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上半年广州房价领涨全国 房企资金压力巨大

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国家统计局今日发布上半年房地产数据。经历了今年上半年的密集调控、多城出台的严厉政策组合拳,截至目前,房地产行业初见调控成效。在国家统计局重点监测的70城中,6月房价上涨城市数量已大幅减少。

国家统计局数据还显示,今年上半年,全国商品房销售面积和销售额双双创下历史新高。全国商品房均价破万,达到1.048万元/平方米,半年上涨了6.2%,同比增长了8.7%。

70城房价同比平均上涨4.3%,四个一线城市新房价格均上涨,广州新房涨幅位列全国第一,同比涨11.6%。尽管70城房价仍普遍上涨,但涨幅比已经在6月份有所收窄。

多城房价涨势已被抑制

上半年地产调控政策频出,除了过去常见的限购、限贷政策,还使出了二手房价格备案、土地出让“两集中”、严惩学区房炒作、查处网络炒房团、银行信贷严格收紧等杀手锏。

从实施效果来看,到6月份,从去年下半年开始的这轮房价上涨已得到有效抑制。国家统计局城市司首席统计师绳国庆认为,今年6月全国商品住宅销售价格涨幅呈现稳中有落的态势。

其中,一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.5%,涨幅比5月份已经回落0.3个百分点;二、三线城市新房售价同比分别上涨4.8%和3.7%,涨幅较5月也有所回落。

6月份,70城中新房价格环比上涨城市数量55个,较5月减少7个;下跌城市数量12个,较5月增加了7个。对此,上海链家研究院首席分析师杨雨蕾对第一财经记者表示,6月房价上涨城市数量大幅减少,房价下跌城市数量大幅增加,该情况为今年首次出现,说明各城市调控政策已经初见成效。

在全国商品房销售均价方面,今年一季度曾达到一个历史峰值——1.065万元/平方米,首度破万。到6月底,这一数据也有所回落。今年前6个月,商品房销售均价为1.048万元/平方米。上半年商品房销售面积和销售额再创历史新高,其中销售面积达88635万平方米,同比增长27.7%,商品房销售额92931亿元,增长38.9%。

分城市来看,广州已经取代深圳,新房和二手房涨幅都位列全国第一,新房同比涨11.6%,二手房同比涨13.2%。此外,新房均价北京同比上涨4.9%,上海上涨4.6%,深圳上涨3.5%。二手房方面,上海同比涨10.1%,北京涨了9.9%。

土地购置面积减去一成

相比于楼市销售的热闹场面,今年房地产开发投资累计增速却已经连续4个月收窄,房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降。

根据国家统计局数据,上半年全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15%。今年2月,全国开发投资数据一度以38.3%的增速创下2004年3月以来的新高,但3月份开始,这一数字就有所放缓,5月、6月的增速相对较小。

此外,国家统计局数据还显示,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积7021万平方米,同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元,同比下降5.7%。

受到“三道红线”严控有息负债规模、房贷全面收紧等政策影响,房企今年上半年的资金压力前所未有。据贝壳研究院统计,房企今年上半年到期债券规模约为6990亿元,偿债压力达到历史极值。

与此同时,融资情况却不容乐观。据克而瑞统计,上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年5月和6月开发投资累计增幅持续收窄,在资金压力大的情况下,要适当关注房企的投资意愿和信心。

他表示,当前房企拿地面临很多压力,出现了不敢拿地的情绪,下半年应进一步加大土地供应,积极增加房企拿地机会。

降准之下警惕炒作房价

7月9日,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约1万亿人民币。全面降准于7月15日正式落地,地产板块迎来久违的上涨:新城发展(1030.HK)涨近6%,禹洲集团(1628.HK)、宝龙地产(1238.HK)、融创中国(1918.HK)涨超4%,世茂(0813.HK)、万科(000002.SZ)等涨2%左右。

然而在此之前长达半年,地产股都在楼市行情越好、地产股越惨的怪圈之中。

今年上半年,A股房地产股票和港股内房股板块市值合计缩水逾3100亿元。A股房地产指数甚至于6月底跌破净资产,是A股房地产指数历史上首次破净,目前市净率仅为0.91。

“房卖得好,地产股反而惨,这其实是正常的,因为上半年卖得好并不代表市场真正繁荣,而是一些资金没处去,加快进入房地产规避风险,反而引来了最严厉的调控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示。

严跃进认为,下半年将继续延续严厉的楼市调控政策。新房方面,将巩固现有政策。调控重心将转至二手房市场,如形成二手房价备案制度等,二手房价格将走低,这或许会对一手房市场产生冲击。

至于全面降准能为房地产市场及地产股带来哪些影响,严跃进表示,降准对房地产市场存在一定正面影响,因为银行可贷的资金规模将增大,今年上半年出现的各类房贷收紧的压力,将会有所减轻。但需要注意,每次降准的时候,都是部分中介违规炒作房价的时间点,要防止扭曲政策本意。

“这次降准跟以前有很重要的区别,以前资金监管确实不到位,现在资金想流入房地产真的有点难,各地房贷资金都管得很严。”严跃进预计,下半年房地产市场仍将保持平稳,政策将坚决杜绝楼市炒作,尤其是学区房的炒作。

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