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楼市太火爆,十城公积金个贷率触碰“红线”

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图片来源:视觉中国

从1991年上海借鉴新加坡中央公积金制度建立中国特色的住房公积金制度以来,我国住房公积金制度已运行30年,为城镇住房体制市场化转轨、推动房地产市场发展以及提高职工住房消费支付能力、实现住有所居发挥了巨大作用。

但近年来,改革住房公积金制度的呼声日渐强烈,去年更有多位学者、两会代表提出取消公积金制度。“存废之争”背后不仅是各方出自利益的考量,也与现行公积金制度存在诸多问题和弊端有关。

不过,从各地公积金个贷率来看,比完善现行制度更为迫切的是,多地需要规范住房公积金缴存和贷款工作,防范公积金资金的运行风险。

10城住房公积金个贷率触碰“红线”

4月21日,易居研究院发布公积金监测报告。报告称,截止今年一季度末,南通、合肥等10城公积金个贷率超95%,属于触碰个贷率红线的城市,需要重点监测和严管,并应实施适度收紧的公积金使用政策。

具体来看,10城公积金个贷率分别为:南通127%、合肥107%、宿州104%、钦州100%、芜湖99%、洛阳98%、衢州98%、柳州98%、福州96%、贵阳95%。

个贷率指公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比,是体现公积金支持个人贷款买房力度的重要指标。但该数值不是越高越好,一般超过95%意味着公积金吃紧、透支,存在一定的运行风险。

公积金告急的不止上述10城,已经公布了2020年度公积金年报的城市中,烟台公积金个贷率为95%,无锡106%,大连101.37%。

作为政策性住房金融体系之一,公积金个贷率也成为观察楼市发展的一个切口。从房价和交易情况看,上述公积金吃紧的诸城,楼市均相对较热。

以南通为例,受南通西站通车、上海第三机场确认落户南通等利好影响,2020年南通市房地产开发投资增长37.5%,商品房销售面积增长14.6%,商品房销售额增长16.6%。另据易居研究院数据显示,2020年南通房价上涨10%,在统计样本50城中居第四,仅次于东莞、深圳、宁波。4月8日,住建部将南通、东莞列入监测重点城市名单。

时代财经查询南通市2016年以来公积金年报发现,南通公积金已连续五年吃紧,个贷率居高不下且逐年攀升。其中,2016年公积金个贷率为109.36%,2017年为110.50%,2018年为114.48%,2019年为119.88%,2020年为120.12%。

而作为楼市“四小龙”之一的合肥,在2020年又出现复苏行情,尤其从2020年第四季度开始,合肥楼市的成交量一直处于高位。克而瑞中国房地产数据显示,今年前两个月,合肥二手房累计成交量达148万平方米,同比增加444%。在11个典型二线城市中,处于领涨地位。另外,合肥3月份的供求比是0.7,库存量为405万平方米,同比减少31%;消化周期仅为4.3个月,同比减少67%。

多地拉响公积金“预警”

公积金个贷率也从另一侧面描画出房地产市场的发展脉络。

相关统计数据显示,至2008年末,住房公积金运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)仅为53.54%,全国住房公积金银行专户存款扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元,沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%。庞大的闲余资金与较低的资金使用率,被业内认为公积金制度没有得到有效运用、没有发挥效益,是资源的浪费。

而近年来,随着楼市的火爆及消费习惯的转变,公积金在个人尤其是刚需族的购房中日益发挥重大作用。相应地,个别地方公积金也开始紧凑,加强公积金管理的措施也相继出台。

合肥是较早实行公积金三级预警管理制度的城市之一。2019年12月,合肥发布《住房公积金资金流动性风险预警管理办法》征求意见稿,拟实施公积金三级预警管理,当个贷率超过95%时实行贷款“轮候制”,收紧提取、贷款使用政策,暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款等。

今年以来,已有贵阳、洛阳、鹤壁等地启动住房公积金流动性风险预警。4月14日,贵阳发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》,称近年来公积金个贷率持续超过95%、流动性已严重不足,因此实施公积金流动性风险三级响应措施,具体措施有调整住房公积金个人住房贷款额度计算公式、减少约10%的额度规模,暂停受理异地个人住房公积金贷款业务,“商转公”贷款受理规模控制在5亿元以内等。

3月份,洛阳、鹤壁、佛山等城市相继启动流动性风险预警。洛阳的主要措施包括将个人住房公积金贷款额度计算公式中的缴存余额倍数下调为6,暂停土地抵押状态下的住房公积金个贷项目准入,工程总进度达到三分之一以上时方可准入,4月起实行公积金贷款轮候发放等。鹤壁则暂停“商转公”贷款、异地贷款、非户籍地异地购房提取公积金等业务。

已在此前实行了贷款轮候发放的佛山,则通过调整房屋可贷面积标准和最高贷款额度、停止向已有2套住房的家庭发放贷款等措施进一步收紧公积金贷款额度。具体为,单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下可进行贷款;非住宅类项目住房不予发放贷款;个人贷款最高额度由50万降为30万。

不过,广州、深圳个贷率并不高,分别为72.95%、71%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经分析称,广州、深圳等城市高企的房价,使公积金对购房的支持力度明显减弱。“一是房价高企导致买房的工薪阶层减少,二是组合贷程序繁杂、放贷周期较长。因此在房价变动比较频繁的时候,尤其是改善性需求、高收入人群为楼市主要购买力的情况下,使用公积金买房的购房者较少。”

李宇嘉称,公积金透支对中等收入人群不利。“透支导致公积金入不敷出,相应地会降低贷款额度、减少对二手房贷款的资金支持。甚至如佛山对租房提取额度也有所限制,不利于公积金发挥支持政策性租赁住房发展的作用。”

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