“三道红线”约束下房企降档成主旋律 但表外负债仍需警惕

报告指出，2020年，在100家样本房企中，零踩线房企数量达到29家，占比29%，较2019年增加12家。从变化情况看，降档（降1档与降2档）房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。

而在被归类为红档的房企，有不少实质上已经经营困难，也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和华夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和华夏幸福等房企无论是经营数据或者债务状况都不容乐观，实现转档也存在难度，而恒大、富力则目前资金链都处于较为紧绷的状态，也需要市场警惕。

但这不代表着非红档房企就绝对安全。房地产企业作为资金密集型行业，在实际经营的过程中，每一个项目的运转时常是以项目公司为主体来实现。这一方面能够为项目的融资与合作提供便利，但是从另一方面来看，因为项目公司出表、入表的可操作性强，也为房地产企业的资产腾挪留下了较大的空间。

根据报告援引国金证券统计，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%，且占比区间普遍上移。中交、华发和奥园等15家房企的少数股东权益占比在50%以上，42家房企表外负债增加，祥生、弘阳和中南等5家房企少数股东权益占比提升超15个百分点，存在负债出表降杠杆的可能性。

此外，将少数股东权益占比与其实际盈利占比（少数股东损益/净利润）进行比较也有助于判断房企是否含有隐性负债，佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30个百分点，存在明股实债的风险较高。

而这其中，蓝光已经实质上构成债务违约。尽管如果以“三道红线”衡量，蓝光仅是“黄档”房企，仅踩中一条红线，但其债务问题却已经显露。

在“三道红线”的背景下，报告中也建议，房企应该维持适度杠杆、拓宽融资渠道、细化投资思路以及强化内控能力。

“组织架构的调整，是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下，对房地产企业提出的普遍要求。在“三道红线”背景下，房企的融资规模受到限制，通过管理对成本实施管控，成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。在此基础上，强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来，房企普遍实施组织架构调整，并推出扁平化管理、预算管控等策略，这有可能成为常态。”报告指出。　报告指出，2020年，在100家样本房企中，零踩线房企数量达到29家，占比29%，较2019年增加12家。从变化情况看，降档（降1档与降2档）房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。

而在被归类为红档的房企，有不少实质上已经经营困难，也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和华夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和华夏幸福等房企无论是经营数据或者债务状况都不容乐观，实现转档也存在难度，而恒大、富力则目前资金链都处于较为紧绷的状态，也需要市场警惕。

但这不代表着非红档房企就绝对安全。房地产企业作为资金密集型行业，在实际经营的过程中，每一个项目的运转时常是以项目公司为主体来实现。这一方面能够为项目的融资与合作提供便利，但是从另一方面来看，因为项目公司出表、入表的可操作性强，也为房地产企业的资产腾挪留下了较大的空间。

根据报告援引国金证券统计，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%，且占比区间普遍上移。中交、华发和奥园等15家房企的少数股东权益占比在50%以上，42家房企表外负债增加，祥生、弘阳和中南等5家房企少数股东权益占比提升超15个百分点，存在负债出表降杠杆的可能性。

此外，将少数股东权益占比与其实际盈利占比（少数股东损益/净利润）进行比较也有助于判断房企是否含有隐性负债，佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30个百分点，存在明股实债的风险较高。

而这其中，蓝光已经实质上构成债务违约。尽管如果以“三道红线”衡量，蓝光仅是“黄档”房企，仅踩中一条红线，但其债务问题却已经显露。

在“三道红线”的背景下，报告中也建议，房企应该维持适度杠杆、拓宽融资渠道、细化投资思路以及强化内控能力。

“组织架构的调整，是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下，对房地产企业提出的普遍要求。在“三道红线”背景下，房企的融资规模受到限制，通过管理对成本实施管控，成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。在此基础上，强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来，房企普遍实施组织架构调整，并推出扁平化管理、预算管控等策略，这有可能成为常态。”报告指出。