调控组合拳下深圳楼市降温：新房、二手房成交量均走低

今年5月，深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低。在业内看来，二手房指导价对市场交易起到明显降温效应，另外，贷款额度的管控、房贷利率的上升，也拉长了整个交易节奏，对深圳楼市影响较大。

在一系列调控组合拳作用下，此前“高烧”的深圳楼市已显现出降温趋势。机构统计显示，今年5月，深圳新房住宅成交2677套，环比下滑近24%，成交量降至近一年最低；二手住宅过户3027套，环比下降近38%。

业内人士认为，目前深圳楼市处于相对低迷状态，市场仍在观望，预计调控效果将从5、6月向第三季度延伸。

今年5月，深圳新房住宅成交量降至近一年最低，二手住宅过户量也下滑近四成。

新房住宅成交量降至近一年最低

不管是新房市场还是二手房市场，深圳楼市在密集的调控和严厉的监管之下，正在悄然发生变化。

从新房市场实时情况来看，来自深圳中原研究中心的统计数据显示，今年5月，深圳共有10个住宅项目获批，6个住宅项目开盘，其中有3个“日光盘”，整体开盘去化超过八成。虽然新房市场成交热度仍然较高，但也在逐渐趋于理性。5月末，4个开启诚意登记的楼盘中，最终的客户入围比例小于预定的入围比例，即入围人数小于3倍可售房源数。

成交量方面，深圳中原研究中心统计显示，5月份，深圳新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%；成交面积为26.5万平方米，环比下滑24.9%。新房住宅成交量降至近一年最低值。

从深圳各区域成交情况来看，5月份，仅龙华、罗湖、盐田、大鹏四个区新房住宅成交面积出现上升，其余六个区成交面积下滑。其中，龙华区成交量环比增长37.3%，主要为4月入市的鸿荣源壹成中心花园集中网签；罗湖区增长23.7%，主要为缙山府大量网签。而福田区、宝安区下滑均较为明显，成交面积分别环比下滑81.8%和61.6%。

此外，各区域新房网签量方面，据乐有家研究中心数据显示，龙岗区一手住宅网签698套，排名全市第一，全市占比约26%，虽持续领跑全市，但环比下滑了10%。龙华区、罗湖区以及盐田区网签量依旧稳中有升，而西部地区的宝安及南山区下滑较多，分别环比下滑64%、31%，福田区更是仅网签了2套，环比下滑78%。

二手住宅过户量环比下滑近四成

而在二手市场方面，“28”新政（即要求定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格）出台以及信贷收紧对楼市影响较大，深圳二手房市场随之降温。

5月份，由于市场依然处于政策消化期，二手住宅成交持续下探。来自乐有家研究中心数据显示，5月深圳二手住宅市场网签3781套，环比减少约14.0%，同比下降约65.7%；过户3027套，环比减少约37.9%，同比下降约64.6%。

从各区来看，二手房过户量普降，都未能超过千套。过户量最高的为龙岗区，过户810套，环比下跌37%；宝安区过户567套，环比下跌41%。此外，罗湖、南山分别过户559套、487套，环比分别下跌40%、39%。

成交均价方面，乐有家研究中心数据显示，最近半年，深圳二手住宅成交均价自“28”新政出台后，环比一改以往上涨态势，转而显现出下跌状态，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。同时，价格同比也出现了较大变化，从1月份37%的同比涨幅下调至5月份的19.9%，下滑了近20个百分点。

而在挂牌价方面，据乐有家门店数据监控显示，截至5月31日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，虽然部分片区二手住宅挂牌价呈上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中，两个月内出现价格变动的房源为8276套，占比19%；价格变动的房源中，有42%房源为下调报价。

此外，据乐有家门店数据监控显示，5月份，深圳二手房市场在新增房源、新增求购、带看量等方面均有小幅下滑。

深圳楼市调控效果或向第三季度延伸

那么，如何来看待当前深圳楼市的整体表现？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低，其中二手房成交量不足4000套，主要原因在于，二手房指导价对市场交易起到明显降温效应，另外，贷款额度的管控、房贷利率的上升，也拉长了整个交易节奏，对深圳楼市影响较大。

谈及接下来市场走势，李宇嘉表示，若金融环境持续收紧，延续目前严控额度、提高利率，以及多部门“围堵”经营贷违规流入房地产市场等多项举措，预计深圳楼市成交量还将继续回落。

深圳中原研究中心分析认为，近期新房住宅供应逐渐回升，预计后期新房市场过户套数会出现回升。而二手房市场方面，由于二手市场的主流置业者依然是贷款置业者，对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付增加的资金短期内难以解决，加上近期一手住宅供应回升会挤压二手住宅市场需求，因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，鉴于今年以来深圳楼市处于持续严格的调控背景下，进入5月，深圳楼市仍然保持这一节奏，比较大的两个政策表现在于，各大银行提高了房贷利率，“打新”的规则也进一步收紧，从而导致楼市成交上，无论新房、二手房都出现了成交量继续下滑的趋势。

“目前深圳楼市仍处于相对低迷的状态，市场仍然在观望，供需博弈仍在推进，局部地区也出现了二手房价格下调的情况。目前来看，今年上半年楼市基本上在往这一方向推进，调控目标基本实现。预计调控政策的效果会从5、6月向3季度延伸。”宋丁称。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲则指出，展望未来，深圳将继续坚定中央关于“三稳”的调控目标，坚持“房住不炒”定位，后期调控环境依然偏紧，在多项政策的共同作用下，预计未来深圳房价将更趋平稳。