判断投资价值 更好挑选公募REITs

自2020年4月开始试点以来，我国基础设施公募REITs受到市场广泛关注。作为一种新型金融产品，公募REITs在投资标的、运作管理等方面与传统基金存在不小差异，投资者关注的问题也较多。本文从投资者角度出发，探讨与公募REITs投资相关的问题，更好的向投资者阐明推行公募REITs的意义。

为什么要推出公募REITs?

在“十四五”时期，我国要进一步提高经济发展质量，实现区域均衡发展。其中，生态环保、交通、水利、公共医疗卫生等方面有大量短板需要补齐，新增基础设施投资需求依然很大。

虽然我国基础设施领域存在较大的建设需求，但新建基础设施项目缺乏资本金、基础设施投资主体高负债运营、大量的存量资产缺乏流动性，是我国基础设施领域面临的短期挑战，阻碍了基础设施建设的发展。

基础设施公募REITs是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展，有利于各方筹集项目资本金、加大新型基础设施建设投入。

同时，公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，可以为投资者提供中等收益、中等风险的资产，丰富除了股票、债券之外的投资选择，具有较高的配置价值。

为什么要买公募REITs?

公募REITs最大的优势就是在资产配置中，属于一类独特资产，跟股票和债券相关度都不高，能起到分散组合风险的作用，具有组合投资的优势，应该将其作为多元资产配置的重要组成部分，而不能简单将公募REITs和股票比收益、和债券比波动。

我国基础设施公募REITs的资产类型十分丰富，包括产业园区、仓储物流、高速公路、数据中心等，都是可以看得见、具有稳定现金流的资产。同时，根据海外成熟市场经验，在最优的资产配置组合中引入一定比例的REITs，可以有效改善组合投资的风险收益状况。

如果真是好资产，为什么会卖给公募REITs?

对于企业来说，通过公募REITs出售资产，具有多方面的意义，包括中短期有利于改善企业的财务表现;实现市场化定价和价格发现;拓宽多元化股权融资渠道，降低资产负债率;优化资产结构，提升公司利润及现金流;树立资本市场创新形象，为基础设施公募REITs提供定价基准等。

同时，企业可以借助公募REITs平台进行基础设施资产资本平台运作，实现快速扩张：公司母体将运营管理较为成熟的项目打包出售作为REITs的底层资产吸引投资者投资，从中获取的资金可用于后续项目的开发建设或收购。企业通过该种投融资模式，实现“建设/收购、管、退、融”的“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式。根据指引要求，企业也会持有至少20%的REITs份额并有至少五年的锁定期限制，和公众投资者一同享受分红和未来物业升值收益。

如何挑选公募REITs?

可以从发起人、底层资产和基金管理人三方面出发，判断公募REITs的投资价值。

首先，要选择实力强劲、知名度较高的发起人，从源头上保障项目质量和现金流的稳定。

其次，项目方面，可以优先选择具有区位优势、现金流稳定的资产，例如具有产业集聚效应的产业园区等;也可以进行实地考察获取一手信息。投资者也要关注项目的可扩募资源是否丰富，公募REITs上市后，可以通过不断购入新的底层资产，增强基金的收益与想象空间，这点也是筛选项目的重要标准。

最后，基金管理人方面，优先选择股东背景雄厚、集团联动优势显著的基金公司，这样可以全方位对底层资产进行管理和支持，更好地履行基金公司主动管理职责。

什么时候能买到公募REITs?

目前，我国公募REITs试点工作稳步推进中，上海证券交易所也在近期组织开展了相关系统测试工作，公募REITs预计在2021年与大家见面。

公募REITs向个人投资者发售的比例并不高，建议投资者保持关注，在充分考虑自身风险偏好与投资需求的基础上，参与公募REITs的认购。