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调控组合拳下深圳楼市降温:新房、二手房成交量均走低

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今年5月,深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低。在业内看来,二手房指导价对市场交易起到明显降温效应,另外,贷款额度的管控、房贷利率的上升,也拉长了整个交易节奏,对深圳楼市影响较大。

在一系列调控组合拳作用下,此前“高烧”的深圳楼市已显现出降温趋势。机构统计显示,今年5月,深圳新房住宅成交2677套,环比下滑近24%,成交量降至近一年最低;二手住宅过户3027套,环比下降近38%。

业内人士认为,目前深圳楼市处于相对低迷状态,市场仍在观望,预计调控效果将从5、6月向第三季度延伸。

今年5月,深圳新房住宅成交量降至近一年最低,二手住宅过户量也下滑近四成。

新房住宅成交量降至近一年最低

不管是新房市场还是二手房市场,深圳楼市在密集的调控和严厉的监管之下,正在悄然发生变化。

从新房市场实时情况来看,来自深圳中原研究中心的统计数据显示,今年5月,深圳共有10个住宅项目获批,6个住宅项目开盘,其中有3个“日光盘”,整体开盘去化超过八成。虽然新房市场成交热度仍然较高,但也在逐渐趋于理性。5月末,4个开启诚意登记的楼盘中,最终的客户入围比例小于预定的入围比例,即入围人数小于3倍可售房源数。

成交量方面,深圳中原研究中心统计显示,5月份,深圳新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积为26.5万平方米,环比下滑24.9%。新房住宅成交量降至近一年最低值。

从深圳各区域成交情况来看,5月份,仅龙华、罗湖、盐田、大鹏四个区新房住宅成交面积出现上升,其余六个区成交面积下滑。其中,龙华区成交量环比增长37.3%,主要为4月入市的鸿荣源壹成中心花园集中网签;罗湖区增长23.7%,主要为缙山府大量网签。而福田区、宝安区下滑均较为明显,成交面积分别环比下滑81.8%和61.6%。

此外,各区域新房网签量方面,据乐有家研究中心数据显示,龙岗区一手住宅网签698套,排名全市第一,全市占比约26%,虽持续领跑全市,但环比下滑了10%。龙华区、罗湖区以及盐田区网签量依旧稳中有升,而西部地区的宝安及南山区下滑较多,分别环比下滑64%、31%,福田区更是仅网签了2套,环比下滑78%。

二手住宅过户量环比下滑近四成

而在二手市场方面,“28”新政(即要求定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格)出台以及信贷收紧对楼市影响较大,深圳二手房市场随之降温。

5月份,由于市场依然处于政策消化期,二手住宅成交持续下探。来自乐有家研究中心数据显示,5月深圳二手住宅市场网签3781套,环比减少约14.0%,同比下降约65.7%;过户3027套,环比减少约37.9%,同比下降约64.6%。

从各区来看,二手房过户量普降,都未能超过千套。过户量最高的为龙岗区,过户810套,环比下跌37%;宝安区过户567套,环比下跌41%。此外,罗湖、南山分别过户559套、487套,环比分别下跌40%、39%。

成交均价方面,乐有家研究中心数据显示,最近半年,深圳二手住宅成交均价自“28”新政出台后,环比一改以往上涨态势,转而显现出下跌状态,3月份下滑幅度最大,4月份有小幅反弹,5月份涨幅下调。同时,价格同比也出现了较大变化,从1月份37%的同比涨幅下调至5月份的19.9%,下滑了近20个百分点。

而在挂牌价方面,据乐有家门店数据监控显示,截至5月31日,深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,虽然部分片区二手住宅挂牌价呈上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。其中,两个月内出现价格变动的房源为8276套,占比19%;价格变动的房源中,有42%房源为下调报价。

此外,据乐有家门店数据监控显示,5月份,深圳二手房市场在新增房源、新增求购、带看量等方面均有小幅下滑。

深圳楼市调控效果或向第三季度延伸

那么,如何来看待当前深圳楼市的整体表现?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,5月深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低,其中二手房成交量不足4000套,主要原因在于,二手房指导价对市场交易起到明显降温效应,另外,贷款额度的管控、房贷利率的上升,也拉长了整个交易节奏,对深圳楼市影响较大。

谈及接下来市场走势,李宇嘉表示,若金融环境持续收紧,延续目前严控额度、提高利率,以及多部门“围堵”经营贷违规流入房地产市场等多项举措,预计深圳楼市成交量还将继续回落。

深圳中原研究中心分析认为,近期新房住宅供应逐渐回升,预计后期新房市场过户套数会出现回升。而二手房市场方面,由于二手市场的主流置业者依然是贷款置业者,对于大部分贷款客户而言,二手住宅首付增加的资金短期内难以解决,加上近期一手住宅供应回升会挤压二手住宅市场需求,因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出,鉴于今年以来深圳楼市处于持续严格的调控背景下,进入5月,深圳楼市仍然保持这一节奏,比较大的两个政策表现在于,各大银行提高了房贷利率,“打新”的规则也进一步收紧,从而导致楼市成交上,无论新房、二手房都出现了成交量继续下滑的趋势。

“目前深圳楼市仍处于相对低迷的状态,市场仍然在观望,供需博弈仍在推进,局部地区也出现了二手房价格下调的情况。目前来看,今年上半年楼市基本上在往这一方向推进,调控目标基本实现。预计调控政策的效果会从5、6月向3季度延伸。”宋丁称。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲则指出,展望未来,深圳将继续坚定中央关于“三稳”的调控目标,坚持“房住不炒”定位,后期调控环境依然偏紧,在多项政策的共同作用下,预计未来深圳房价将更趋平稳。

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