从“涓涓细流”到“放量出让”，集中供地成为今年地产圈的重磅性改革。
随着各地首轮试水相继结束，土地供给侧变革初步效果如何，已逐渐浮出水面。土拍热度是否被抑制？哪些房企大秀肌肉、哪些低调收场？这其中，既有符合业内预测的走向，也有意想不到的微妙变化在发生。
综合各大机构数据可见，在这轮厮杀中表现突出的，多为资金实力雄厚的规模房企及央企，保利发展、融创中国、招商蛇口、万科等龙头各领风骚。“这与我们最初的研判一致，强者更强、弱者更弱。”某TOP5房企人士称。
不过，首轮集中供地的整体热度，还是超出了业内预期。
年初新规刚流出时，有龙头房企人士曾告诉第一财经，集中供地对房企资金要求高，可降低抢地热度。但在实际土拍中，初次试水的紧张感与焦虑感在房企间蔓延，优质地块热度不减，各能级城市地价也全线上涨。
是拿地冲规模、还是谨慎保利润，成为房企必须回答的终极命题。业内认为，从当下市场热度看，冲击规模仍是很多企业的核心诉求。不过，首轮试水结束后，各地或会完善土拍规则，届时市场热度有望降温。
房企的理性与赌博
今年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，将对22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政。其中，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门等18个二线城市。
4月15日，长春首次试水，最终平淡首场。在此后的74天内，加上长春已有21个城市首轮土拍收官，总土地成交金额高达9699亿元。若不考虑明日揭牌的武汉加油站地块，22个重点城市首轮集中土拍收金高达10487亿。
在这场土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性观望。不过，中小房企未能像新规初衷所料，避开大房企直接竞争、获得更多土地开发机会。相反，规模房企、尤其是国企央企，仍是行业新规则下的最强“猎手”。
克而瑞数据显示，截至6月10日，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅地块，占全部地块的比重超四成，国企、央企等龙头更是竞争中的头号玩家。从拿地幅数看，期内融创拿地总量达41宗，排名第一。
（数据及图片来源：克而瑞地产研究中心）
从新增货值看，前五月保利发展位列行业第一，全口径新增货值高达1801亿元，融创中国全口径新增货值位居第二，达1620亿元，招商蛇口、万科、华润置地同样在1500亿以上。
作为央企地产龙头，保利在集中供地中出手频繁，如在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。据管理层在股东大会上披露，今年保利计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，较去年上调后同比涨17.9%。
受累高价地块、去年利润承压的招商蛇口，今年未放慢抢地的步伐，前五月拿地金额高达638亿元，位居行业第二，其中不乏溢价率达130%的重庆地块。同期，该集团实现签约销售金额1327亿元，居行业第七。
据其管理层表示，溢价率并不是唯一指标，最终要看土地跟房价的关系。招商在拿地时，系按照一城一策战略认真测算后，在资源好、市场好的城市优先投资。同时近五年来，通过综合发展拿地已占土储的35%。
出现在4城前5月拿地总额10强榜中的华润置地，拿地力度也颇为激进。譬如，以封顶价111.61亿获杭州未来科技城地块，21.28亿元+配建2.34万平方米摘广州宅地，溢价106.72%摘佛山顺德陈村TOD商住地。
在近日股东大会上，华润管理层对此回应称，集团不会过于盲目，始终围绕核心城市进行布局。“土地市场现在分化比较严重，热点地区、城市地价贵，开发回报比较低，这种项目华润置地基本不会特别冲动。”
相较而言，龙湖、中海等企业则较为谨慎，对利润率的把控也更为严苛。据悉，龙湖在拿地上坚持毛利率在25%左右，净利润率10%以上。不过，具体到各个地块，热点城市如重庆溢价率仍较高，非热点城市则不然。
与上述龙头主动出击不同，“三道红线”之下，资金紧张的房企拿地与否则是身不由己。富力地产低调拿了一宗，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则在集中土拍中销声匿迹，中国恒大前五月新增货值仅151亿元。
下半年市场有望降温
行业巨变之下，分食地产红利已越来越难。随着地价日趋上涨，房开利润空间收窄，能留到最后的地产玩家，将只是少数头部。
克而瑞数据显示，“两集中”供地新政出台后，上半年土地市场成交规模同比有所收缩，全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米，同比下跌14%。
但从地价表现看，受热点城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响，全国300城经营性土地平均楼板价同环比均呈上涨趋势，上半年平均地价达3457元/平方米，环比上涨了38%，同比涨幅也达到29%。
贝壳研究院数据也显示，北京、南京、重庆、天津今年首批供地楼面价上涨，较2020年楼面价增幅分别为16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不过，杭州、广州、上海楼面价较去年有所下降，其中广州降幅达15.28%。
长三角仍是土拍的高热区域。克而瑞数据显示，上半年徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等地溢价率均超20%，其中徐州平均成交溢价率高达60%，在成交量前20城市中溢价率排第一，铜山区土地单价纪录更是在今年刷新。
“地价不断上涨，TOP级房企投资力度不减，土地成本上升对房企管理提出了更高要求。”该机构认为，资源倾向龙头房企的格局不会改变，尤其是集中供地之下，规模、资金效应将进一步放大，中小房企或被迫向非重点城市下沉。
贝壳研究院也称，从成交金额看，TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%，均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升。TOP50房企的集中度提升最为显著，内部则呈现首尾活跃、中间渐弱的集中度特征。
当下，地产规模红利已接近尾声，如何进行投资决策，已是房企的生死命题。值得注意的是，多位业内人士认为，首轮集中供地热度高涨，很大程度上源于新规试水的恐慌感。随着政策不断完善，后续市场热度或将降温。
在日前举行的股东大会上，中国金茂管理层表示，土地“两集中”需要时间检验，行业出现波动是正常的，第一阶段的抢地局面不会持续，下半年热度应有所下降。
龙湖管理层同样表示，下半年土地市场不会像现在这么热，毕竟是第一次集中供地，企业可能比较紧张冲动，后续市场可能会有所降温。
与此同时，“在未来两轮的集中供地中，城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划，使年度土地市场保持稳定，行之有效的政策将得以延续和被借鉴，‘试水’失败的政策将退出市场。”业内认为。
以上海为例，该地在土拍中实施一次性报价，即设置起始价、中止价和最高报价。报价低于中止价，价高者得；高于中止价，进入一次性书面报价环节，既控制住溢价率，也达到了稳地价效果，有望成为各地借鉴的样板案例。
本文来源：第一财经
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李敏_HRB01
