房地产税不远了：哪些城市会率先开征？

经济观察报 记者 杜涛 这次房地产税好像是真的要来了。“5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”

上述不到100字的会议描述，是否真的是房地产税加速落地的信号?在多位财税专家来看，5月11日财政部释放的短消息意味着，房地产税或许真的离我们不远了。

5月13日，中国政法大学财税法研究中心主任施正文对经济观察报表示，有关部门对召开此次座谈将会释放的信号是有考虑的，也是有特别意义的。首先，会议主要是向社会来传达信号，房地产税的试点要加快推进。其次，会议参与的四个部委是和房地产税的立法征收改革最核心的部委，且此次召开的是改革试点工作座谈会。

施正文判断，从基本的工作模式来看，会议释放的信号实际上就是在加快推动这项工作，应当说，房地产税改革试点的信号非常明显，而且把部分城市的负责人召集开会，说明这些城市可能就是将来要试点的地区。“这次座谈会有吹风会的味道，意味着座谈会以后，试点工作可能会正式加速推进，先期试点应该会很快落地。”

按照2021年全国人大的立法计划，房地产税法并未列入其中，这也意味着未来房地产税的实施将会试点先行。

施正文告诉记者，突然之间要进行房地产税试点，应该还是与房地产市场的波动有所关联，未来试点的城市应该还是会在一线城市居多。“当然，不排除三、四线城市的个别入选试点，可以为将来的改革积累经验。”

先试点再立法

2011年1月，上海曾开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。同期重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

对于上海、重庆两市推行的房产税改革，主管部门和社会各界一直没有取得一致的看法。

直至2013年的中共十八届三中全会《决定》提出完善税收制度，并提出加快房地产税立法并适时推进改革，房产税开始被纳入到房地产税制的整体框架中进行考察，并确立了法律先行的原则。

财政部此前去公布了房地产税立法的三大原则，即立法先行、充分授权和分步推进。

3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标正式发布，其中“推进房地产税立法”被写入这份谋划未来5年发展及2035年远景目标中。

在4月7日的国务院新闻办公室新闻发布会上，财政部税政司司长王建凡提出，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

直到现在，房地产税法还没有明确的立法时间表。在今年全国人大常委会立法工作计划中，并未提及房地产税立法，这说明房地产税年内不可能出台。

施正文认为，房地产税开征是大势所趋，尽管房地产税的立法可能会一时半会难以完成，但是，一些重大事项的立法，一般是先改革试点，取得经验后再立法。房地产税更是如此。

“未来房地产税立法肯定会吸取现在研究的房地产税法草案的，跟上海和重庆的房产税肯定不会一样，不会是上述的翻版，要吸取是国际通行的做法，也会考虑中国的实际情况。”

为什么是此时

为什么会在此时选择进行改革试点?

2021年3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标正式发布，其中“推进房地产税立法”被写入五年发展及2035年远景目标。

2020年12月，中国社科院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》。《报告》建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

施正文认为，房地产税的开征涉及面广，其推行将对房地产市场产生巨大的影响。并且房地产税是直接税，对家庭收取，目前面临经济下行压力的因素也要考虑在内。

“但是，去年、今年，房地产市场有些变动，高层比较重视房地产市场长效机制的建设，需要寻求一些规范化、长期性的调控措施。所以要完善房地产政策调控的工具箱，房地产税就是其中之一。”

对一线城市和省会级的二线城市，房价影响有多大?一位地方财政人士人士认为，房地产税对房价的影响还需衡量评估。

在他看来，持有多套房的人士，不管在哪个环节征收，都会将税收转嫁给租房或者买房的人身上，房地产税的开征可能会促进一些空置的房屋进入租赁市场。“房地产税或许对一线城市影响反而不大，对四五线城市影响反而比较大，特别是人口流出城市，这些地方，一个家庭拥有的房产比较多，房租也比较便宜，二手房也比较难处置。加重部分百姓的负担，造成资产的贬值。另外，还要考虑地方政府的积极性，一方面房地产税的开征是否会带来土地收入的减少，而是开征房地产税对于产业的推动作用有多大?当然，长远来看，开征房地产税有利于经济健康发展。”上述地方财政人士表示。

施正文认为，房地产税的开征还是需要凝聚社会共识，因为涉及到利益调整。

设计

一个税种的设立，需要有税基、税率等多重因素组成。税基就是要对哪部分要素进行征税，税率则是要征收多少税。对于房地产税来说，还需设置免税面积或者免税的房屋数量以及如何评估等。

由于是改革试点，那么此番会针对哪些城市开征房地产税?

施正文告诉记者，他觉得的试点城市范围的选择会考虑两个因素：第一，当前出台房地产税，试点主要考虑因素是对房地产市场调控的需要，如房价上涨压力大的城市。第二个就是征管的条件，针对个人家庭征收。其中，全国房地产所有者的信息，已经全国联网，现在最主要的是评估能力的建设，未来在估值这块争议会非常大。

早在2014年，时任的财政部部长楼继伟就对房地产税的设想做出过解释。

当时楼继伟在《求是》杂志撰文称，加快房地产税立法并适时推进改革，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。同时，房地产税改革要加强调研，立法先行，适时推进。

就在上述表态后不久，广东省政府出台了《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》(以下简称《总体方案》)，其中有关地方政府税收来源的内容最为引人关注。《总体方案》提出，将房地产税等财产行为税成为县 (市)级主体税种，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力;理顺中央与地方收入分配，将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入。这被看作时隔三年后，地方对房地产税成为地方主体税种的再一次呼吁。

施正文认为，房地产税的定位、要素，征管等因素，每个试点城市，会出台一个适合自身的试点办法。国家出台的是框架性的政策，比如免税的范围，税率的框架。

一位要求匿名的财税专家此前接受经济观察报采访时表示，房地产税内容主要涉及几个方面，即征税范围，计税依据，减免范围，执法保障，纳税人利益保障，在地方政府的自主权等。

上述财税专家认为，在房地产税实施后，一些相关的税种也会进行改革。

上述地方财政人士对经济观察报表示，他认为房地产税应该是税负平移，从交易环节平移到持有环节。也就是说地方自主区间税率，然后自己设计征管一些内容，在设计之初应该考虑物价水平之类的影响。但是，若是房地产税只是把交易的几个税种捏合在一起，地方就难以如何测算税负。房地产税归税务征收，不像个人所得税的代扣代缴，因此对在多个地区都有房的纳税人而言，税收征管对其的延迟性会很大。

在施正文看来，未来房地产税试点最可能会选的是一线城市为主，也有可能选择几个三、四线城市，为将来地方政府主体税种建设作准备，也是为房地产税全面开征积累经验。

他的一个基本判断是，不会针对第一套房产开征，免税的面积可能会是60平米起。

但更让施正文重视的是房产评估值的设定，毕竟房地产税的性质是财产税。评估价值的高低?为什么会评估这样的价值?这些都是纳税的基础。