朝阳、海淀等区域也受到影响。“看着德胜房价哗啦啦下降,我们也很紧张。”朝阳一中介称,年初时,手头一套房源报价1300万左右,现在降到1100万了,海淀也出现了降价案例。

他还称,有客户之前卖了朝阳的房子,想换到西城,结果今年被调剂了。去年“731”后买西城学区房的人,几乎是不可能赚到的。有人今年5月入手,发现房价在跌,7月就卖了,结果还是亏了50万。“投资失败了。”想炒房的人直言。

学区房永不跌的神话,在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区,但在如今市场环境下,购房者的观望心态与日俱增,不管刚需还是改善,大部分都停下了非理性入场的步伐,暂缓在德胜等片区出手。

苏沪市场出现降价苗头

“以后在苏州买不起房子,只能去上海了。”2019年苏州楼市大热,部分片区价格暴涨,房价堪比上海中环,那时苏州人曾发出这样的感慨。不过,今年苏州楼市正式进入了“横盘期”。

“现在苏州二手房大面积降价,大批楼市投资客正在降价卖房,割肉离场,新房市场也处于低谷。”一名熟悉苏州楼市的市场人士告诉第一财经。

根据苏州当地发布的7月份数据,当月苏州新房成交均价为2.60万元/平方米,环比上涨。但与此同时,二手房挂牌均价却为2.48万元/平方米,环比下跌。

根据冰山指数,8月第一周,苏州下辖的姑苏、吴江、吴中、工业园区、相城等区房价环比继续下跌。环比上涨的区域只剩下昆山和高新区,今年4月,昆山因学区因素市场趋火,房价环比涨幅一度达2.6%,现在涨幅已放缓至0.9%。

“挂牌均价下跌反映出市场实际成交不畅,业主对房价的预期调低。”上述人士表示。

有苏州本地购房者对第一财经表示,她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套挂牌价超过1000万元、单价超过6万元/平方米的房子,这一价格基本属于苏州房价第一梯队,但房子挂牌两个月后,业主就降价60万元,而她则选择继续观望,“毕竟现在市面上到处都是降价的房子,以我的预算来说,选择很多”。

在上海工作的另一名购房者,从今年年初就开始关注昆山花桥的房子,她告诉第一财经,花桥片区的整体降价最近两个月比较明显。“我一直关注的两套房子,一套降价35万,一套降价15万,都是7月以后业主调价的。”

(图片说明:生意清淡的房地产代理上街拉客)

与此同时,上海市场也现降温苗头。今年以来,上海已经10次出台楼市新政以及补丁政策。7月,上海再出重磅调控,规定二手房价格在挂牌核验后方可对外发布,此后虚高房源纷纷下架。

“上海下半年的楼市已经是明牌,我们这个片区接下来停涨是确定的,现在我们都告诉想要卖房的客户,能以核验价挂牌卖就赶紧卖,下半年可能政策还会收紧。”上海市宝山区一家中介门店负责人对第一财经表示。

一位在大虹桥区域购房的海归落户者告诉第一财经,他买完房后上海即发布二手房核验价新规,同小区同户型挂牌总价立刻跌了30万元。

“前滩在二手房核验价新规后,大概成交了3套房,成交价对比之前至少回调5%。”前滩是本轮上海楼市上涨最热区域,一名专做前滩业务的中介表示,前滩房价已经见顶,进入下行通道。

杭州:二手房成交量腰斩

调控重锤落地前,杭州楼市热了很多年,新房“万人摇”现象频繁出现,新房火热也带动着二手房房价不断攀升。

今年8月5日,杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,升级限购门槛——落户未满2年的,需连续缴纳2年社保方可购房1套;非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

而在这一新政出台前,杭州二手房市场已经嗅到风向,开始降温。今年3月,杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值,而到了7月份,这个数字仅剩下6179套,短短三个月间,二手房成交量腰斩。

8月第一周,杭州主城区二手房签约量不足1000套,环比再下跌7.5%。7月份,杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米,相比成交情况最“冷”的2月份,还低了近2000元/平方米。

与此同时,杭州的二手房库存仍然居高不下,因此售房者心态也已发生改变,愿意在价格上有所折让。

“新政之后,有业主调低价格,有人干脆撤掉房源,不愿意降价所以不卖了。”杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示,新政后他接到一名业主电话,称愿意调低房源价格20万,同时也有挂牌价偏高的业主不愿意调价。总体来说,他认为下半年降价是大势所趋。

一名杭州购房者表示,她一直关注距离西湖不算远的银泰城一小区,新政前挂牌价降了20万,新政发布后,立刻又降价10万。

杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬,杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划(征求意见稿)》,其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

上述意见稿出台不久后,7月27日,杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍,仅以7.85万元/平方米的单价成交,接近底价,相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。业内人士认为,这一场凉透的法拍,是对学区房价格进行了新的锚定。

楼市调控预期不放松

从以上地区表现可知,全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年,全国各城累计房地产调控政策次数为304次,再创半年调控次数历史新高。

7月23日,住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知,其中明确:三年内整顿好房地产市场,“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责”。话音刚落,上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。

中金固收认为,2015年之前房地产调控政策基本是一刀切,通过限购限贷等进行全面调控,而2015年之后赋予地方更大自主权,尽管房价上涨高的城市会受到调控,但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市,这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。

但如今,楼市调控进入了新局面,力度与决心都是空前的。

此外,纵观7月以来出台的调控,补上二手房这个“漏洞”成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前,深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。

业内人士认为,在一线城市,二手房占市场总成交基本达到80%,过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限,升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看,包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象,调控效果越来越明显。

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