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人口增速放缓 楼市未必下滑

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人口增速放缓,并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内,支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在,房地产市场结构性发展空间更大。

第七次全国人口普查数据发布,我国总人口数增长速度延续放缓势头。有人据此认为,人口增速放缓,就不需要那么多房子了,房地产市场将走向衰退。果真如此吗?

数据表明,近10年间,我国人口年均增长率0.53%,比上一个10年间增速降低0.04个百分点。人口总量即将达峰,房地产市场发展“长期看人口,中期看土地,短期看信贷”的分析框架受到普遍认同。人口是决定未来长时间房地产市场走势的重要因素。然而,人口增速放缓,并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内,支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在,房地产市场结构性发展空间更大。

经济平稳增长,是房地产市场发展的坚实基础。同时,我国城镇化率仍在上行通道。2020年我国常住人口城镇化率63.89%。研究表明,城镇化率在50%至70%区间为快速增长,发达国家的城镇化率通常为80%左右。我国城镇化进程仍在加速推进,大量农民走向城市,催生众多住房需求。

不可否认,随着城镇化率提升,经济发展进入中高速阶段,房地产投资的黄金时期已经过去。正如业内人士预判,我国房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。结构性发展空间提升有四大特征:

首先,人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查数据表明,人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚,长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增长迅速,集聚度加大。显然,未来人口向沿江沿海大城市、省会城市以及主要城市群聚集的趋势仍将持续,这些城市产业更密集,经济后劲足,由此带来的住房需求更为充裕,房地产市场相对活跃。

其次,住房租赁市场有望实现长足发展。年轻人、新毕业大学生等人群面临购房难。为他们提供良好的租赁住房环境,不失为解决大城市居住问题的良策。租购并举将是我国房地产市场的大势所趋,住房租赁将面临较大发展机遇。我国将规范住房租赁市场,完善长租房建设,以及推进政策性租赁住房发展。

再次,带来优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气。第七次人口普查数据表明,我国人口受教育程度明显提升,人口素质大为改善。这预示我国人口将从数量红利向人口质量红利转变。房地产市场也从过去注重量的增长,转而更注重给居住者带来高品质居住体验。除了住宅楼本身需要提升品质外,人们对小区绿化、周围购物环境以及生活中能够获得的各种便利服务都有更高要求。与居住相关的产业和服务,将有更大提升空间。

最后,养老地产等细分市场将迎来发展机遇。我国人口老龄化正在逐步加速。扩大老年用品和服务消费,养老地产、养老公寓有望觅得良机,实际上很多房企早就开始布局养老地产。第七次人口普查数据表明,2020年我国家庭户平均人口规模为2.62。家庭户规模持续下降,产生一部分小户型需求。小而精美的住宅对人口少的家庭可能更友好。

有机遇亦有挑战,房地产长效机制仍需要不断完善。房地产市场存在众多结构性机遇,我们不能再将房地产作为短期刺激经济的手段。各地在吸引人才的同时,也需警惕借此放松房地产市场调控的状况出现,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位必须始终坚持。

值得注意的是,人口持续向热点城市聚集,致使这些城市房价上涨压力增大。这时,需要扩大热点城市土地供应量从而扩大住宅供给,缓解供需矛盾。必须看到,房地产仍然是当前我国金融领域最大的“灰犀牛”,房地产泡沫在个别热点城市仍在不断累积,需高度警惕。而对一些人口净流出的省份和城市而言,住房需求呈下降趋势,也应该做好房地产市场规划,避免出现住宅供给过剩,谨防市场大起大落。(作者:亢 舒 来源:经济日报)

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