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“搞钱”渠道狭窄,房企迷上绿色债券

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监管风暴吹向融资的各个角落后,绿色债券悄然成为房企“搞钱”的新宠儿。

7月16日,新城控股公告称,集团境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的绿色无抵押固定利率债券,并已在新加坡证券交易所上市。这是新城控股发行的首笔绿色债券,该笔美元票据息票率为4.625%。

近期,远洋集团、五矿地产、龙光集团、当代置业、祥生控股、阳光城、中梁集团、弘阳地产、合景泰富等十余家房企,同样公布了绿色债券相关发行计划。

绿色债券,即将募集资金专门用于符合规定条件的绿色项目、或为这些项目进行再融资的债券工具。自2020年融资环境收紧后,参与绿色债券发行的房企数量明显增多,在如今的低碳风向下,这股势头更是愈演愈烈。

“绿色债券给房企提供了另一种融资思路。”一家上市房企人士表示,当前市场上发行绿债的房企,多为此前已布局绿色建筑概念的企业。在当今行业融资环境下,能发出绿债,相当于多了一种找钱方式,且利率相对更低。

房企融资的“新宠儿”

作为一种小众融资品种,绿色债券最初与地产商走到一起,是在2016年。但真正成规模进入大众视野,是在2020年。

据克而瑞监测数据,去年95家典型房企绿色优先票据发行规模达19亿美元,同比2019年大幅增长245%。进入2021年,越来越多的企业开始入局,绿色债券不断走热,俨然成为房企融资市场的新宠儿。

远洋集团是发行绿色债券的“老手”。7月6日,远洋集团定价发行3.2亿美元绿色债券,期限3.5年,票面利率2.7%。本次发行,创下远洋境外市场美元债最低发行利率,也是时隔2个月后远洋再度发行境外绿色债券。

当代置业更是绿债市场的老玩家,早在2016年便有试水。7月5日,当代置业发布公告称,恒生银行为其提供一笔1亿港元的绿色贷款,期限364日,该绿色贷款仅可用于具有相关绿色建筑标准认证资格的项目。

远洋和当代是国内较早布局绿色建筑的房企。以远洋为例,2006年该集团开始探索绿色建筑的相关实践,目前已有110多个项目完成国家绿色建筑标准的注册,当代置业也一直将绿色建筑作为自身标签。

按国际资本市场协会(简称ICMA)相关规定,任何将募集资金用于绿色项目、并具备其提出的四个核心要素的债券均为绿色债券,四项核心要素分别为募集资金用途、项目评估和筛选流程、募集资金管理、报告和披露。

相较而言,我国绿色债券市场起步较晚。2015年,人民银行发布《关于在银行间债券市场发行绿色金融债券有关事宜公告》。2020年5月,中国人民银行会同发改委等部门起草《绿色债券目录》(2020年版)征求意见并即将发布实施。

随着制度配套不断完善,加上“十四五”规划提出大力发展绿色建筑,盯上绿色债券的房企越来越多,其中便包括新城控股、祥生控股、阳光城等新面孔。

近日,祥生发布可持续融资框架,规定祥生拟发行绿色、社会及可持续发展债券等债务类工具,以获得香港品质保证局(HKQAA)和欧洲Sustainalytics的双重可持续债“第二方意见”认证加持,这是其后续发行绿债的基础。

债务高峰下的选择

一直以来,房企鲜少真正在绿色建筑上发力,过往的城镇化红利过于丰厚,开发、赚钱的重要性,远大过产品和可持续发展。如今,“财大气粗”的房企掉转车头,步入绿色世界,实则还是与融资环境、钱袋子脱不了干系。

去年8月,住建部、央行便召开重点房企座谈会,划出“三道红线”。同年10月,监管部门对重点房企下发三张表,对房企现金流、投融资状况、表外负债等进行穿透式监管。今年,供应链融资、商票等隐秘角落也进入监管视野。

一头是越来越狭窄的觅食渠道,一头却是空前沉重的债务到期潮。

据克而瑞统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%。截至目前房企的发债情况看,房企在未来三年内,均面临较大的债券到期潮,2021~2023年房企到期债券金额均超过5500亿元。

当楼市繁华已不再、从购房者口袋里拿钱越来越难,绿色债券这种可操作的融资模式,势必会受到房企追捧。

从成本看,发行绿债也比普通债券更低。仲量联行曾指,绿色债券相对传统债券,二者平均收益率差距可达18个基点。传统房企融资成本平均为5.5%~7.5%,但近几年房企在境内发行绿债的平均票面利率约在4.5%左右。

以正荣地产为例,去年该公司发行了4笔绿色债券,规模达到12.5亿美元。今年四月,正荣发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据,通过发行绿色债券,拉低了整体的平均融资利率。远洋也提到降融资成本的说法。

抛开以绿色建筑为战略方向的房企,对更多的开发商而言,是否要跟风发行绿债?

克而瑞认为,绿色债券有用途限制,而要将普通建筑提升至绿色建筑,需要一定的增量成本。在当前融资持续收紧的背景下,发行绿色债券而付出额外的增量成本是否在承受范围内,仍需房企综合考量。

在国内,一般绿色企业债券仅允许不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金,绿色公司债券和资产支持证券、中票等仅允许30%募集资金用于补充公司流动资金或偿还借款,其余70%全部要用于明确的绿色项目。

相对而言,绿色美元债募资用途更加灵活,在符合国家规定下,可全部用于偿还公司未来到期债务,这也是房企更热衷发行绿色美元债的重要原因。

上述提到的新城控股、远洋集团、阳光城、弘阳地产、正荣集团等房企,近期绿债发行均是为了偿还相关境外债务、为现有债务再融资。

华发集团在国内发行的绿债,用途则较为明确、严格。3月16日,华发集团宣布,2021年面向专业投资者公开发行绿色公司债券(第一期)上市,该债券发行总额10亿元,票面年利率4.34%,将专项用于“碳中和”。

由此可见,盯上绿色美元债的房企,真正用到“绿色”上有几何,还需打个问号。

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