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轻则房财两空,重则可能判刑!深析代持、骗贷炒房套路

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挖空心思违规借贷炒房子,但终究会有露出马脚的时候。

近日,微博用户“深房理装修队003”公开举报深房理组织会员在深圳违规炒房,举报的违规炒房材料多达102份。

根据材料信息显示,相当一部分会员挪用银行经营贷、装修贷,或其他形式的信用贷,通过代持、入股的形式集资炒房。

后续,随着监管部门排查力度的加强,以及涉及的银行提前收回贷款,部分坏账和法律纠纷也将浮出水面。

法律界人士接受第一财经记者采访时表示,代持炒房基于的代持合同本身不合法,一旦发生纠纷,将可能会面临房财两空的后果;而骗贷炒房,不仅危及个人信用,更可能涉刑。

骗取银行贷款最高可涉刑

“深房理装修队003”4月2日曾在微博上爆料,一位会员通过中信银行深圳福田支行申请了385万个人经营贷用于炒房,另外,此人名下还有更多贷款也是用于炒房。

今年3月以来,全国开始严查消费贷和经营贷违规流入楼市,尤其是北上广深四地。根据通报的数据显示,深圳共查出21笔、金额5180万元的违规贷款;广东辖内(不含深圳)发现问题贷款金额2.77亿元、920户,其中广州地区发现问题贷款1.47亿元、305户;上海已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场;北京发现涉嫌非法流入房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元。

一位银行业内人士接受第一财经采访时表示,消费者应按合同约定的借款用途使用贷款,贷款应专款专用。如果消费者挪用贷款,银行业金融机构在跟踪检查和监控时一旦发现,将会采取提前收回贷款等措施,消费者也将承担违约责任。

长期关注房产合同纠纷的安徽华人律师事务所律师钱勇接受第一财经记者采访时说,骗取银行贷款挪作它用,最高可能会涉刑。

根据2021年3月1日起施行的中华人民共和国刑法修正案(十一),“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金”。

不过,在实务中,骗取贷款罪也是争议最大的几个罪名之一。

“在实务中,抵押贷(经营贷)因为有房产保障,银行很可能最终没有损失,进而不构成骗贷人的刑事犯罪,但是纯信用的装修贷及信用贷,很可能涉及骗取贷款罪以及贷款诈骗罪的风险。”钱勇说。

此前,广东银保监局也曾提醒,国家对居民购房资金的来源有明确规定,杜绝资金违规流入房地产市场。消费者通过经营贷、消费贷等方式编造虚假材料套取资金购房,一旦最终无法清偿,造成银行业金融机构贷款损失等情节严重的,消费者和贷款中介将被司法机关依法追究刑事责任。

非法的代持合同靠不住

另外,在曝光的102份材料中,最常见的炒房模式就是代持,即A(借名人)出资金,是房产的实际所有人,但却没有名额,借B(出名人)的名额,合作买房。

钱勇说,对于代持合同是否合法,在实务中其实是有所摇摆的。早年,不少判例中,代持合同是具有一种法律效用的,不过,近年来,随着“房住不炒”理念的提出,在实务中已认定代持合同是不合法的,“因为代持买房实际上是在助力炒房”。

最近一则最高院判例指出,为规避国家限购政策签的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。

正是由于代持合同是不合法的,这就产生了一系列问题。

钱勇说,首先,借名人是没有权利要求确认房屋所有权的,只能要求出名人协助办理过户手续,基于的其实是债权的过户义务;其次,一旦房子被拍卖,借名人可以请求分割房屋折价款,而出名人也有权要求部分补偿;最后,也是风险最高的一项,一旦出名人涉及其他法律纠纷,被法院查封财产,那么,代持的房产也会被查封。

所以,出名人和实际出资的借名之间是一种非常不正常的关系,出资人极有可能拿不回“自己”的房子。

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