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蓝光自救筹码几何

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7月1日,天津大邦供应链管理有限公司与蓝光发展(600466.SH)旗下成都金鑫贸易有限责任公司、成都和骏投资有限公司因票据纠纷在成都市中院立案。

公开资料显示,天津大邦为蓝光重庆区域地产项目提供钢材采购、配送及金融等供应链服务,合作金额达到“数亿元”。除了重庆外,双方还在广东、广西、四川等区域的地产项目上有合作关系。

今年以来,有关蓝光发展流动性风险的传言不绝于耳,尤其是二季度以来,上市公司股权被强制处置,多个子公司的股权被冻结,因欠款被法院强制执行,各类借款、票据纠纷更是不时诉至法院。

2021年和2022年是蓝光偿债高峰期,根据一季报披露,截止3月底,蓝光有息负债790亿元,其中一年内到期负债为338亿元。此外,根据4月27日蓝光电话会透露,2021年需要偿还的非标融资在120元左右。

如何偿还这些债务,尤其是7月到期和需要回售的总额27亿元信用债,成为蓝光发展不得不面对的难题。

标普的评级报告认为,由于银行对该公司从项目层面提取现金的态度越来越谨慎,蓝光发展无法从项目层面提取资金用于偿还债务,加上项目出售未见进展,其偿还债务的风险逐渐上升。

在宏观政策复杂多变的背景下,房地产企业的起伏往往在一瞬间,2020年蓝光发展在全国获取60个项目,土地成交金额接近530亿元。同期虽然销售额有所下降,但依然突破千亿规模。

2021年蓝光风险系数突增,先后被穆迪、普标等评级机构下调评级。

危机

成都市金鑫贸易有限公司为蓝光旗下从事供应链融资的主体之一,今年5月以来,该公司先后被四川浙金钢材有限公司因买卖合同纠纷、重庆闽路贸易有限公司因民事纠纷推上被告席。此外,蓝光还有5起票据和借款纠纷在7月开庭。

类似因票据和借款纠纷被诉至的法院的案件并不在少数,6月29日,华夏银行诉蓝光发展及控股子公司武汉新宏森置业及武汉鲁园建设的执行案件,在武汉中院立案。

同样在武汉,5月25日,交银国际信托向武汉中院申请,向蓝光发展及下属的成都金堂蓝光和骏置业、成都锦诚观岭投资和武汉名流置业强制执行2.36亿元。

6月17日,广东金果投资发展向佛山中院申请,向蓝光发展及下属的蓝光和骏、深圳蓝光和骏强制执行4825.72万元。6月23日,郑州市中院立案4宗,分别向蓝光发展及下属子公司强制执行1.5亿元、5.1亿元、4.1亿元和8.3亿元。

截至6月底,蓝光发展有6宗强制执行案件,涉及金额达到21.8亿元。对于身处漩涡中的蓝光发展而言,这仅仅是冰山一角。

6月以来,蓝光发展旗下共有16家公司被法院冻结股权,其中平安不动产及关联公司申请冻结的股权金额超过17亿元。

据不完全统计,截至6月底,蓝光发展及旗下公司先后被冻结股权22次,涉及股权金额41亿元。

一位房企的人士告诉经济观察报,作为房地产企业,项目公司股权和资产是保证流动性的基础,一旦这些资产被大规模冻结,会导致整个集团公司变现能力恶化和流动性风险加剧,“泰禾就是例子”。

标普报告指出,蓝光发展将无法从项目层面提取现金,供控股公司用于偿还债务;未来12个月,蓝光无法通过出售项目或其他融资渠道及时获得新的流动性以偿还债务的风险上升。“原因在于银行对该公司从项目层面提取现金的态度越来越谨慎,资金需用于完成项目和偿还建设贷款。”

对于房企而言,销售回款、再融资是现金流主要来源,也是用来偿还债务所需资金的主要渠道。2021年一季度,蓝光发展实现回款180亿元左右,根据蓝光内部估算,二季度回款要好于一季度。

不过,根据克而瑞数据,2021年上半年蓝光发展全口径销售额为476.5亿元,与前五个月466.5亿元相比,6月蓝光仅销售了10亿元。

中指院数据显示,上半年蓝光销售数据没有出现,1-5月销售额466.5亿元,与克而瑞数据相当;同期蓝光权益销售额为291亿元。也就是说,上半年蓝光发展的权益销售额不会超过300亿元。

2020年蓝光发展回款是700亿元,内部预测2021年回款能超过800亿元,但从上半年预算的回款来看,距离目标还有不小差距。而且流动性风险也一定程度上会影响项目的销售和回款。

目前,多数金融机构已经暂停对蓝光发展再融资,部分金融机构甚至要求提前偿还借款。

在这种情况下,出售资产成为蓝光扭转危机的主要手段之一。

筹码

根据年报披露,截至2020年底,蓝光发展共有各类项目166个,总计容建筑面积为2681.5万平方米,总投资为2258.8亿元。其中新开工面积975.5万平方米,当期竣工面积是414.2万平方米。

2017年以来,蓝光发展拿地力度一直不减,至2020年,拿地金额分别为225亿元、430亿元、494亿元和529亿元;同期销售额分别为581亿元、855亿元、1095亿元和1009亿元。2020年因疫情影响,销售额有所下降。

2020年,蓝光发展并表的118个项目销售额为710.6亿元,并表销售面积为909万平方米,平均销售价格为7817.6元/平方米。同期结算面积为367.1万平方米,结算金额350亿元,平均结算价格为9538.5元/平方米。

根据财报披露的信息,2020年蓝光发展新获取了60个项目,到年底,其土储计容建筑面积为1195.6万平方米,其中权益土储计容建筑面积为842.3万平方米。

如果按照2020年平均销售价格计算,蓝光的权益货值大约在660亿元左右,按照2020年结转价格计算,货值可达800亿元。2021年蓝光发展放缓拿地力度,上半年权益拿地金额只有13亿元。

根据回复上交所问询函,截至2020年底,蓝光发展已完工存货余额为206.9亿元,加上这部分货值,其待售余额大约在千亿左右。减去上半年销售的货值,下半年可售货值大约在700亿元左右。

去年底至今,蓝光陆续出售了迪康药业、蓝光嘉宝等非主业资产,二季度,又将长三角区域的5个项目出售给万科。据传,重庆等地项目,万科也在洽谈中,但并没有获得双方确认。

6月以来,蓝光也在小范围向其他机构出售项目股权,6月21日,泰州蓝光雍景湾股权进行变更,蓝光将项目40%的股权出售给泰州中天控股集团有限公司,另外10.01股权出售给南京鑫金麟商务咨询有限公司。

6月11日,蓝光将间接持有青岛澳柯玛蓝光国际人力科技园区有限公司11.55%股权转让给日照朗致国际贸易有限责任公司;同一天,蓝光将南充文德蓝光未来城49%的股权转让给上海儒润房地产开发有限公司。

一位房企的高管告诉经济观察报,其所在公司也曾多次洽谈收购蓝光旗下项目,但均没有成功。“他们老板对项目期望比较高,谈了五六次,都没成功。”在4月27日电话会上,蓝光管理层多次强调,不会甩卖资产。

截至7月1日,蓝光还没有公布2021年上半年的销售额,按照克而瑞数据,6月单月仅销售了10亿元,远远低于前5月平均销售额,也低于其他50强房企的月销售额。这也意味着蓝光通过销售回款用来偿还债务的风险在上升。

再融资方面,2021年蓝光并没有发行信用债,其2021年一季度的银行授信使用额度也较2020年底有所减少。非标融资领域,由于部分非标已经发生逾期,再融资难度也较之前上升,通过再融资偿还债务的难度也在增加。

高杠杆

外界一直好奇,一向较为稳健务实的蓝光发展,缘何也走到风暴的核心。

一位上市房企的投拓人士告诉经济观察报,他和团队曾有意收购蓝光发展旗下部分房地产项目的股权,但是经过测算后放弃了,“虽然他们拿地价格很便宜,但自有资金占比太低,最后算下来,很难赚到钱。”

据其透露,蓝光部分项目从拿地起始即运用了较高的杠杆,“看了一部分项目,平均下来,自有资金配比在30%左右,融资成本都比较高,加上他们要价高,根据我们测算,很难算的过账。”

该人士并没有透露具体项目,但从蓝光给上交所回复函来看,截至2020年底,其111亿元其他应付款中,有明确归还期限的49.62亿元的资金成本是12.65%,已经远远超过其8.2%的平均融资成本。

在这49.62亿元的其他应付款中,涉及平安不动产下属公司的有两笔合计21.15亿元,涉及杭州承易企业管理合伙企业(有限合伙)6.87亿元,西安崇江和西安崇云分IE为1.94亿元和3.09亿元,福建瑞闽投资有限公司3.29亿元。

平安不动产的融资主要涉及合肥项目667万元和阜阳项目5.29亿元。6月17日蓝光发布公告称,其全资子公司蓝光和骏被平安不动产申请五项股权冻结,涉及金额为17.4亿元。

杭州承易企业主要涉及宁波奉化项目。2020年7月,蓝光下属的宁波奉化蓝煜置业以11.46亿元价格获得奉化62亩土地。拿地前,蓝光向中融信托借款4.95亿元,并将宁波优蓝置业42.33%的股权转让给中融信托。

宁波优蓝置业100%控制宁波蓝亿置业,宁波蓝亿置业全资拥有宁波奉化蓝煜。2020年7月30日,宁波优蓝和宁波奉化蓝煜分别向杭州承易企业借款910万元和11.46亿元,并将宁波蓝亿91%股权抵押给后者。

从中不难看出,蓝光在宁波奉化拿地所需的11.46亿元资金全部来自融资,而且,整个过程,蓝光融资额度已经远远超过了拿地所需金额。蓝光财报显示,2020年奉化项目销售金额为4.3亿元。

西安崇江为咸阳项目融资,2020年5月蓝光和银吉合作以5.5亿元价格取得咸阳西环路地块,根据双方合资比例,蓝光应承担的土地出让金为3.6亿元。当月,蓝光向西安崇江借款3亿元。

西安崇云主要涉及西安翠景台项目,2020年9月8日,蓝光以4.4亿元收购项目20%股权,9月26日,向西安崇云借款3.08亿元。

福建瑞闽投资主要涉及福州晋安区项目,2020年1月9日,蓝光旗下的福州蓝逸屿置业以18.29亿元获取福州晋安区地块,4月27日,福州蓝逸屿向福建瑞闽投资借款3.29亿元。除了福建瑞闽投资外,福州蓝逸屿还向青岛中城、嘉兴中丽等两家机构融资。

今年4月27日投资者会议上,对于2021年到期的120亿元非标负债,蓝光管理层表示,这部分融资主要用于拿地前融和收并购。根据DM数据显示,2020年蓝光权益拿地金额为394亿元。

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