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“停贷”风波

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“我今天还是经理,但明天就不是了”。

6月30日是二季度考核的最后一天,上海市闵行区一家大型连锁中介的经理汪晨即将被降级,他的季度业绩考核没有达标。不仅是汪晨所在门店,他所在大区的12家门店开单量都从今年开始下降,并在二季度锐减。

去年年底楼市火爆的时候,汪晨所在门店每个月开单量都在10单以上,而现在大区里的12家门店,最好的业绩不超过5单,许多门店一个月成交量为0。“失去了信心”,汪晨指着附近另一家连锁中介一家门店说,那家这几个月走了十几个经纪人。“客户还有,就是成交不了。”阻挡在成交开单面前的是不断被拉长的银行放贷时间。多名中介人员表示,上海二手房从网签到放贷周期已经从去年的1-2个月,延长至上半年的3-4个月,最近开始,时间再度拉长至4-5个月,有些甚至要等半年之久。

但卖房置换的房东几乎不可能等这么久。“拿不到尾款,房东就没法去买房置换,这样的矛盾纠纷我们处理了不少,现在有点不敢做了。”一位徐汇区连锁中介的店长也表示。

事实上,不仅是上海,郑州、合肥、重庆、南京、武汉等热点城市都出现了房贷业务收紧的状况,部分银行暂停了二手房贷款。贝壳研究院数据显示,从放款周期来看,6月,72城房贷平均放款周期为50天,较上月再延长2天。其中,46个城市房贷放款周期延长,已超过六成,比如,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

上海长宁区一位招商银行信贷负责人表示,这一波贷款时间延长是系统性的,很多热点地区的银行基本上都差不多,如果稍微有点额度的支行,可能放款会稍微快一点,但差别非常小。

延迟与暂停

目前额度普遍非常紧张,郑州、合肥、南京等多家银行的信贷人员表示。“我们支行过去还会做一些二手房贷款,这几个月因为额度紧张,已经连续几个月没有接过二手房的单子了。”合肥工商银行某支行一位信贷人员表示。同样暂停二手房贷款的还有郑州一家工商银行,该行的一名信贷经理表示,现在只能办理一手房贷款,二手房贷款暂停了。“如果是房屋抵押贷款可以,但是购房贷款不行的”。

即使还受理二手房贷款业务的银行,放款期限也大幅拉长。合肥中国银行贷款业务部门的一位工作人员告诉经济观察报,现在一些支行已经暂时不做二手房贷款业务了,只有个别银行还接二手房贷款业务,但是贷款时间也无法确定,最快也需要3个月,慢则需要5个月。“过去放款速度非常快,可能等一星期就可以了,就算再紧张也是月底紧张,月初能放,现在不管什么时候都紧张,今年以来都是如此。”这是郑州另一处工商银行网点信贷人员的感受。

在经济观察报咨询的十余家银行中,放款速度最快的为招商银行郑州分行,该行的一名信贷人员表示,“从网签到放款大概在2-3个月之间,但是这个时间无法保证,因为额度随时都在变化”。他透露,一些银行暂停贷款的原因主要是额度无法保证,不敢接。

同样感受到额度紧张的还有上海建设银行负责放贷的业务员小吴,现在领导都会给每个业务员划一个数字,即放款的额度,“今天接受的单子不能超过给定的额度,多了就超额了。”这在过去几年几乎从未出现,小吴明显地感受到受理的单数和受理的金额都比去年减少了。

上述上海长宁区招商银行信贷负责人表示,因为额度紧张,虽然还在受理贷款,但普遍要3-5个月才可能放款,而浦发、中国银行等银行已经阶段性不接单了,要把手上消化掉再接。

各银行额度的紧缩与2020年12月31日央行和银保监会共同发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》不无关系,通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理,设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%,中型银行为27.5%、20%,小型银行为22.5%、17.5%,县域农信合作社为17.5%、12.5%,村镇银行则为12.5%和7.5%。

根据2020年年报披露,37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准,超过房地产贷款占比红线的有9家;超过个人房贷占比红线的10家。招商银行和兴业银行两项占比均踩线,建设银行个人房贷占比踩线,房地产贷款占比也仅有不到1%空间。经济观察报注意到,不少银行虽未踩线,但距离红线仅一步之遥。

额度的紧张直接导致了放款速度的变慢。一位常年配合客户办理贷款业务的中介表示,难等的不在批贷而在于放贷。大部分银行去年银行批贷款周期由3个星期到1个月延长至一到一个半月。审批后,等待放贷的排队更长,时间从去年的1个月到现在至少3个月。

与房贷额度紧张同时出现的,还有全国范围内的“加息潮”。根据中国人民银行、植信投资研究院数据,与2020年12月相比,截至2021年5月末,全国首套平均房贷利率从5.23%升至5.33%,二套房平均房贷利率从5.54%升至5.61%。部分重点城市纷纷上调利率,包括广州、深圳、北京、宁波、杭州等,其中杭州年内已上调三次。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,未来这些重点地区的房贷利率仍有上行压力。

在信达证券宏观分析师解运亮看来,此次对房贷的调整具有中央和地方组合调控的特征,“房地产贷款集中的管理制度给银行划上两道红线是从全国层面进行严格限制和规定,因城施策则是把更多的调控权限下放到各个城市,各个城市针对自身的情况,有针对性地出台一些调控措施。”解运亮表示,目前热点城市房贷利率的上调,都是在LPR上加点,各个地方来自主决定加点幅度涨调多少,所以各个城市上调幅度可能不一样,但是共性是这些热点城市的房贷利率都在上调。

根据贝壳研究院对全国72个城市房贷业务的统计,首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升,二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份,72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%,分别在LPR基础上加点87点和112点,而央行对首套、二套房贷规定的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

审批收紧

额度紧张除了造成放贷不断被延后外,银行也普遍收紧了住房贷款的审批,无论是放贷对象还是资质都在被不断进行筛选。“二手房目前除了和链家合作,其他中介都不受理”,建设银行信贷员小吴说,不过时间也大大拉长了,从去年的全流程2个月左右,现在要超过4个月。

上述招商银行的信贷经理也表示,在目前额度紧张的情况下,小的中介公司在银行额度的事情上没有话语权。

另一方面,贷款人的资质审核也在不断严格。如要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等。购房首付款必须是自有资金,或父母资金,无论是兄弟姐妹还是亲戚朋友的资金则一概不被允许。

链家一位员工提供的四大行近期对购房自有资金要求显示,中国银行、农业银行和工商银行要求提供半年内的流水,80%以上资金属于自有资金,需提供各类活期存款、理财余额等证明。对于有部分款项近半年转入的,要进一步核查为合理收入所得。

汪晨告诉经济观察报,过去并不是所有银行都对工资流水审核得十分严格,现在不仅严格要求月流水金额需要两倍覆盖每月所还款项外,收入证明盖章要和公积金缴纳单位一致。“光是这一点几乎就堵住了所有钻空子的可能”。小吴也表示,现在需要的证明材料比过去多多了,自有资金来源里凡是超过10万元以上的都需要提供来源证明。

更重要的一点是,今年上海取消了父母参贷。小吴进一步表示,包括建设银行在内的多家银行都取消了父母参与贷款、还款。一方面银行贷款额度减少了,另一方面银保监会的这种审批上就不允许了,“但这种东西是不会有官方公告的。”小吴说。

值得注意的是,即使是材料更多,审批更详细,也未能使信贷部门的工作量回到今年之前的水平。一些银行的信贷部门开始出现变化和调整,小吴告诉经济观察报,虽然自己所在的支行尚未将员工调去做别的贷款业务。但因为单数减少,自己部门里有些同事已经选择了休假,“另外,很明确的是,我们部门今年也不会再招人了”。

“钱荒”何时休?

在连平看来,对热点城市进行金融调控非常正常,意在通过管控信贷给楼市降温。他告诉经济观察报,信贷放的比较慢的这些城市,共同特点是新房和二手房房价都涨得比较快。“房价在短期内涨得比较快,我们通常认为有些过热了。”连平说。根据国家统计局数据,今年1-5月份,全国商品房销售面积和销售金额分别增长36.3%和52.4%,较2019年分别增长19.6%和36.2%。

而居民的住房贷款增速也持续走高。解运亮表示,2020年,全年居民住房贷增速是14.6%,比总体的房地产贷款增速高了2.9个百分点。需要注意的是,房贷和销售是高度相关的,这两个指标几乎是是同步的,解运亮说,当在房贷增长转弱时,市场销售情况也会转弱。

而在中央与地方针对住房贷款的组合调控下,房贷增长转弱趋势已经显现。

解运亮表示,今年以来,5月居民中长期贷款(主要是房贷)同比少增236亿元,这是今年以来首次出现同比少增,形成鲜明对比的是,今年一季度还保持了同比大幅多增的局面。“今年5月份起,新增居民房贷开始进入下降通道,上一次下行拐点出现,还是在2017年3月严厉的调控新政出台之后,距今已经过去了整整四年。”

解运亮认为,在房贷已经受到抑制的情况下,意味着销售已经在转弱了,可能再过一两个月,大家就会看到更多、更明显的数据。“房贷被管住之后,市场上的购房意转化不成有效的购房需求。而当整个销售总额以及房价的下降趋势出现后,居民的购房意愿也会相应地下降,那个时候自然房贷的需求也就下来了。”解运亮表示,这个周期他预估在两个季度左右,但其实可能更快到来。“比如说2017年3月份最严的调控出台之后,一个季度之内,房价的外调性变化就出现了。”

除了购房者和中介们,同样在期盼房贷荒早日结束的还有受影响的开发商们。虽然没有像二手房出现个别暂停贷款情况,新房贷款时间同样被大大拉长,这也进一步影响了开发商的回款速度。上海一名中型房企营销负责人表示,去年从网签到开发商收到尾款差不多1-2个月,今年开盘的盘短则一个半月,长则需要3个月左右。总体来说都拖慢了1个月。

一名上海地区新房销售人员也表示,虽然稍微“强势”一些的楼盘基本上都会将类似“30~45天收到尾款”的条目放上合同,但在目前看来,一个月肯定是做不到的。“虽然合同上这么写,我们也不会真的因为银行放款时间延迟就让客户承担相应违约责任,这个损失还是我们开发商自己来兜。”他补充道。

上述招商银行长宁区信贷负责人也表示,虽然今年还会留给开发商一些额度,但是非常有限,一家支行可能就2000万、3000万额度,而这远远不足以支撑起开发商的贷款需求。

上述营销负责人算了笔账,通常情况下来看,项目100个亿的货值,贷款的金额就要需要30亿-50亿,如果楼盘一共才5个亿的货值,也需要两三个亿的贷款金额。“对于延迟回款,其实开发商能做的事情非常有限。”上述营销负责人表示,无非是提前做好资金延迟到账的财务筹划,或者许多开发商选择在开发贷的时候就找到合作的银行,将后续按揭的贷款也配套好。不过即便如此,网签的时候,额度仍然会随时发生变动,“我们只能随时换,哪家有,我们就立马换哪家”,他透露,全款客户已经不奢望了,只能随缘。“积分摇号制度下,不管是公开还是私下,我们都不挑客户的。’全款优先’这种碰不得,一投诉就会出问题,也不是没有前车之鉴。”他说。

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