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杭州土拍剧变:现房销售,小开发商出局

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7月30日凌晨,杭州第二批涉宅地块集中挂牌,共计31宗、总起拍价633.8亿元。

同时杭州正式宣布,调整土拍竞价规则,开展“竞品质”试点,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售。

此次试点“现房销售”,杭州每个行政区各派出一个代表地块,共计10宗地。流程较为复杂:先提供建设方案、方案通过后开始竞地价、竞得后所建造的楼盘,通过验收后才能进行现房销售。

2016年、2017年土拍非常火热时,杭州短暂实行过溢价率过高就转为现房销售的制度,以抑制土拍热度,一共诞生了20个项目。

此外,杭州第二轮集中供地门槛极大抬升。此前杭州土拍门槛几乎是热点城市里最低的,由于实行5000万保证金预勾地制度,就连小型房企也能报名大批地块,现在杭州要改成缴纳地块起始价20%的保证金制度。

另外,此次土拍还有一宗起价93亿元的未来社区地块,保证金高达总价30%,也就是28亿元。

一财点评:针对首轮集中供地出现的问题,杭州第二次挂地的同时打了不少政策补丁。无论是现房销售还是保证金大涨,都会对后续市场产生重要影响。

本月杭州本土房企宋都的“退地”事件,是全国集中供地后的第一例违约,那时候业内就估计杭州将大幅提升保证金门槛,以避免开发商跑路。

由此带来的后果是,小开发商在杭州市场的机会几乎没了。以前能报名五六宗地块的资金,以后可能只能报名一宗。

现房销售地块同样也只有资金储备较多的头部开发商,或者资金成本低的央企、国企有实力持有。

杭州已经是典型的微利市场,众多在杭州抢地的小开发商,看中的其实是安全度以及高流动性,过去拿地8个月后即可开盘,去化速度快,能够快速回笼资金用于下一次周转。而现房销售让这个可能性为零,杭州的利好便不存在了。按24个月后开盘的现房销售推算,开发商的资金成本或将增加5%以上。

杭州上一轮土拍的规则算是对中小开发商最友好的,下半年则注定只能是大房企的竞技场了,土拍有望降温。

对于广大购房刚需来说,消息是利好的,现房销售能够避免收房维权事件发生。

此外,此次土拍还规定取消“竞自持房屋”,改为“竞无偿移交政策性租赁住房”,这意味着杭州政府将持有更多租赁性房屋,利好租房群体。

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