5月70城房价涨幅趋稳：重庆新房领跑，深圳二手房“回调”

6月17日，国家统计局发布的《2021年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，5月份，我国商品住宅销售价格涨幅趋稳。

对此，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，“一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升、二手住宅涨幅回落，二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定。”

重庆新房价格连续两月领涨

据国家统计局测算，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

与此同时，5月份，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同。同比来看，二线城市新建商品住宅上涨5.0%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

值得关注的是，从单个城市来看，重庆依然成为5月份新房销售价格环比上涨最快的城市，其环比涨幅为1.9%，位居全国第一。由此来看，4月、5月，重庆新房销售价格涨幅已连续两个月位居首位。

对于重庆新房价格的上涨，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“实际上从近期的市场监测情况看，需关注长江沿线尤其沿江中西部城市的价格走势，包括重庆、武汉近期都出现了房价炒作的现象。在此情况下，重庆等城市需要在购房政策收紧方面有所作为。”

从数量上来看，5月，70城中新建商品住宅销售价格上涨城市数量为62个，较上月持平；价格持平城市3个，价格下跌城市5个，也均与上月一致。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.52%，较上月扩大0.04个百分点；上涨城市平均涨幅0.61%，环比扩大0.05个百分点。

“新房市场热度有所提升，超五成的城市新房价格环比涨幅较上月扩大。新房市场热度升高主要是受重点城市土地供应不足叠加新房预售限价影响，新房项目供不应求，而限价导致的一二手倒挂，更促使更多购房需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾。此外，重点城市集中拍地，成交了部分高溢价地块，也对市场预期有带动作用。特别是重庆、广州本月涨幅继续位于全国前两名，市场热度较高。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如是说。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，“进入2021年5月份，随着前期多城出台的调控政策不断发酵，以及调控越来越精准化，市场热度有所回落但仍处于历史较高位，新房上涨城市数量连续3月持平，且价格涨幅小幅扩大。在调控政策逐渐发挥效应下，新房价格涨幅趋于平稳，一线城市涨幅仍然领先，房价水平较为坚挺。”

深圳二手房价近两年来首现环比下跌

据国家统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。

值得关注的是，深圳作为房价上涨的龙头城市，从2021年年初，深圳加码二手房价格管控，逐渐出现效果：从1月环比上涨1.7%、位居全国第一，到4月出现房价持平的现象，随即在5月份开始了今年首次环比下调，这也是连续23个月以来深圳二手房房价环比首次出现下跌。

今年5月份，深圳二手房价开始今年首次环比下调，这也是连续23个月以来其首次出现环比下跌。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“深圳等城市二手房价格下调的核心原因首先是调控不断加码，特别是二手房价格管控，打击了之前不断上涨的趋势。其次，信贷政策收紧，深圳等城市的按揭贷款与经营贷政策都在明显收紧，制约了市场炒作投资氛围。最后，全国整体市场出现了高位回落，房价之前上涨过快也需要调整，二手房市场在调控加码下逐渐熄火。”

除深圳外，需要关注的一线城市还有北京。虽然二手房涨幅比上月略有回落，但是北京也是5月二手住宅销售价格环比涨幅最大的城市之一，其环比上涨达到1.1%。

“这确实是需要警惕的，因为一线城市这两年房价涨幅相对不会太靠前，这也要求后续严管二手房市场。”严跃进点评称。

另据国家统计局数据显示，31个二线城市和35个三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。同比来看，二线城市二手住宅销售价格上涨3.5%，三线城市二手住宅销售价格上涨2.6%，涨幅均比上月微扩0.1个百分点。

“徐州和北京二手房环比涨幅并列全国第一，环比涨幅均为1.1%，其次为重庆、西安、杭州、广州，分别环比上涨1%、1%、0.9%、0.9%。从区域上看，西部中心城市成都、重庆、西安三市，价格涨幅均位居前列。”陈霄称。

一、二线城市二手房价格同比涨幅依然上涨，对此，张大伟分析称：“一线城市学区房的需求明显上升，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。此外，上海、深圳等热点城市的‘打新潮’涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。”

展望：政策持续收紧，整体楼市或逐渐降温

在许小乐看来，未来二手房市场或将先于新房市场降温，其分析称：“从近两个月的趋势来看，新房向上、二手房高位回调，调控效果在两个市场的作用不同。主要是两个市场的供应主体存在差异，二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活、反应更及时。而新房的供应主体是政府与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善，而以‘稳房价’为目标的预售限价制度下，依然存在地方政府与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性，这也导致供不应求较难快速得以解决。”

对于未来楼市的走势，张大伟预计，“越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，房价上涨会继续放缓。一线城市是一季度房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。”

“整体来看，深圳作为年初房价上涨的龙头，价格已经开始出现微调，后续有可能有更多的热点城市开始调整，2021年6月乃至下半年，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。”张大伟补充表示。

“从预期来看，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价将整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”许小乐预测称。