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北京城市更新速度惊人:五年来供拆违腾退土地6828公顷

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本报记者 陆肖肖 北京报道

近几年北京市的城市功能疏解,为城市焕新提供了充足的改造空间,老旧小区、老旧商场、腾空的厂房,这些空间都亟需被发现和重塑。目前,《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》正在研究制定中,有报告显示,北京的城市更新正以惊人的速度推进,商改写、酒改写、厂房转型文创等改造层出不穷。

城市功能疏解创造巨大改造空间

近日,首汇企业联合戴德梁行发布了《疏解与重塑2020北京城市更新白皮书》,报告显示,过去五年中北京共疏解一般制造业企业2648家,物流中心106个。在疏解整治促提升专项行动中,北京市供拆违腾退土地6828公顷,还绿1683公顷。

北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能,为北京的城市更新创造了巨大的空间,原有的在城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后遗留的土地及其上物业,经过升级改造后,不但可实现资产升级和升值,同时可为城市创造更高的经济效益。

戴德梁行北区商业地产部主管孟祎在接受《华夏时报》记者采访时表示,北京当前已经进入存量时代,几年前就已经有很多项目开始进行商改办、商改酒等方面的改造了。当前北京的商业格局已经发生了变化,基本上北京四环内很少有新的商业项目供应了,大部分都是老旧物业的改造。

相对其他城市而言,北京的城市更新更具挑战。“很多项目改造比新建的成本还高”,首汇企业副总裁张焕涛在接受《华夏时报》记者采访时表示:“北京市由于其城市定位,需要保留一些重点建筑来保持城市形象。如果建筑过于老旧,在项目操作过程中不仅需要改造,还要进行加固处理,有许多技术上的难题需要攻破,这种情况下改造比拆迁重建的成本要高。”

比开发新项目还“费劲”?

北京城市更新的步伐方兴未艾,目前,北京的鼎好·日月光、翠宫饭店、中坤广场、金街国际大厦、中融信托广场、平安国际金融中心、诺金中心等众多项目已经进行了改造升级,798和首钢园也是不能绕过的地标项目,这些项目的成功也令市场看到了城市更新的潜力。

首汇企业改造的首创·新大都于近日重新回归市场,这个曾经的老旧酒店摇身一变,成了西城区的金融商务中心。张焕涛介绍,很多项目在更新之后估值翻了两倍,更明显的体现在租金方面,首创·新大都之前是亏损的,在改造后租金变成了以前的三倍。

张焕涛认为,要选择一些价值被低估的建筑,也就是说,项目只是因为在硬件方面的不足,导致其发挥不了应有的价值。另外,改造项目要能够支撑区域产业升级的需求,这是项目能否成功的关键要素。

前期寻找合适的项目就是一个不小的工程,张焕涛表示,“城市更新需要在建筑现有的基础上来改造,找到一个合适的项目很难。前期进行特别长周期的规划后才能下手,需要通盘考虑如何改造才能将资金收回。后期通过项目的重新定位,加上资本的力量,将项目改造后重新推向市场。这个过程确实比较难,比开发一个新项目还要费劲。”

专家:老旧住宅更新盈利模式待明确

今年年初,在北京市召开“回顾‘十三五’,展望‘十四五’”系列新闻发布会上,官方指出,目前,《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》正在研究制定中,“十四五”期间,北京市将重点聚焦六类更新项目,主要包括首都功能核心区老旧平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建,老旧小区更新改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、老旧厂房更新改造和低效产业园区腾笼换鸟、城镇棚户区更新改造等,因地制宜,有序推进。

有专家表示,截止到2020年,全国有3.9万个旧改小区,拉动1.2万亿元左右的投资,城市更新这一万亿蓝海将被开启。

克而瑞地产研究中心的数据显示,四成百强上市房企、过半50强上市房企的城市更新业务已成规模。

提到城市更新未来的发展空间,张焕涛表示,不仅是存量商业的改造,老旧小区的改造也将是未来市场发展的重点。北京市目前存在大量的老旧小区,很多住宅都是上世纪六七十年代建设的,想要改善居民的居住环境,就需要进行大面积的建筑改造,这部分是未来城市更新的重点。但不同于商业改造项目,后期会有租金收益,老旧住宅的更新目前主要依靠政府的力量,未来如果引入社会资本,还需要进一步明确其盈利模式。

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