深圳二手房众生相："网红"片区挂牌价小幅下跌

深圳二手房成交参考价到底给楼市带来多大冲击？从网签数据来看，深圳整体二手房市场有所降温，一些西部的“网红” 片区二手房挂牌价出现小幅下跌的现象，更出现中介门店关闭的现象。

房产中介：今年注定是要“吃老本”

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周（4月12日至18日）深圳二手房网签998套（含自助网签），环比上升11.4%。周网签量自二手房成交参考价新政以来，一直维持在1000套左右的水平，4月份的网签量大概率会低于3月。

记者在深圳罗湖、福田多个片区调查时，发现一些中介门店已经倒闭。在罗湖区宝安南路与红桂路交汇处，一家房产中介店贴出了旺铺招租的广告。没过多久的时间，该店铺就变成了一家广告制作店铺。有附近的房产中介告诉记者，门店暂时没有招人的打算，今年注定是要“吃老本”的一年，没资源没客户基础的新人会有点难。“你看这十字路口附近就有起码4家中介门店，数量太多了。”

不过，记者在罗湖笋岗片区的链家门店看到，门店一度挂出基础底薪高达6000至8000元的高薪招聘广告，要求是本科学历以上。

“附近的有很多新的商务公寓项目，今年主要就是做商务公寓和租房业务。”小陈从事房产中介经理工作已经3年，他最近在附近的宝安北路口当起了“街霸”。据其介绍，自己和同事们开始主攻一些住宅公寓产品、周末就跑去路口推销，或者转战去深圳周边城市推销新房。“哪里有项目就去哪里卖房子，我们门店策略调整算快的。”

“深房理概念”小区情况如何？

另据乐有家门店数据监控显示，截至4月18日深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，大部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中，南山区、福田区、光明区出现较多价格下滑的片区。记者梳理发现，挂牌价出现下跌的片区多数为此前涨幅较大和市场炒作较为明显的“网红”区域。

数据来源：乐有家研究中心

如今，“深房理”事件余波未停，前海和宝安片区的诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等小区也被市场成为“深房理概念”小区，其中不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛。有曾接触深房理的投资客表示，深房理“包赚”模式实际是让会员不断高价购买指定楼盘的房子，房子都是在会员“左手倒右手”之间交易，层层传递后实现个别小区房价快速上涨。

有房产中介表示，“诺德假日花园2018年的时候是每平方米8万元左右，2019年疯涨了一波，现在的挂牌价超过每平方米16万元。”记者对当地多位房产中介进行询问，自“深房理”事件爆发以来，上述小区的带看量大幅减少，成交量也大幅减少，偶有业主原因降低挂牌价。而仅仅在贝壳找房平台，目前诺德假日花园挂牌房源就达到32套。

另一边，从成交量来看，乐有家研究中心的数据显示，上周罗湖区和盐田区的成交量相对回升较多，环比涨幅分别达到83%和47%。

根据诸葛找房数据研究中心监测的百城房价收入比分布情况来看，2020年百城房价收入比均值为13.2，一线城市的房价收入比均达到30以上的水平，房价收入比最高的城市为深圳，达到48.1。按照国际惯例，比较通行的说法认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。尽管如此，深圳楼市的购买力依旧旺盛。“去年深圳房价大幅上涨，现在即使平盘，也还是让一般的刚需难以接受。”有购房者说。乐有家研究中心的数据显示，上周深圳新增二手住宅售房源量止跌回升，新增求购人次环比涨幅超6%，二手带看人次连续两周小幅上涨。

深圳市房地产中介协会认为，随着各大银行执行态度的明朗，以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手房市场将会经历一段时间的横盘期(表现为“金三银四”行情的失约)。长期看，随着横盘博弈期的拉长，买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透，即业主内部预期也将会出现分化，部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”，进而出现部分房源调整降价急抛的现象。