专家：人口影响楼市的逻辑变了

近期，“七普”人口数据发布，各界都很关注。以地产为例，过去研究房地产市场的各派别，不管是学院派的、还是业内人士，甚至是“野路子”的自媒体，判断房地产还有没有未来，判断某一个城市的房子值不值得买入，人口是最重要的指标。一般逻辑是，人口增长、常住人口导入，房地产市场就有前途，这个城市的房子就值得买入，真的是这样的吗?

直观感觉，貌似就是这么个逻辑。所谓留得青山在，不怕没柴烧，有人就有需求，“买田置业”是老祖宗传下来的亘古不变的消费习惯，在当代甚至还被强化了。比如，长辈为子女、甚至第三代买房的现象非常突出：小孩还在上学，房子就买好了;子女刚刚进入社会，婚房、甚至学位房都买好了。另外，国人买房的年龄段，可以分布的很广，50岁买房的也很多。

近期，笔者在广州中心区看新盘，楼盘销售告诉我，90平方米以下的购房者多数是30岁左右的年轻人，但凡单价在6万元以上、面积在120平方米以上的新房，购房者大多是45岁以上的中年人群。这部分人群手上有房子、有积蓄，卖掉手上的房子，再加上积蓄才能消费得起价格这么高的房子。房子设计理念、空间格局日新月异，中老年朋友看了，也有换房的冲动。

回到话题。尽管人口因素确实很重要，地产行业还有“长期看人口”的判断逻辑，但是用人口总量来臆测房地产市场的走势，可能会形成误导。以深圳为例，此次普查数据显示，截止到2020年，深圳常住人口数大约为1756万人，10年间深圳常住人口增加了约714万人，为广东省内人口增长最多的城市。但是，深圳的住房自有率，这十几年来一直维持在30%左右。

也就是，来了深圳的人，一部分会买房，但随着人口基数扩大，买房人群的占比却并没有增加，没有买房的人群基数在扩大。凡是来了深圳的人，都想买房，这个结论应该没有疑问。但是，随着人口基数的扩大，房子和越来越多的深圳人之间没啥瓜葛了。再说的直白点儿，房子和大多数深圳人没太大关系。近些年，房价水平涨到这个份上，这个逻辑越来越成立了。

即便是低房价的城市，也是这样的。我一个亲戚，在县里打工了10年，从来没有买房的打算。他住哪里呢?早前住工棚，后来几个人住城边村，还住过工头的顶账房，现在住东家的南房(注：北方的南房往往是放杂物、饲料和燃料的地方)。这让我想到一个问题，即便房地产市场化20多年了，但房子的形态远远超出我们的想象，真正的商品房还并不多。

换句话来讲，我们讲的房地产市场、购买力等，都是商品房，并不包含其他类型的住房。近些年，房价经历3轮明显的上涨，2010~2011年、2015~2017年、2020年以来，不管是深圳这样的一线城市，还是老家县城的八线城市，房价都到了历史最高水平，据说浙江有的县城最高房价已经到了3万元/平方米了。因此，人口中的边际部分(高收入)对楼市才有影响。

网上有个话题，说深圳10年增加了714万人，住哪里?答案是，需求会创造供给，谁也不会睡马路上，只不过不是媒体关注的商品房而已。近年来，国家政策很关注年轻人的住房问题，公租房、长租房、保障性租赁住房等概念层出不穷，其实就说明，城镇新增人口对楼市的影响力下降了。所以，别再拿人口增加来给楼市打鸡血了，国际上人口红利大的国家多了去了，比如印度，红利人口占比比我国还高，但从未听说过印度的地产有多红火。

(作者系房地产研究人士)