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三四线楼市的困局:人口外流明显本地需求不足,二手房卖不掉

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清明假期,笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇,就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市,近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后,楼市迅速消停下来,而去年疫情对外出打工人群冲击很大,他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。因此,相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市,这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。

笔者调研的几个在售楼盘,都冷冷清清的。即便是清明节这样的人口回流最旺季,售楼处门可罗雀。看到有返乡上门客,销售人员非常热情地迎上来,然后便是套路般的一顿营销。笔者发现,这里的新楼盘,很多都是全国性大房企开发的。不管是户型设计、片区环境、配套商业、社区管理,都是按一二线城市的开发套路来做的。

这里的二手房多数是上世纪90年代前后建设的。这个城市临近珠三角、三江交汇,上世纪90年代,工业和贸易比较繁荣,大批房子就是那时建设的,建筑质量还不错,但户型陈旧、采光通风不佳,也没有社区管理意识,楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年,棚改热热闹闹,在货币补贴支撑下,很多危旧住房被拆了,剩下的房子总体也很老旧,却也无法纳入棚改。

这几年,尽管老旧小区改造政策扶持大,但当地财政实力真的不给力,无法在水电管气路网上“补短板”。同时,百姓收入不高,多数居民月收入在3000元左右,即便是当地最好的公办高中,年轻教师月工资也不到3000元。所以,无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求,但手上的二手房在市场上没有竞争力,卖不掉。

这可能是恶性循环的开始。二手房卖不掉,改善需求干着急没法子,而前几波行情后刚需释放殆尽,潜力有限。于是,新盘开始积压,开发商降价促销,在售新房价格并不比二手房高多少。所以,一旦有新增购房需求,新盘自然是首选,二手房库存越攀越高,越来越难成交。

当地的中介机构告诉我,县城的人到市里买房,两极分化很明显,少数有钱人直接买市区的新房,县乡镇一般百姓买不起市区,他们会选择到新区买新房。首先,新区的房价只有5000元左右,有的只有4000元,普遍比市区低1000-2000元,县乡镇百姓能买得起。据悉,县乡镇买房的人,多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工,即便4000元的房价,也没多少人能支付得起。其次,多数县乡镇的人认为,市里房价太高、生活成本也高,不适合他们。新区距离县里近,乡下有啥事能很快赶回去,毕竟乡下还有田地和老人家。

当下,三四线楼市普遍存在的问题是:摊子铺得太大,人口外流明显,而本地需求不足,难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现,其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的,只不过结构上失衡太严重了。比如,市区新房基本以为改善型主导,普遍都是大户型的,这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了,旧改拆迁也走豪宅路线,这也是导致需求转不动的原因。

针对供需不匹配的疑问,开发商告诉我,前几年这里的棚改多、楼市好,大家对需求升级太乐观了,都以为购买力还不错。另外,这几年土地、拆迁、用工等成本太高了,倒逼着新盘走高端路线。笔者走一圈下来后感觉,当地的规划华而不实、大而铺张,开发商配合着跑马圈地,相互抬轿子,房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后,增量需求跟不上了,但房价还得悬在高位,因为后续还有更多的规划要实现,从而就造成了骑虎难下的局面。

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