网易首页 > 网易房产 > 正文

落实“房住不炒” 盘活不动产再添利器

0
分享至

作为落实“房住不炒”、推动不动产资产证券化的重要一步,国内首批基础设施公募REITs项目审核通过——5月14日,首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过,其中上交所5单,深交所4单,标志着沪深交易所基础设施公募REITs试点又向前迈进了重要一步。

REITs全称是“不动产投资信托基金”,是指在证券交易所公开交易,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。其本质是不动产证券化,可通俗地理解为,资管机构通过一系列产品设计,将流动性不佳的房子“切割”成若干份证券化产品进行买卖,为资金的供需双方提供配置的途径。作为一种收益和风险相对适中的投资品种,公募REITs的出现有望扩展社会资本投资方式,让“笨重”的房地产“轻”起来,丰富居民的财富管理“篮子”,盘活整个不动产市场。

推动形成基础设施投资良性闭环

目前,全球多个国家已经建立了REITs市场。我国REITs起源可以追溯至21世纪初期,但直到2014年,以“中信启航专项资产管理计划”为代表的类REITs才正式起步。所谓的“类”,是指其和真正的REITs相比,制度设计还不够完善,产品结构上也有一定的区别。

近年来,随着我国法律框架、监管环境和市场条件日渐成熟,加之前期类REITs的实践经验,去年出台了一系列政策制度,为基础设施公募REITs产品的推出提供了重要支持。

“开展基础设施公募REITs试点,有利于深化金融供给侧改革,进一步增强资本市场服务实体经济能力,提升股权融资比重,拓宽社会资本投资渠道。”在2月25日召开的大湾区基础设施REITs发展论坛上,中国证监会副主席李超表示,希望各方凝聚共识、形成合力,共同推进试点工作,并及时总结经验,完善法律制度供给和相关制度安排,促进REITs市场制度化、规范化发展。

中国REITs联盟秘书长王刚表示,从企业角度讲,开展公募REITs试点,可以助力存量基础设施资产的盘活,面向社会募集权益型资金,用于企业补短板和新项目投资,培育新的优质基础设施资产,并在条件成熟时再注入REITs中,从而形成基础设施投资的良性闭环;从投资者角度讲,运营成熟的基础设施资产进入资本市场,有助于提供兼具长期配置和稳定分红的金融产品。

“从基础设施REITs产品的特点看,由于其天然能解决一些市场固有矛盾,将对投融资双方产生很大吸引力。公募REITs的出现是时代的选择,有利于丰富我国的资本市场产品,实现金融产品的探索与创新,提高金融服务实体效能,助力中国经济的转型升级。”王刚认为。

已审核通过产品种类丰富

4月21日,沪深交易所发布受理4单基础设施公募REITs项目申报后,4月28日,又有6单公募REITs产品上报,至此,公募REITs上报项目累计已达10单。5月14日,其中9单基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过。

记者梳理发现,目前已获审核通过的9单产品类型较为丰富,涉及高速公路、仓储物流、产业园区、水务等多个领域,项目股东方多为大型央企、国企或者大型龙头民企,项目多位于国家重点战略发展区域。

中航基金公募REITs业务相关负责人表示,4月21日申报的首批4单项目从类型上有特许经营权和园区产权类这两种业态,特许经营类收入比较稳定,产权类的项目资产升值更有想象空间,上述项目均符合国家发改委、中国证监会对底层资产的标准和要求。此外,已上报的10单项目,在底层资产质量、业态分布和区域分布等方面都极具代表性,资产质量优秀,现金流稳定,相比于文件中规定的标准有着更高的要求,优中选优。

新华基金梳理首批申报的4单项目发现有三大特征,第一是项目股东方背景突出,均为大型央企或地方国企;第二是项目质地较好,首批项目盈利状况稳健;第三是原始权益人为支持项目成功发行,首批项目原始权益人认购比例都大幅超过规定的20%。

上交所称,将在中国证监会的指导和部署下,在相关基础设施公募REITs项目取得证监会基金注册批复后,按照公开发行证券的相关流程和要求,推动市场持续做好首批基础设施公募REITs的询价、发售、上市交易等工作,尽快形成市场规模和市场合力,打造首批试点良好的示范效应。

市场机遇和风险并存

“可以预见,在公募REITs试点基础上,这类产品的试点范围和区域都将逐渐扩大,公募REITs发行可能会逐步走向常态化。”王刚认为,随着今后中国公募REITs的法律框架与税收政策逐渐完善,REITs底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人资产配置的重要选择对象。

未来,国内REITs发展可能面临部分风险和挑战。天风证券分析师郭丽丽认为,首先,REITs证券价格可能受到利率波动影响,体现在证券定价、财务压力与盈利能力等多方面。此外,REITs的盈利能力和价值也可能受到市场供需关系的影响。

其次,在税务方面,目前针对REITs的相关税务条款并未颁布,可能会对这类财富管理产品的投资收益带来不确定性。如果今后REITs进入房地产行业,则可能面临涉及传统房地产行业的政策影响。

再次,在财务风险方面,REITs基础资产产权的潜在风险包括资产产权及其所属土地的权属在生成过程中的法律瑕疵和纠纷,如果REITs没有足够的资金来保证业务运作,可能导致物业贬值或停转。还可能出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租金市场价格出现大幅下降或其他因素导致物业资产无法正常运营的情况,可能会对基础设施现金流产生不利影响。

公募REITs发行初期还可能面临市场波动。植信投资研究院分析师张秉文认为,在公募REITs上市初期,可能出现两种情况:一是类似部分股票IPO上市的“大热”,REITs出现连续涨停。二是也可能遇冷,类似部分公募基金产品在上市交易后出现价格大幅波动。总之,公募REITs对投资者而言是值得关注的投资机会,但要综合考量自身风险承受力,要谨慎参与。

中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为,中国基础设施存量规模可能超过100万亿元,按照资产证券化率1%计算,基建REITs潜在市场规模超1万亿元。伴随着首批基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过,未来,这一全新的万亿量级投融资市场将被激活,对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有重要意义。(经济日报记者 马春阳 周 琳)

相关推荐
热点推荐
断供一年以后,华为再被台积电提起,新决定让大家出乎意料

断供一年以后,华为再被台积电提起,新决定让大家出乎意料

那一家子
2021-10-20 04:11:45
湘籍北大才女《卖米》写哭整个朋友圈,她是一个怎样的人?

湘籍北大才女《卖米》写哭整个朋友圈,她是一个怎样的人?

鬼谷子思维
2021-10-20 10:38:33
窗前激战偷情,事后联系原配炫耀,“地表最强小三”的上位史

窗前激战偷情,事后联系原配炫耀,“地表最强小三”的上位史

蜗牛研究僧
2021-10-19 10:13:50
贯穿北方6省的火车已有两人确诊,多地紧急寻人

贯穿北方6省的火车已有两人确诊,多地紧急寻人

环球网资讯
2021-10-20 16:38:00
百名身份不明人士冲击陕西一高校?警方:学校内部人员变动引发

百名身份不明人士冲击陕西一高校?警方:学校内部人员变动引发

极目新闻
2021-10-19 19:02:19
中国新固体火箭发动机推力500吨,美国火箭1500吨,哪个更强?

中国新固体火箭发动机推力500吨,美国火箭1500吨,哪个更强?

老粥科普
2021-10-20 14:05:33
“刘翔前妻”葛天尺度放得开,穿鱼尾裙还不够,领口开到胃真妩媚

“刘翔前妻”葛天尺度放得开,穿鱼尾裙还不够,领口开到胃真妩媚

羊驼时尚
2021-10-19 18:41:56
4省5地区紧急通知:学校全面停课

4省5地区紧急通知:学校全面停课

健康时报
2021-10-20 18:02:33
大瓜!郑爽在ins上传不雅照:这是疯了吗?

大瓜!郑爽在ins上传不雅照:这是疯了吗?

一个岛岛
2021-10-20 00:25:23
唏嘘!曝恒大队长也失业,正式开启应聘模式,下家浮出水面

唏嘘!曝恒大队长也失业,正式开启应聘模式,下家浮出水面

国足奇迹
2021-10-20 18:21:38
“早上在公园发现的,这里是不是发生了大战啊?”哈哈哈!

“早上在公园发现的,这里是不是发生了大战啊?”哈哈哈!

笑skr人
2021-10-20 17:39:35
1971年,黄永胜在狱中给毛主席写信,主席收到后回复9个字

1971年,黄永胜在狱中给毛主席写信,主席收到后回复9个字

文史江山
2021-10-19 16:26:58
4A公司老总骗原配离婚,扶女秘书上位,管理时间,现任原配一起睡

4A公司老总骗原配离婚,扶女秘书上位,管理时间,现任原配一起睡

人生红绿灯
2021-10-20 17:26:55
30年前驾百万战机投奔大陆,获奖金65万,那个台湾飞行员如今咋样

30年前驾百万战机投奔大陆,获奖金65万,那个台湾飞行员如今咋样

鬼谷子思维
2021-10-20 10:29:38
刚刚!安徽省阜阳市发生地震!

刚刚!安徽省阜阳市发生地震!

指尖热点
2021-10-20 09:25:04
今年已确定是“双峰拉尼娜年”,冬天该有多冷?不但很冷还很异常

今年已确定是“双峰拉尼娜年”,冬天该有多冷?不但很冷还很异常

科普大世界
2021-10-19 23:05:01
卢靖姗曝父亲爬山时去世!发长文悼念难掩悲伤,父亲曾与成龙合作

卢靖姗曝父亲爬山时去世!发长文悼念难掩悲伤,父亲曾与成龙合作

猫眼娱乐官方号
2021-10-20 13:04:14
神秘“赊刀人”再现江湖,留下2022年两大预言,他究竟说了什么?

神秘“赊刀人”再现江湖,留下2022年两大预言,他究竟说了什么?

开心一点桥
2021-10-20 09:56:54
秦怡被确诊了肠癌,医生直言“活不久”,结果98岁仍容光焕发

秦怡被确诊了肠癌,医生直言“活不久”,结果98岁仍容光焕发

康康历史
2021-10-19 13:14:07
南方桂花终于开了,但这不是好事!权威预报:10月下旬继续偏冷

南方桂花终于开了,但这不是好事!权威预报:10月下旬继续偏冷

中国气象爱好者
2021-10-20 16:25:35
2021-10-20 20:48:49

头条要闻

"西北游"民宿老板:国庆忙得没时间吃饭 现在忙着退房

头条要闻

"西北游"民宿老板:国庆忙得没时间吃饭 现在忙着退房

财经要闻

体育要闻

篮网揭幕战惨败,纳什又被他上了一课

娱乐要闻

宋丹丹儿媳怀二胎 巴图陪妻子做产检

科技要闻

恒大汽车进行一系列人事任免 引战投尚无进展

汽车要闻

来真的!?小米要造定位10万级轿车 三年后量产

态度原创

教育
艺术
亲子
旅游
公开课

教育要闻

深中学子在这项赛事夺金,含金量比国际数学奥林匹克金牌还高

艺术要闻

“金沙模式”如何炼成?

亲子要闻

警惕!天冷降温加被子,2个月大婴儿睡觉被捂到呼吸衰竭

旅游要闻

红烧肉这样做最好吃,肉香四溢肥而不腻

公开课

随机采访外国人:最喜欢的中国早餐是什么?