偿债高峰已至 7月份以来多家广东房企海外发债“以旧换新”

第三季度通常为房企年度偿债高峰。进入7月份，多家广东房企加快境外发债。据《证券日报》记者不完全统计，按照起息日为标准，截至7月23日，下半年以来已经有碧桂园、雅居乐集团、佳兆业集团、时代中国控股、合生创展集团、力高集团共6家广东房企发行境外债。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《证券日报》记者采访时表示：“一方面，在‘房住不炒’的大背景下，房企项目去化较难，盈利空间收窄，企业流动性资金较为不充裕；另一方面，随着国内融资环境收紧，房企抓紧发行海外债以旧换新。”

多家广东房企发行海外债

7月6日，龙光集团宣布，公司发行3亿美元优先票据，到期时间为2026年，年息为4.7%。7月13日，碧桂园公告，发行于2026年到期、金额为2亿美元的优先票据，年利率为2.7%，主要用于一年内到期的现有中长期境外债项的再融资。合生创展集团在7月21日宣布，发行于2023年到期的3750万美元6.8%担保优先票据，同样用于现有债务再融资。在此之前，合生创展曾于今年6月底完成了金额为2亿美元的6.8%担保优先票据发行。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示：“整体来看地产行业的融资体系是目标管理，存在额度控制。在‘三线四档’的约束条件下，房地产行业的信用非常紧，房企如果能够有比较优质的海外债发行渠道，或者说获取来源，肯定要充分利用。”

从房企近期发行的海外债的绝对利率来看，不同企业间分化现象十分明显。类似碧桂园这样的头部房企能将优先票据年利率控制在3%以下，而规模相对偏小的力高集团近期优先票据的利率达到了11%，差距较为显著。

陈霄认为，目前发行海外债的时机要视房企自身情况而定，信用评级、品牌较好的房企发行债券利率良好，而部分核心竞争力较弱的房企仍处于劣势，因此房企应根据自身情况谨慎发行海外债。

对比上下半年，房企发债利率有所下降。以合生创展为例，其在5月底完成发行的3亿美元优先票据的利率为7%，高于近期的6.8%；佳兆业集团4月、5月发行的两笔美元优先票据利率分别为11.7%和11.65%，而7月发行的美元优先票据利率为8.65%，下降了3个百分点左右。

房企偿债高峰到来

从新债和拟替换存量债的利差来看，房企新发境外债的利率一般比即将到期存续债的利率低上若干个百分点。以碧桂园为例，Wind资讯数据显示，截至7月23日其存续可投资债券共25只，其中即将在一年内到期的美元债共2只，年利率均为7.125%，远高于近期新发美元债的利率。

再比如，雅居乐集团近期发行的美元优先票据利率为5.5%，而一年内到期的美元债利率为6.7%，二者相差1.2个百分点；时代中国控股近期发行的美元优先票据利率为5.55%，而一年内到期的3只美元债利率分别为7.625%、5.75%和5.3%；合生创展集团一年内到期的美元利率为7.5%，也高于近期发行的优先票据利率。

陈晟表示：“目前国外处于货币大量发行的状态，从本质来说利率水平相对偏低，海外债是一种很好的替代融资方式，经营稳定的房企利用海外债进行相关的替换、换手是一个很自然的选择。”

尽管利率有所降低，但由于发改委要求房企海外发债仅能“借新还旧”存量滚续，海外债很难成为房企解决资金问题的良方。贝壳研究院数据显示，上半年地产行业境外融资规模同比下降29%。Wind资讯数据显示，年内除1月份、5月份以外，其余5个月份（7月份截至7月23日）单月地产海外债净融资额皆为负。以4月份为例，当月地产海外债发行金额为23.12亿美元，到期金额为104.78亿美元，净融资额为-81.66亿美元，创造历史新低。2月份、3月份，地产海外债金融资额分别为-22.87亿美元、-34.62亿美元。

作为对比的是，在2018-2020年长达3年的时间里，单月地产海外债净融资额为负的情况一共仅出现了五次，且单月净融资额从未低于-16亿美元。

随着偿债高峰的到来，房企的资金压力不容乐观。根据贝壳研究院数据，房企在2021年面临历史偿债规模极值，偿债总额达到12822亿元，上下半年分别为6990亿元和5832亿元，尽管下半年偿债额较上半年低，但仍然属于到期债务规模高位。