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中诚信将房地产行业展望调为负面,万科A濒临破净

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27日,中诚信国际发布评级报告称,对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估,决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

中诚信国际称,关注到近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中,政策变化更加频繁,预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变,并且预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓,信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力,融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

一财点评:今年以来,中诚信陆续下调了华夏幸福、蓝光、恒大等房企的主体信用评级,现在竟然轮到整个房地产行业了,这是一个里程碑式的事件。

中诚信是国内规模最大、全球第四大评级机构,由中国人民银行总行批准成立,穆迪持有中诚信国际30%的股权,房地产行业是中诚信评级体系中26个一级行业之一。

就在同日,中国房地产头部企业恒大宣布取消特别分红计划,中诚信国际宣布将恒大地产主体及相关债项评级撤出信用评级观察名单,展望也调整为负面。

除了可能受到大中型房企信用状况影响,房地产展望遭下调的最直接因素可能还是上周五那份八部委联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。中诚信国际特别指出,其中政府部门给出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

受一系列不利消息影响,地产股更惨了。根据wind房地产指数,今日A股地产股价下跌企业为117家,上涨仅有12家,苏宁环球再度跌停,万科A收跌5.62%,市净率仅为1.04。房地产板块指数今年以来已经已跌掉19%,整体市净率为0.95,继续保持破净状态。

万科接盘华夏幸福南京江宁高价地

7月27日,万科接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。南京孔雀海房地产开发有限公司更名为南京裕融置业有限公司,后者由南京万科企业有限公司100%控股。

早在2016年11月,经过55轮竞价,华夏幸福旗下南京孔雀海房地产开发有限公司以14.8亿元拿下江宁东山G70地块,楼面价23883元/平方米。曾经预计2020年4月首开135套精装现房,但并未入市。

据媒体报道,项目周边一新房项目均价3.3万元/平方米,片区内二手次新房均价为2.7万-2.8万元/平方米。

一财点评:2016年,南京出产了全国最多的片区总价地王——全国总价地王前十中的一半都来自南京。

这些地王后来都经历了超长的开发周期才入市,大部分都没等来让开发商满意的销许价。2019年,荣盛发展计提存货跌价的11个项目里有5个在南京。即便如此,在过去几年内,随着限价边界的慢慢拓展,开发商们都选择尽早出清离场。比如2016年葛洲坝拿下的河西区域地王,时隔三年以6.4万元/平方米的价格入市,但开发商只获微利甚至不赚钱。

然而华夏幸福当年拿的江宁地王,竟然已经砸手里五年了。直到今天,对比它的拿地楼面价和周围竞品售价,这个项目依然不太挣钱。所以这宗二线省会城市的地块,才迟迟找不到接盘方。

只怪当年太疯狂。2016年,刚进入行业TOP10的华夏幸福开启狂奔模式,拿地金额同比增加了88%,次年又增加280%。结果激进拿地后的华夏幸福在2018年就遭遇了现金流危机。后来虽获中国房地产的大金主平安入股加持,债务危机仍不断发酵,平安也只得抽身止损。截至目前,华夏幸福累计未能如期偿还的债务本息高达732亿元。

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