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密集调控为楼市降温,见招拆招“打补丁”成主要方式

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2021年开始,全国热点城市楼市似乎陷入了越控越涨的怪圈。

一方面,热点城市房价涨幅依旧,万人摇号、众筹打新等现象再多地频发,购房者纷纷抱怨“一房难求”;另一方面,调控密度空前,各地新政不断,一房难求,围绕经营贷、摇号作弊、假房源、黑中介等乱象频频“打补丁”,几乎做到一日一策。

4月25日,就在上海第二批新房集中上市即将来临之际,有媒体报道称,上海房地产行业主管部门进一步加强了商品房销售秩序监管,将认购时间由原来的5天延长至7天,并要求所有上市销售项目至少在认购前3天,通过“网上房地产”公示认购地点、时间等信息。

此外,凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为,加大整治力度。

观察者网获悉,上海此次集中入市的新房共47个项目近1.4万套房源,目前已有完成价格备案的待售项目收到通知,但具体政策执行仍要依据官方通告。

业内人士认为,新规定主要针对上海首批集中入市的33个项目认购时暴露出的“认筹信息不透明”,“认购期找不到销售甚至找不到售楼处”,以及认购期过短,认购资料来不及准备等情况,后续楼盘都会被打上“补丁”。

经营贷是本轮楼市上涨主因

值得注意的是,在业内看来,这并不是上海市今年第一次为楼市“打补丁”,只是“见招拆招”思路下的一次“常规”操作。而这一情况也不止发生在上海,北京、深圳、广州、杭州等各个热点城市都是如此。

日前,国家统计局发布数据显示,一季度房地产开发投资同比增长25.6%,这是2011年以来最高增速。考虑疫情冲击,与2019年一季度比较,同比增速也高达15.9%,年均复合增长率为7.7%,远高于同期固定资产投资3.0%的复合增长率。开发投资占固定资产投资的比重高达28.7%,也是有统计数据以来的最高值。

3月份,70个城市中新房价格环比上涨城市数65个,只有5个城市下跌,同比涨幅也有所扩大。

而中央对于楼市“房住不炒”的调控逻辑始终未变,这就造成了今年自上而下的调控政策密集发布,各地针对楼市乱象容忍度明显下降。

有机构不完全统计,截至目前2021年房地产调控政策次数已经超过160次。其中,3月份调控次数最高,达到48次;2月份和1月份也分别达到45次和42次,密度空间。

按照政策类型划分,住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成为调控主角。

中原地产首席分析师张大伟认为,经营贷是这一轮楼市明显上涨的主要原因,本轮调控也由此展开。

张大伟告诉观察者网,经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差,同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。2020年开始,因为特殊政策,经营贷周期越来越长,利率远远低于按揭贷款,所以不论是购房者还是银行,都有了动经营贷入楼的心思。

从银行角度来说,经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的,但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以在银行的执行层面就出现了动作走形,变相鼓励了经营贷进入楼市。

因此,全国范围内都展开了一场轰轰烈烈的“严查违规使用经营贷”行动。其中影响范围最广的当属“深房理”事件,作为涉事典型机构被深圳市住房和建设局、公安局等七部门联合调查。

而深圳银保监局此前的数据显示,去年共部署深圳辖内中资银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,选取6家银行集中开展现场检查,检查覆盖率近50%。针对发现的问题,责令银行立查立改,提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

随后,“炒房大V”深房理事件在网上爆发,涉及利用经营贷炒房人数数千。从深房理被调查之后,其微博评论中清一色的“支持”可见该团体的“强大”。

在九部门联合发布的《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》中指出,关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义,向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益,涉嫌非法集资的行为,处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

“深房理”事件调查结果尚未可知,但可以想见的是,深圳乃至全国范围内,与“深房理”类似的团体不在少数。

张大伟表示,本轮政策力度能够抑制市场过热,让经营贷回归到它的本质,有助于企业经营,能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

整顿楼市乱象需重拳出击

此外,值得注意的是,本轮调控除了为楼市降温之外,针对近年来楼市普遍存在的违规销售、虚假宣传等乱象的排查和惩处力度也是空前的。

日前,作为中国楼市调控风向标的北京针对学区房、群租房等问题下发新政。

北京住建委下发最新楼市整治工作通知显示,重点从严惩处近期市场热议的学区房炒作、群租房治理、经营贷违规流入楼市等问题。依法严打新房和二手房销售、租赁市场违法违规行为和虚假、违规房源信息发布乱象。整治工作从即日起执行,至年底结束,持续时间超8个月。

在具体整治安排方面,北京住建委明确,综合采取集中约谈、巡检暗访、“双随机”抽查、专项检查、联合执法、重点复查等方式,坚决打击、从严惩处、公示曝光房地产市场违法违规行为,覆盖房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员。

对违法违规中介机构,从严惩处直至“停店、停网、停业”(门店停业整改、暂停房源信息发布和网签,取消从业资格纳入黑名单)。

与以往不同的是,此次整治通知还对每项严查内容进行细致规定。

以打击违法群租房、短租房为例,通知明确要重点围绕医院学校、市场商圈、产业园区、交通枢纽周边等违法群租集中区域以及投诉集中小区开展整治工作。此外,将会同相关部门,线上抽查各平台短租住房信息发布情况,线下到企业办公场所现场检查,双线并举,持续加大违法群租房执法检查力度。

合硕地产机构首席分析师郭毅指出,与以往相比,本次楼市整治工作的检查手段更为多元,从线下往线上延伸的力度加大;管理维度更细致,覆盖网站、公众号、朋友圈。

此外,2021年以来各地开发商因各类事由被相关部门惩处的也不在少数,其中不乏万科、首开、绿地、中铁、中交、金隅等品牌房企。

如1月份,北京市住建委官微“安居北京”披露,一次性对40家房地产商开出罚单,其中,万科、首开涉嫌无证售房,中交等企业的20个项目公司涉嫌销售公示信息不全,中铁、富力等房企的11个项目公司涉嫌销控表与实际不符,另有合同附加不平等条款、拒绝使用公积金贷款、违反预售资金监管规定等情况均在处罚之列,最高罚金达1286万元。

再如海口市“滨海新天地”项目开发单位海南鑫海房地产开发有限公司、马鞍山市“玖著里”项目开发单位伟星地产公司等多个项目近期集中爆发虚假宣传、不按规定明码标价、未公示在售房源的层高、套内建筑面积等内容,被依法予以处罚数万元至数百万元不等。

58安居客研究院院长张波告诉观察者网,违规销售、虚假宣传等楼市乱象一直存在,只是以往不同城市查处的力度有差异,所以屡禁不止。而今年以来各地房地产调控都有收紧,重拳出击下各地查处力度都在增强,因此被开罚单和曝光的事件相对集中。

一名上市房企高管向观察者网表示,罚金对于房企来说并不多,但例如停业整顿等连带处罚不可谓不重,因此对各大开发商影响很大,对于楼市规范和开发商谨慎拿地都有不小的警示作用。反过来看,房地产市场规范化,也是品牌房企乐于见到的,长远来看有利于楼市健康发展,因此被视作本轮调控的重要一环。

不过,同策研究院资深分析师宋红卫指出,2021年房地产业的产业地位被重新调整,意味着房地产业在未来经济发展中的复杂性和重要性都将进一步提高。为了给房地产业保驾护航,2021年注定是政策频出的一年,“铁腕治楼”政策不可谓不严厉,但效果并不理想,根本的原因在于存量时代仍惯用增量调控的思路。

他向观察者网指出,目前楼市调控政策最大的特征是“过程控制”,设置门槛或准入标准,导致有购房需求的人会想尽各类办法规避政策,一旦成功,事后基本不会追责,因此催生了投炒作楼市的机会。而所有的创新都是超前于政策的,包装的手段可以有千万种,如果调控还是这种“堵漏洞”式的过程控制,炒房是控制不住的,并且调控的行政成本和时间成本会越来越高。

因此,宋红卫认为,要想控制房价就要将调控过程转为调控结果,比如征收房地产税。同时,共有产权、租赁住房必须尽快完善起来,共同构筑我国未来房地产住房蓝图,届时房地产市场才会健康。

图片来源:同策研究院

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