2020年第四季度，上海楼市经历了一场热潮，部分新盘认筹人数过高，二手学区房一涨再涨，房东捂房惜售。直到2021年1月21日，上海发布调控新政，试图给过热的楼市降温。
回溯中国楼市的历史，这样的场面其实并不少见。只不过伴随大变迁，承受“蜗居”与房贷的主体轮到了90后，发生地点也从一线大都市蔓延到了更多城市。
80后和85后仍然是购房市场的中流砥柱，但在全年龄段人群中的占比逐年下降。正处于成家立业起步阶段的90后，具备稳定的收入和自住房的刚需，逐渐成为购房主力。
理论上来说，步入中年的80后人群为了改善生活置换首套房产，90后会为刚需购房接盘。以10年一个代际类推，在房价平稳的条件下，85后置换，95后接盘，在代际的交接中保持存量房市场的流通性。只不过，就现实情况而言，较高的房价以及换房人群购买力的不足，使得房源的流动性不高。
在《2020新青年居住消费趋势报告》中，贝壳研究院将90后定义为新青年群体，研究了这群未来购房主体在购房、租房方面的行为和心态，以及所面临的现状。
谈论房子时，90后在想什么?
贝壳研究院的调查显示，68%的受访对象在租房与买房之间选择后者，即使眼下达不到，有一套属于自己的房子仍然是年轻一代的主流需求。
观察影响这代90后的购房行为的因素，“可以自主装修风格”成为90后选择购房的最重要因素，“有归属感及安全感”紧随其后。而老一辈人更看重的落户、结婚等现实因素反倒不是他们首先考虑的。这也和90后对消费的个性化追求相符，他们更希望房屋能满足自己的情感价值。
但在购房前，租房是不少年轻人暂时过渡的选择。根据贝壳研究院的调研，虚假房源信息多、工作不稳定导致更换住处是90后在租房时面临的前两大痛点。而交通便利程度、距离公司远近和租金是他们首要考虑的三大因素。
面对租房市场的巨大需求和相关痛点，长租公寓、找房平台等新产品相继出现，提升了人房匹配的效率，有助于90后潜在需求的转化。
具体到居住状态，不可否认的是，随着年轻人独立租房或购房变得普遍，独居在青年群体中正成为势不可挡的潮流。独居慢慢摆脱了与孤独、冷清相关的负面情绪，取而代之的是自由和幸福这样的正向感受。
根据贝壳研究院的调查，单身以27.63%的比例成为90后独居的最主要原因，享受自由、异乡工作所迫和性格内向也是重要因素。由于购房成本相对薪酬还比较高，租房独居是90后的主要居住形式。
而90后群体中出现的另一个有趣现象是，女性独立购房占比在逐年增加。贝壳研究院发布的《2020年女性居住现状调查报告》显示，66.14%的女性受访者表示，婚前需要有一套自己的房子。
受教育程度更高的90后女性，开始摆脱买房与结婚挂钩的局面。她们不仅思想和经济愈加独立，也希望在婚姻生活中寻求话语权，房子成为她们安全感的重要来源。而且不少90后女性身处独生子女家庭，能够得到父母在资金上的全力支持。
“女性购房比例的增加，会改变开发商的营销及产品设计方向，针对女性偏好推出相应的产品。”贝壳研究院高级分析师闫金强对《第一财经》YiMagazine说，中介机构也应准备好销售端的方案，把握女性购房群体的消费偏好。
买房or租房，资金压力有多大?
一座城市的房屋平均成交价格与居民收入平均年薪的比值，可以在某种程度上视为衡量当地居民购房压力的指标。当房价增幅超过收入水平增幅时，比值就会变大，反之就会下降。
从2017年到2020年，贝壳研究院所选取的22个样本城市中，90后家庭的房价收入比均值从8.22降到了7.82。所以整体而言，90后的购房压力3年来有所降低。
2020年，受到新冠疫情的冲击，部分样本城市的居民薪酬环比有所下降，而多个样本城市的成交套均总价略微上涨，使得房价收入比相较2019年稍有上升。
贝壳研究院分析认为，在疫情基本受到控制、消费市场回暖的情况下，加上“房住不炒”的大趋势，2021年房价收入比预计有所下降。
但这种缓解并不适用于所有城市——城市之间的分化现象较为明显，尤其对于房价长期较高的城市，居民的购房压力居高不下。根据贝壳研究院的统计，深圳、北京、厦门和上海等11个城市的房价收入比处于高位，这些高压城市的商品房市场也相对活跃，房源流动性高。
如果将月供占收入比30%到50%比例视为安全区间，以此测算不同城市的家庭收入安全区间，生活在北京、深圳、上海和厦门的90后，每月收入起码要超过2万元，才能在负担月供的情况下保持舒适的生活状态。
相应的，在这些房价收入比偏高的一线城市里，90后在全年龄段购房人群中的占比明显低于二线城市。同时，一线城市中婚前购房比例也在降低，由男方备好婚房的传统被打破，不得不需要双方家庭在婚后共同出资才能负担一套房。
相对而言，成都、郑州、西安、武汉、合肥等12个城市的房价收入比在合理区间，大连、重庆、沈阳等7个城市处于低位。其中，长沙虽然拥有湖南省的省会和新一线城市的基础条件，房价收入比却是样本城市里最低的。
尽管大部分受访年轻人都渴望最终得到一套自有房，对于在城市中打拼的他们来说，租房是大多数人必须要面对的过渡。
不同于因政策、土地供给和市场预期等多种因素而波动的购房市场，租赁市场受供需关系影响更大。因为新冠疫情，租赁需求在城市间受到不同程度的抑制，报告选取的30个样本城市的2020年平均租金较2019年下降约4%。疫情消退后，前期抑制的租赁需求将逐步得到释放。
贝壳研究院认为，当租金占据收入比例在10%到30%之间，即合适的租金范围。30个样本城市中，2019年有23个处在舒适区间范围，2020年增加了3个，分别是广州、南京和苏州。
从这一趋势看，更多城市在租房层面变得友好。不过，城市的租金基本水平还是以城市的经济基本面为基础。北京、深圳、上海的套均租金都在4000元以上，北京更是高达5102元。经济发展水平较高、就业机会多的一线及新一线城市拥有对人才的持续吸引力，伴随年轻人才对租房需求的增加，本就处在高位的租金还会相应上涨或持平。
迁徙中的90后
在90后看来，一座城市吸引他们的理由有千百种，房子是重要的但不是唯一的因素。
对于一座城市，房价和人才流动是互相作用的。一方面，城市的人口流动影响购房需求，进而影响房价走势;另一方面年轻人用房价衡量在一个城市的扎根难度，也会反过来导致人才涌去“性价比”较高的城市。
根据对样本城市购房者户籍所在地的统计，本地户籍居民仍为购房主力，外地户籍购房者多以周边城市为主。但不同城市的占比差异明显，作为典型“移民”城市的深圳，本地户籍购房者占比仅有5%左右，而在上海这一数值达到了44.4%。
这代表着，部分以大都市为核心的都市圈呈现人才集聚效应。同时，以北京、上海为代表的都市圈核心城市常住人口数量呈现稳定或略微下降的趋势，随着城市化进程加快，大都市的产业资源向周边城市辐射，人才开始向都市圈的其他城市转移。
综合房价收入比和房租收入比这两个指标，能得到居住自由指数这一衡量维度。一座城市的居住自由指数越高，居民的居住负担越小。不过，居住自由指数和房地产走势并不完全相关。深圳的居住负担位列第一，却因为外来人口占比高，购房潜在需求大，使得深圳居民的置业动力也很高。这背后是深圳长期积累的经济、资源、政策和创新氛围等多维度的强大优势。
可以和深圳作比较的另一个例子是长沙。除了有不错的区位优势和经济基础，宜居的房价成为加分项之一。2017年到2019年，长沙新增常住人口近75万，人口净流入现象明显。“长沙房价相对合理，除了受供需平衡影响外，更重要的原因是在‘房住不炒’政策影响下，从土地出让、购房资质、交易管控等方面入手，从根本上遏制了投机行为，让房屋回归居住属性。”闫金强说。
本文来源：第一财经
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李敏_HRB01
