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专家:人口影响楼市的逻辑变了

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近期,“七普”人口数据发布,各界都很关注。以地产为例,过去研究房地产市场的各派别,不管是学院派的、还是业内人士,甚至是“野路子”的自媒体,判断房地产还有没有未来,判断某一个城市的房子值不值得买入,人口是最重要的指标。一般逻辑是,人口增长、常住人口导入,房地产市场就有前途,这个城市的房子就值得买入,真的是这样的吗?

直观感觉,貌似就是这么个逻辑。所谓留得青山在,不怕没柴烧,有人就有需求,“买田置业”是老祖宗传下来的亘古不变的消费习惯,在当代甚至还被强化了。比如,长辈为子女、甚至第三代买房的现象非常突出:小孩还在上学,房子就买好了;子女刚刚进入社会,婚房、甚至学位房都买好了。另外,国人买房的年龄段,可以分布的很广,50岁买房的也很多。

近期,笔者在广州中心区看新盘,楼盘销售告诉我,90平方米以下的购房者多数是30岁左右的年轻人,但凡单价在6万元以上、面积在120平方米以上的新房,购房者大多是45岁以上的中年人群。这部分人群手上有房子、有积蓄,卖掉手上的房子,再加上积蓄才能消费得起价格这么高的房子。房子设计理念、空间格局日新月异,中老年朋友看了,也有换房的冲动。

回到话题。尽管人口因素确实很重要,地产行业还有“长期看人口”的判断逻辑,但是用人口总量来臆测房地产市场的走势,可能会形成误导。以深圳为例,此次普查数据显示,截止到2020年,深圳常住人口数大约为1756万人,10年间深圳常住人口增加了约714万人,为广东省内人口增长最多的城市。但是,深圳的住房自有率,这十几年来一直维持在30%左右。

也就是,来了深圳的人,一部分会买房,但随着人口基数扩大,买房人群的占比却并没有增加,没有买房的人群基数在扩大。凡是来了深圳的人,都想买房,这个结论应该没有疑问。但是,随着人口基数的扩大,房子和越来越多的深圳人之间没啥瓜葛了。再说的直白点儿,房子和大多数深圳人没太大关系。近些年,房价水平涨到这个份上,这个逻辑越来越成立了。

即便是低房价的城市,也是这样的。我一个亲戚,在县里打工了10年,从来没有买房的打算。他住哪里呢?早前住工棚,后来几个人住城边村,还住过工头的顶账房,现在住东家的南房(注:北方的南房往往是放杂物、饲料和燃料的地方)。这让我想到一个问题,即便房地产市场化20多年了,但房子的形态远远超出我们的想象,真正的商品房还并不多。

换句话来讲,我们讲的房地产市场、购买力等,都是商品房,并不包含其他类型的住房。近些年,房价经历3轮明显的上涨,2010~2011年、2015~2017年、2020年以来,不管是深圳这样的一线城市,还是老家县城的八线城市,房价都到了历史最高水平,据说浙江有的县城最高房价已经到了3万元/平方米了。因此,人口中的边际部分(高收入)对楼市才有影响。

网上有个话题,说深圳10年增加了714万人,住哪里?答案是,需求会创造供给,谁也不会睡马路上,只不过不是媒体关注的商品房而已。近年来,国家政策很关注年轻人的住房问题,公租房、长租房、保障性租赁住房等概念层出不穷,其实就说明,城镇新增人口对楼市的影响力下降了。所以,别再拿人口增加来给楼市打鸡血了,国际上人口红利大的国家多了去了,比如印度,红利人口占比比我国还高,但从未听说过印度的地产有多红火。

(作者系房地产研究人士)

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