房企商票或纳入监管，地产隐秘资金通道也悬了

一石激起千层浪，接连数家房企被曝商票逾期后，监管收紧或已箭在弦上。

6月30日，市场消息显示，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。知情人士透露，房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标，未来或可能被纳入。

“房企商票江湖乱象重重，上述消息大概率为真。”一位业内人士认为。也有分析人士称，影响肯定有，但怎么管还未有定数，估计是先把数据报上去。

所谓商票，是商业汇票的一种，即由银行以外的付款人承兑的票据，付款人为企业，承兑时间最长一年。在票据市场，银行承兑汇票由银行承兑，信用风险较小；而商票以企业商业信用为保证，信用风险较大。

商票设立的初衷，是为解决企业资金难的问题，随着地产行业融资收紧，商票在开发商这里“变了味儿”，很多房企借此延长账期、缓解流动性压力，同时不实际增加金融类负债，绕开“三道红线”进行融资。

近期，多家地产商陷入商票逾期风波，其中不乏行业超级龙头。如今，监管风声吹到这个隐秘角落，房企的资金形势将更加严峻。

房企的隐秘资金池

紧绷在房企头上的“三道红线”或将进一步拉紧。消息显示，房企商票数据已被纳入监控视野，“三道红线”试点房企需每月上报相关数据。

早在去年8月，住建部、央行便召开重点房企座谈会，划出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据房企踩线情况，分档设定有息负债增速阈值。

除了对有息负债的监管，同年10月，监管部门对重点房企下发了《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》等三张表，对房企现金流、投融资状况、表外负债等进行穿透式监管。

监管大锤落下后，房企将部分融资目光投向商票，这在业内已是公开的秘密。

据上海票据交易所数据显示，2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元，同比增长8.41%，其中商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%。不纳入有息债务的商票，已成为房企的融资工具之一。

安信证券研报显示，2020年下半年，房地产融资政策明显收紧，多数房企商票余额明显增长，保利、新城、绿地等房企商票规模涨幅均在一倍以上。

截至2020年末，TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%，恒大年末商票余额为2057亿，占TOP50的51.3%，绿地、融创、碧桂园等房企商票余额在200亿以上，万科、华侨城等不足10亿，中海、金地等无商票。

“在房企降杠杆大潮中，部分开发商有息负债有所下降，但无息负债增加了，后者即对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，和以商业票据形成的对上下游的负债。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

他认为，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分开发商变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显的增加。主要原因就是三道红线压顶、偿债周期到来。

“若将商票计入刚性债务，TOP50房企商票/刚性债务中位数为0.7%，占比较低。其中恒大占比高达22.3%，建发、中南、荣盛、美的、蓝光等房企商票占比也均在5%以上，多数房企商票占比不足1%。”安信证券称。

克而瑞研究中心认为，商票等应付款项增加虽为房企控制了有息债务规模，但开具大量商票后，可能会导致偿债能力虚高，隐匿企业债务风险。

融资监管力度趋紧

值得注意的是，商票市场分为一级市场和二级市场。一级市场即商票的签发和承兑；二级市场上，持票人可在商票到期前将商票转让或贴现进行融资，其中存在民间贴现及多次流转的情况。

如果房企不愿为流转过程产生的利差买单，或是自身资金链紧张，商票违约便有可能发生。相较于公开市场融资，房企商票的兑付优先级也较低。

今年以来，恒大、阳光城、中梁、实地、荣盛等房企均陷入商票风波，尽管多家企业对此进行澄清，但仍间接放大了市场对其资金压力的担忧。

6月29日，三棵树公司披露称，2021年第一季度，因个别大型地产商资金周转困难，三棵树公司应收票据出现逾期情形，截至3月31日逾期金额共计5363.72万元，其中有95.77%来自恒大。

6月30日，恒大回应称，三棵树的所有相关欠款已全额偿还。同日，三棵树在互动平台上称，相关到期应收票据早前已兑付完毕。6月7日，恒大曾称，个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付。

同样陷入商票风波的还有实地。5月31日，实地发布声明称，公司始终积极有序兑付商票中，因小额商票持票人较多，银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。建议各持票人提前与其联系，以免兑付手续时间被动延长。

“房企在产业链中处于强势地位，有较强的议价能力，且现金流压力较大，通过向供应商开具商票延迟付款能够有效缓解现金流压力。”安信证券称，本质上类似于短期贷款，向供应商进行“变相融资”。

李宇嘉认为，三道红线对开发商杠杆的约束、高负债的压降是全口径的，开发商报送的三张报表中，就包含全口径融资的债务统计和报送。凡是有变相融资的，都要进行监管和压降。

实际上，针对房企融资的调控一直在加码。今年5月24号，央行副行长李波在清华五道口全球金融论坛上指出，要针对房地产金融等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。

房地产资管信息服务平台（CAIC）发布的数据显示，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比大幅下降38.2%。其中，发行债券的房企数量有45家，仅为4月发行数量的一半。

“对房企的融资会进一步收紧。”旭辉控股行政总裁林峰日前发文称，最近监管部门又叫停了一批供应链融资，金融机构下半年的投放头寸原本就比上半年少，各个水龙头都是拧紧趋势，建议企业珍惜现金流。

克而瑞也称，三道红线以来，房企的多种融资方式一直在加码调控中，供应链标准产品备案额度下调，股权融资、永续债发行等均有进一步调控，预计短期内从严调控的政策趋势将持续，倒推房企去杠杆，降低行业风险。