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上半年楼市调控286次,官方明确问责机制,未来怎么走?

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官方强调对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责,此举对楼市将有何影响?

同日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

住建部介绍,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院的决策部署,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点。

据中原地产研究中心统计数据显示,2021年6月房地产调控政策依然密集发布,单月房地产调控次数高达52次,叠加1-5月的234次,2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,仅次于疫情影响下的2020年。

上半年已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导,这些城市基本都处于全国房价上涨前列,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2021年上半年的房地产调控继续全面升级,相比去年,收紧调控的力度不断增加。在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,上半年最主要的核心特点是收紧:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。信贷政策从2020年的宽松逐渐收紧,多城市针对经营贷严管。

张大伟提出,本轮调控政策是因为房价上涨的升级调控,特别是上涨明显的城市调控力度不断升级,抑制市场过热,从政策的效果看,包括深圳等城市已经出现出现了房价见顶的迹象,调控效果越来越明显。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%,同比增速超过5%的城市数量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城,截至6月同比价格指数超过8%的仅有6个城市,房价增速过快的城市数量呈大幅下滑走势,2020年以来的调控政策取得阶段性成果,控房价效果显著。其中一线城市中,北京的价格增速最稳,增速持续稳定在5%以内,且今年6月与2020年1月相较,价格同比仅上涨0.8%,低于一线城市同比涨幅均值2.3%,这与房产调控政策密切相关。结合此次住建部的表态可以看出,未来调控政策将继续趋严,坚决巩固当前调控成果。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,本次高层再一次强调并非老生常谈,而是表明了对房地产市场的关注,表明了调控目标将长期坚持的态度。在房住不炒、三稳目标的基础上,重点突出了金融侧的调控重要性,推进“三条红线”“二条红线”的严格落实。

张波指出,本次在关注房价的同步对于地价稳定也着墨颇多,地价稳定是房价稳定的先期条件,下一步优化土地竞拍规则,尤其是对溢价率限定,对自持比例限定,对竞地价限房价等政策会有进一步升级。同时会充分关注企业的购地资金来源,推进建立有效的企业购地资金审查制度,以保障地价稳定的同时,通过降杠杆来防范房地产市场风险。

贝壳研究院高级分析师潘浩也指出,官方首次对“三道红线”进行明确表述,即“三线四档”,对整个房地产行业意义重大,作为房地产金融调控的重要措施,此时的明确表态意味着未来将作为长期管理手段予以推进,或将扩大目标房企范围。自2020年8月以来,房企纷纷对自身财务结构进行调整优化,核心经营财务指标明显改善,降负债效果显著。

根据贝壳研究院统计,2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档;绿档房企数量达到29家,较2019年的12家增长过半。政策调控精准,房企响应积极,不足一年时间房企降负债超预期。当然,目前我们观察到房企降负债主要采取的还是短期举措,不排除部分房企指标还存在波动的可能性,负债的调整是具有系统性和长期性的。

潘浩表示,随着房企集中度的整体上升,房地产金融端的集中度也随即加剧。根据贝壳研究院测算,如按照三线四档的有息负债规模增长要求统计,假如所有房企全部执行,则仅TOP100房企中的60家上市房企按年预计就将少增长约9371亿元的有息负债。此60家大中型房企就可以少增长近万亿的负债规模,这将极大有利于房地产行业的稳健经营,有效预防系统性金融风险。

张波还提到,随着人才落户政策的不断推进,随着城市人才的不断引入,城市本身统筹好落户、人才引进和房地产调控的工作亦变得更为突出和重要。如何保障落户人才的合理居住需求尤其是买房需求,如何平衡好需求增长和市场供给,并实现房地产市场稳定发展,政策本身给出指导性方向。预计后续此类政策在各类城市的落地会更为细致和本地化。

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